比较研讨―京津冀一体化和建造前海新区等区域复兴规划的不同

进一步知道京津冀一体化，最好就要和其他区域开展规划比较。因为都是一线城市，咱们拿深圳（楼盘）前海新区建造和京津冀一体化来比较。咱们以为，两者存在严重差异。

榜首、城市中心的搬迁vs非中心功用的分散。深圳前海新区建造，随同的是深圳城市中心一路向西。京津冀一体化并不是为了淡化北京（楼盘）的首都中心功用，也不是为了将北京的中心功用（全国政治中心，文化中心，国际交往中心和科技立异中心）外迁，而是将一部分非中心功用迁到北京郊区，河北和天津（楼盘）。深圳前海新区的定位，是未来城市中心。京津冀一体化不会构成一个“新中心”，只会强化原有的中心。第二、旧城区相对后进vs老城区勃发重生。2014年，罗湖区的当地公共财政收入比2008年时增长了92.3%，而南山区则增长了241.1%。整个深圳的公共资源，中心工业，城市功用机关均不断波浪式向西搬迁。在此状况之下，罗湖区呈现了相对含义的后进。所以在深圳，咱们不能着重老城区中心物业的稀缺性。广州（楼盘）城市中心区从越秀到天河北，再从天河北到珠江新城，也是一种城市中心区域搬迁的比如。北京的状况则不同。杰出首都中心功用，进一步强化中心区域的招引力。未来北京的中心城区不会相对后进，而有或许规划更合理，环境更美丽，工业更高端。第三、既有城市群晋级vs超级都市群建造。京津冀一体化不同于前海新区建造，也不同于上海自贸区建造，珠海（楼盘）横琴新区建造，要害还在于其以超级大都市北京为中心点，活跃建造超级都市群。珠三角原本便是工业布局合理，分工清晰的城市群；北京邻近并没有这样的城市群。北京和天津，在历史上一直是作为孤立大都市存在的，张家口（楼盘），廊坊，承德（楼盘），保定（楼盘）等区域，间隔北京尽管很近，但却并没有构成和北京的良性互动。因而，京津冀一体化是一个愈加庞大的区域战略规划。时机之一：北京中心城区存量资源增值

我国的一线城市，旧有中心区域功用不断优化和强化的，只要北京。上海（楼盘）开发浦东新区，深圳城市重心西移，广州城市重心东移―现在只要北京1980年前的中心区域仍旧保有中心位置。当然，这也使得整个北京中心城区难有新增建造用地，整个区域规划很难大调整，不动产供应绰绰有余。

展望未来，咱们信任首都中心功用并不会外迁，只会强化。咱们信任，北京最优异的小学，中学，仍然会聚集在西城、海淀等中心片区（只不过近郊的校园质量也会有所提高）。咱们信任，中关村（000931,股吧）、上地一带仍将是整个我国最重要的科技立异中心。咱们也信任，全我国最好的医疗卫生资源仍将遍及中心城区。中心城区对外来人口的招引力并不会下降，中心城区的环境乃至会有所改进，当然日子本钱会有所提高。

因而，从中长时间而言，北京中心区域存量物业的保值增值性，或许要好于其他一线城市，当然也好于我国其他城市。全国人口出世率保持低位，北京新出世的常住人口不断创下1979年以来的新高。这现已说明晰北京对外来人口的招引力。未来北京不同功用片区对外来人口的招引力在结构上会有分解（中心城区招引科技立异人才，金融人才等，远郊区招引配套服务机构，服务性工作等）。咱们主张投资者高度重视中心城区的资源重估时机。时机之二：低起点区域跨越式开展的时机

此次京津冀一体化，绝不仅仅北京本身的开展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山（楼盘）等地，都将不同程度获益于和北京工业协同。

河北起点低，出产要素价格便宜，这既是历史上河北的惋惜，却也是当时河北完成跨越式开展的时机。以房地产开发而言，在环北京区域以较为合理的价格获取土地储备并不困难。开发企业需求处理好出售问题。假如可以招引很多北京外溢的需求买房，则有或许享用“供应和本钱像三线，需求和定价像一线”的共同盈利模式。以工业园区建造和土地一级开发而言，因为河北开展相对缓慢，上市公司才有或许和公共部门缔结对股东更为有利的协作协议。

更重要的是，在河北无论是做房地产，工业园区开发仍是其他事务，只需求忧虑需求广度问题，不需求忧虑本钱上升问题（土地等资源并不像北京相同大涨）。而需求广度，正是京津冀一体化所处理的问题。因而，聚集北京的开展商往往不需求太强的运营才能，但开展可持续性有疑问；聚集河北的开展商需求很强的运营才能，但开展可持续性强。

危险：本钱提高较快，需求改观有限的区域（北京五环外区域）两点时机触及的，主要是北京中心区域和北京市界以外的区域，除此之外的区域，则主要是北京五环以外的非中心区域。

咱们以为，这些区域同样是获益于北京非首都中心功用外迁和人口纾解的。咱们当然供认，从工业的视点，这些区域未来将有或许逐步脱节“睡城”，引进一些工业；从公共资源的视点，这些区域和中心城区在教育，医疗等各个方面巨大的距离将有或许逐步缩小；从交通的视点，这些区域和中心城区之间通勤会愈加便当。乃至，北京市政府等一些功用部门或许外迁通州（依据《香港文汇报》等报导）。

可是，这些区域有两大问题。榜首，这些区域的全体竞争力改进是有极限的，而不是深圳前海那种根本性的。咱们深信北京的中心城区并不会“罗湖化”，这就等同于咱们以为北京郊区的城市竞争力提高是有极限的。第二、这些区域的出产要素价格，尤其是土地价格比较贵重。这些区域运营的企业，是缺少开展的可持续性的。两大规范重视5家公司

咱们重视两大规范，即在中心区域具有土地储备和在环北京的外围区域有可仿制的盈利模式。咱们主张投资者重视5家公司，分别是SOHO我国，首开股份（600376,股吧），华夏美好（600340,股吧），北辰实业（601588,股吧）和金融街（000402,股吧）。中信证券：京津冀两大风口，大时代五朵金花