作者：尹柏

出品：全球财说

2022年开年至今，若说热词有什么？那“基金”必定榜上有名。

因为此前权益基金爆火，导致重视度一向坐落高点，但年头至今的大面积回撤，也让大都持有人惊奇。

不过在权益基金跌落频上热搜的时分，有一类新式基金产品却单独美丽，高涨走势让许多基金公司紧迫发布危险提示，乃至采纳停牌办法。

究竟是何种产品有如此魅力？那就是公募REITs。

公募REITs势不可挡 建立半年有余火爆至今公募REITs关于大大都出资者而言较为生疏，这首要源于此类产品在2021年才正式进入大部分国内公募出资者视界。

REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产出资信托基金，是国际资本商场的重要金融出财物品。

前期，REITs是指商业地产、公寓等，现在已逐渐扩展至仓储物流、产业园、收费公路、机场港口、供水供暖等基础设施建造及市政项目。

美国作为REITs产品的开创国，商场体量大，职业掩盖面广，现在规划居于国际首位，且收益规划可观。

据NAREIT计算，到2021年底，美国共存续217只REITs，总市值到达1.74万亿美元，其间权益型REITs共175只，市值为1.66万亿美元，约占REITs总市值的95.65%。

兴业研讨的陈述显现，底层财物的品种看，美国权益型REITs包括基础设施、住所、工业、零售、数据中心、医疗、仓储、工作、特定品种、林场、酒店、多元地产等，其间归入富时全权益型REITs指数的前五大职业市值占比别离16.50%、16.17%、13.32%、12.45%、8.44%。

尽管，我国REITs提出已有17年，但自2021年起公募REITs商场才加快建造并本质推动。而且，国家发改委发布958号文和1048号文推动盘活存量财物、构成出资良性循环。

材料显现，在项目“愿入尽入、应入尽入”的要求下，现在全国正在本质性推动基础设施REITs发行准备工作的项目挨近百个。

第一批公募REITs项目更是精挑细选，从各省引荐200个至国家发改委引荐缺乏30个，终究仅9个项目拿到批文。

2021年5月31日，博时招商蛇口、浙商沪杭甬、中航首钢生物质、富国创始水务、华安张江、东吴产业园、红土立异盐田港等9只公募REITs面向大众出资者会集认购。

随后，2021年11月14日华夏越秀高速公路、建信中关村产业园作为第二批公募REITs也正是获批。

值得注意的是，公募REITs能够说自诞生之日就备受重视，“一日售罄”、“高倍超募”便成为公募REITs的关键词。

第一批9只REITs出售当天到上午11点30分便现已悉数超募，其间博时蛇口产园REIT征集上限2.07亿元，开卖半天全途径征集42.3亿元。

第二批REITs在网下询价阶段就现已反常火爆，建信中关村REIT取得56.35倍认购，华夏越秀高速REIT则取得44.19倍认购，远超第一批REITs认购倍数。

形成如此局势，还首要源于“人多粥少”，究竟公募REITs的收益将源于两个方面，一是底层财物的增值收益，二是强制性分红收益。

其间，增值收益偏于权益类具有价格动摇特点，而分红则贴近于债券较为安稳。

上述REITs产品的底层财物优中选优，必定程度上分红得到能够得到保证。

一起产品定级为R3，低于股票型及混合偏股型基金，高于货币基金和债基，适于更为广泛的公募出资人。

换手率显着优于海外商场 基金公司紧迫发布危险提示那么，公募REITs又缘何暴升？这必定程度上与生意形式有关。

公募REITs上市后，便能够经过二级商场进行生意，这一点与ETF基金类似。涨跌幅限制为上市首日涨跌幅30%，之后为10%。

可是，因为公募REITs的特别性质，及其他资本商场体现，REITs换手率低，并不合适短线生意而是长时间持有。

不过从中金公司计算的数据来看，现在公募REITs商场的换手率现在显着优于海外REITs商场。图片来历：中金公司

一起，现有的11只公募REITs生意活泼导致涨势颇高。到2月15日收盘，1只年内涨幅超40%，2只超30%，3只超越20%。

其间，富国创始水务REIT年内涨幅高达40.62%，即就是最差的浙商沪杭甬REIT年内涨幅也到达了4.98%。数据来历：Wind 制图：全球财说

因为生意活泼、涨势凶狠，多家基金公司屡次发布溢价危险提示，而且在2月14日，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、华安张江光大REIT已在盘中施行停牌，提示出资者密切注意出资危险。

以红土盐田港REIT为例，2022年以来现已发布四条溢价危险提示公告，其年内涨幅达33.95%。图片来历：Wind

在停牌和生意危险提示公告中，各只基金均提及公募REITs以获取基础设施项目租金等安稳现金流为首要目的。

产品相较于发行价累计涨幅较高，跟着生意价格的大幅上涨，净现金流分配率也将显着下降。

以涨势最猛的富国创始水务REITs的危险提示公告中的翔实解释为例，或许更便于我们了解：

依据富国创始水务封闭式基础设施证券出资基金2021年第一次收益分配公告，本基金该次分红方案为2.714元/10份基金比例。净现金流分配率的计算方法举例说明如下：

1、假定出资者在初次发行时买入本基金1000份，买入价格3.700元/份，该出资者的2021年度净现金流分配率=2.714*100/（3.700*1000）=7.335%。

2、假定出资者在该次分红的权益挂号日前经过二级商场生意买入本基金1000份，买入价格7.263元/份，该出资者的2021年度净现金流分配率=2.714*100/（7.263*1000）=3.737%。

一起，若二级商场价格显着高于财物端价值，会有加大回落概率，价格会逐渐向内涵价值回归，具有较大出资亏本危险。

业内人士剖析称，REITs在2022年的爆火必定程度源于在稳增加的基调下，A股修建、基建职业逐渐发力涨幅较高。

Wind数据显现，上星期（2月7日-13日）申万一级职业公共事业、交通运输等涨幅较大，二级职业基础建造近60日涨幅超20%。

中金公司也将公募REITs商场继续炽热的原因归结为：流转比例的稀缺性、流动性继续改进、底层财物质量较高、发行端方针利好等许多原因。

跟着公募REITs的火爆上涨，越来越多出资者分外重视，乃至向上市公司问询是否有在国内发行商业地产类REITs的方案。

现在有4只公募REITs等候发行答应，别离为鹏华深圳动力清洁动力、国泰君安临港东久智能制作产业园、华夏我邦交建高速公路、国金铁建重庆渝遂高速公路。

最新消息显现，鹏华深圳动力清洁动力REIT现已取得深交所受理。

不过，从发行火爆到生意火爆，关于现在二级商场的炒作现象，出资者还需理性看待，切勿追高防止危险。