大类财物装备考虑系列之④

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常常重视咱们公号的朋友知道，咱们年头的《年度十大装备观念》的标题便是

1）买入一线（除深圳）城市房产；

2）卖出过贵中心财物。

表明晰在十大观念中，咱们对这两个决心水平最高。回过头来看，两个根本都得到了验证。股市自不必说，本年的风格由白酒等过贵的中心财物，转向了周期和科技。楼市方面，一线城市房产也根本得到了完成，上海和广州阅历了一大波的“价格完成”（图1）：

图1、一线城市（除深圳）房价走势相比之下，北京年头以来，呈现了一波以海淀学区房为中心的结构性行情。虽然现在正在向外围非学区逐步分散，但从全体房价上涨的力度看，显着弱于兄弟城市。

关于北京房价滞涨这一现象，许多人给出了许多“庞大”的解读，比方“北方陷落”，“人口分散”，“雄安新区建造”，以及“北京吸引力下降”等。实际上，这些解读，顶多是企图对曩昔现象的一种“天性地、直觉地”解说，缺少最少的研讨和证明，当然也毫无价值。

无论是从竞赛力，仍是工业（食物）链的方位看，北京仍然是独一档的存在。“北方陷落”？或许是真的吧，但这和北京没一毛钱联系。北京的中心竞赛力首要就两条：首都定位和人才高地。在着重“看齐”认识和顶层规划的当下，首都的资源集聚优势，会强化而非削弱；而科研和人才高地，使北京在立异经济和互联网等高端工业方面的优势会继续得到强化。依据胡润2020年独角兽计算，北京有93家，超越了“上海+深圳+杭州”之和，数量全球榜首（下表）。北京房价涨幅相对滞后，首要是两点原因：

1）全国最严的限购限贷方针。包含“认房认贷”，和二套房80%首付。考虑到网签价显着低于商场价，北京购买二套房的首付要超越90%。

2）全国最严的落户方针。约束了首套房的潜在需求数量。即便是清华北大结业生，假如所上任单位没有户口名额，那么就很难在北京落户。而积分落户更是苛刻到极致，每年只需6000个名额，关于2000多万人口的大城市，简直是无济于事。前段时间，媒体热炒“北大、清华本科留京率缺乏20%”，直接反映了北京落户的难度。

现在，无论是从潜在供需看，仍是与其他城市相对比价看，北京楼市几乎没有任何水分，“极端枯燥”；但在上面两个终极大招冲击下，一直处于“蓄势待发”的状况。两者（略微）放松其一，极有或许带动价格呈现一波修复性反弹。

7月16日昨日，北京市发布《北京市引入结业生处理方法》(以下简称《方法》)，对人才引入和落户门槛有显着放松：

1）下放权限，三级处理体系。清晰将树立由市人力资源社会保障局、主管单位、用人单位组成的三级处理体系，对结业生实施精准引入、分级处理，全国高校硕士及博士结业生，北京区域高校、京外区域“双一流”高校本科生均可由用人单位请求处理引入。

2) 争抢外地结业生，且两年内结业初度工作均可，门槛大幅放宽。列入国家统一招生方案，就读最高学历期间未与任何单位存在劳作(选用、聘任)联系，且准时获得学历学位的非北京常住户口应届结业生，都在引入规模之内。一起，结业两年内初度工作的结业生也参照履行。

3)答应契合条件的在校创业者落户。关于在校或休学期间创业的结业生，假如结业生自己为创业企业发起人或首要创始人，且兴办企业时自己持有股份份额不低于10%，创业企业又归于要点开展的工业，立异创业成效杰出或带动工作效果显着的，也能够请求处理引入。

4）放宽硬性约束门槛。比方应届本科生、硕士生的年纪约束由不超越24岁、27岁，放宽至26岁、30岁。全国一切硕博、北京区域和外地双一流本科悉数契合要求。这个门槛下降之大，真实令人惊喜。

北京人才引入新政，并不令人意外。一方面，“功用疏解”绝不意味着“自废武功”，仅仅“剥离白菜帮，开展白菜心”，而要点大学结业生，任何时候都是提高城市竞赛力的要害，和开展高端工业的要害。这些年举荐人才门槛过高，负面效应闪现。在人口老龄化加快和财政收入继续下降大，现已影响到了城市的正常工作，长时间看必定不行继续（图2）。另一方面，北京也面对兄弟城市的剧烈竞赛，乃至直接被挖墙脚。比方，上海就曾在2018年出台新政，答应清北本科结业生秒落户口，大幅放宽双一流要点学科结业生落户门槛。

图2、北京人口老龄化和财政收入增速添加人才引入，提高首套房的需求，极有或许激活整个商场。曩昔多年，许多城市的人才新政都对当地的楼市发生积极影响。比方西安2018年头，出台了“双证”抢人新政，即只需有身份证和结业证，即能够秒落户口。上海8月份出台清北本科直接落户新政，都对楼市中长时间走势发生了积极影响（图3）。

图3、上海、西安落户新政与房价指数当然，北京的位置决议了，不或许像其他城市那样，彻底地“放飞自我”，初期标准掌握或许从严。

但毫无疑问，春风现已来了。

假如你问我详细主张，仍是那句话

1）有刚性需求的（上车、改进、上学），尤其在北京，不要择时，随时都是上车的时点。择时是交智商税，看/做空更不行取。巴菲特说，没有人能够经过做空自己的祖国**。

2）重要的工作说三遍：坚决饯别“房住不炒”。实际上，投机炒房的路早现已被360°无死角给堵死了，这个心思就别用了。

“大类财物装备考虑系列”之：

①2021年十大装备观念：买入一线房产，卖出过贵中心财物

②稍纵即逝or超级周期，怎么看待“周期暴乱”？

③人民币汇率创三年新高，接下来呢？