商场将迎来全新的基金产品——第一批公募REITS产品将于下周开售。

5月19日，9只根底设施公募REITs先后发布了询价公告、基金合同、招募阐明书等公告，行将进入揭露出售阶段。

依据贝壳财经记者核算，这9只产品中，有1只将于5月28日首要发动出售，别的8只则将于5月31日开端出售。这意味着，下周五，出资者就能够参加到这一全新产品中。

不过，出资者应该怎么参加？新产品是否值得买？

第一批公募REITs跑步进入出售阶段

7只产品将于5月24日进行询价

第一批根底设施公募REITs项目共9单。上交一切5单，分别为华安张江光大园封闭式根底设施证券出资基金（简称“张江REIT”）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式根底设施证券出资基金（简称“浙江杭徽”）、富国创始水务封闭式根底设施证券出资基金（简称“创始水务”）、东吴姑苏工业园区工业园封闭式根底设施证券出资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式根底设施证券出资基金（简称“普洛斯”）。

深交一切4单，包含中航首钢生物质封闭式根底设施证券出资基金（简称“首钢绿能”）、博时招商蛇口工业园封闭式根底设施证券出资基金（简称“蛇口产园”）、安全广州交投广河高速公路封闭式根底设施证券出资基金（简称“广州广河”）和红土立异盐田港仓储物流封闭式根底设施证券出资基金（简称“盐港REIT”）。

从第一批公募REITs根底设施项目类型来看，第一批根底设施公募REITs项目包含收费公路、工业园、仓储物流、污水处理、废物发电几大干流根底设施类型。其间，有3单根底设施项目为工业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、废物处理及生物质发电各1单。财物散布在北京、深圳、上海、广州、江苏、浙江等要点区域，大湾区、长三角区域较多。

从基金办理人来看，第一批公募REITs产品花落中航基金、博时基金、安全基金、红土立异基金、华安基金、东吴基金、中金基金、富国基金、浙商资管。

5月19日，第一批公募REITs先后发布了询价公告、基金合同、招募阐明书等公告，行将进入出售阶段。

从出售进程来看，公募REITs的出售愈加类似于IPO，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、大众出资者认购等活动。与一般公募基金产品有所不同，公募REITs产品有一个询价环节，经过向网下出资者询价方法承认认购价格。

依据9只公募REITs产品的询价公告，有7只产品将于5月24日进行询价，蛇口产园、广州广河将于5月25日询价。从询价区间来看，大部分产品的询价区间在2元-5元/份之间，1只产品的询价区间在8元-10元/份，还有两只产品的询价区间在12元-14元/份之间。

REITs是什么？

盘活存量根底设施财物 商场潜力在万亿量级

不少出资者要问，REITs是什么？根底设施公募REITs到底是个什么产品？

我国根底设施公募REITs是指依法向社会出资者揭露征集资金构成基金工业，经过根底设施财物支撑证券等特别意图载体持有根底设施项目，由基金办理人等自动办理运营上述根底设施项目，并将发生的绝大部分收益分配给出资者的规范化金融产品。

简略来说，REITs经过征集很多出资者的资金，用于出资不动产财物来获得收益。这在国内还归于新事物，事实上，REITs在国外商场现已比较老练，2014年以来，我国也开端类REITs和私募REITs的测验。依据CNABS核算，到2020年12月31日，买卖所商场已发行的私募REITs产品数量为88单，总发行规划为1681.63亿元。

尔后，我国开端展开公募REITs试点。2020年4月，我国证监会与国家展开变革委正式发动根底设施公募REITs试点；同年8月，证监会发布《揭露征集根底设施证券出资基金指引（试行）》；本年1月，沪深买卖所发布公募REITs相关配套事务规矩。

从架构特色上来看，根底设施公募REITs采纳“公募基金+ABS+项目公司”三层架构。首要，基金将80%以上财物出资于根底设施ABS，并持有其悉数比例；根底设施ABS再持有根底设施项目公司悉数股权；终究，基金经过ABS和项目公司等特别意图载体获得根底设施项目彻底一切权或运营权力。基金办理人自动运营办理根底设施项目，以获取根底设施项目租金、收费等安稳现金流为首要意图。现在9只产品所装备的基金司理也均具有根底设施相关经历。

以创始水务为例，该基金的基金司理有三位，均具有必定根底设施项目出资或运营办理经历；不动产专业研讨人员则具有建筑行业相关研讨经历。其基金办理人富国基金专门设置不动产基金办理部，部分首要担任公募REITs事务的推动和展开。不动产基金办理部下设有四个团队，包含出资团队、本钱商场团队、研讨团队和运营团队。其间，运营团队担任详细根底设施基金的日常运作办理，并依照基金合同约好自动实行根底设施项目运营办理责任等。

安全证券分析师刘璐指出，从商场规划来看，REITs商场潜力在万亿量级。依据发改委出资所系统方针研讨室主任吴亚平的测算，“我国存量根底设施财物大概有380万亿元人民币，其间30%-40%归于有运营性收入的根底设施财物。按中心值35%的比例核算，运营性收入的存量根底设施财物约为120万亿元。大略估量，其间如果有2%-5%转化为REITs，则有3万亿-6万亿元的规划。”考虑到我国商场现在仅限于发行根底设施REITS，且还在展开初期，商场规划或许不及6万亿，但这一蓝海未来展开空间宽广，潜力或在万亿量级。

承办了第一批公募REITs试点项意图天达共和律师事务所律师翟耸君表明，从法令视角来看，我国公募REITs产品是在现有的公募基金产品、财物支撑专项方案、根底设施项目运营的法令法规结构系统规划内进行的立异和扩展，极大程度避免了对现有准则的打破，使得公募REITs产品得以敏捷推出和落地。一起又学习了上市公司关于独立性、相关买卖、利益冲突的要求和上市公司收买等相关组织，因而，公募REITs产品也被形象的比喻为“根底财物IPO”，打通了社会本钱参加根底设施出资良性退出的“最终一公里”。

值得出资吗？

分红比例高 底层财物有增值空间

这个蓝海商场潜力在万亿量级，但关于出资者来说，这一全新种类是否具有出资价值呢？

与一般公募基金比较，公募REITs产品的收益来历首要由运营收益及因财物增值带来的本钱利得收益，关于高速公路等根底设施，收益来历更多由不动产运营收益构成。一般公募基金除获取股息、利息收益外，灵敏调整出资组合装备，本钱利得收益显得愈加重要。

从根底设施财物的收益状况来看，9单公募REITS中，2单高速公路类项意图现金分配率较高，浙江杭徽测算首年及次年现金分配率分别为12.34%和10.45%，广州广河分别为6.19%和7.20%。别的，污水处理、废物处理的两单也较高，创始水务测算的首年及次年净现金流分配率分别为8.74%、9.15%，首钢绿能为9.13%、8.17%。其他项目发布的猜测首年和次年现金分配率也均在4%以上。还有2单REITS在招募阐明书中发布了IRR，浙江杭徽和创始水务，全周期IRR猜测值为6%。

万和证券分析师朱志强提出，当期猜测现金可分配率受财物类别特点不同而呈现较大差异。整体而言，高速公路类根底设施项目现金分配率较高；产权类项目（例如工业园区、仓储物流等）或许长时间运营，底层财物的租金收入有或许添加，财物商场价值具有增值或许性。现在第一批项意图底层根底设施财物均较为优质，其间，估值最大的项目为广州广河，其根底设施项目估值到达96.74亿元，规划最小的首钢绿能，根底设施项目估值也超越12亿。

与股票比较，公募REITs具有较高的分红比例，采纳强制分红方针，收益分配比例要求不低于根底设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配较高股息股票而言或许愈加安稳；别的，底层财物首要为老练优质、运营安稳的根底设施项目，现金流预期相对清晰，单位价值动摇性原则上相对有限。从物业运营来看，根本不会呈现大幅添加或许保持持续性的高添加，产品收益相对安稳。

与债券比较，根底设施公募REITs无固定利息报答，但有安稳强制的分红机制，在此根底上有财物增值带来的比例价值提高预期。不过，因为根底设施公募REITs关于本息没有主体信誉担保，依赖于财物自身的运营，因而或许存在因为运营不善等原因形成的单位价值跌落的危险。

刘璐指出，根底设施公募REITs为个人和组织出资者拓展出资规划，供给优质可出资财物。有相对安稳现金流的根底设施公募REITs，可认为全民同享经济展开效果供给途径，扩宽个人出资者和组织出资者的出资规划。如运营权类REITs依据安稳现金流的根底设施，动摇危险相对较小，相对更偏固收特点，或许更契合如银行理财、基金公司等组织出资者扩展固收出财物品的需求。产权类REITs因触及不动产租约的动态调整，或许面对必定程度的现金流动摇危险，但更检测基金的自动办理能力，尤其是疫情后利率中枢下降的布景下，险资和养老金组织危险偏好往往有所抬升，股性更强的REITs或许成为其获取更高报答的助力，REITs 也能够添加其对不动产出资的切入点。

怎么参加？

月底征集 大众出资者可经过场内场外两种方法参加

从征集期来看，首钢绿能将首要在5月28日开端征集，其他8只产品均在5月31日开端征集。

从征集比例来看，第一批9只公募REITs产品的征集比例最少的为首钢绿能，1亿份；最多的为普洛斯，15亿份；其他7只产品的征集比例均在5亿-9亿份之间。

其间，战略配售占有了较大的比例。9只产品的初始战略配售数量占总比例的比例均在55%以上，其间4只产品的初始战略配售数量占比超越70%，最高到达78.97%。

从战略出资者的挑选规范来看，第一批产品的战略出资者分为两类，一是原始权益人或其同一操控下的相关方，二是契合网下出资者要求的专业组织出资者，首要包含大型企业或其部属企业、保险公司、国家级大型出资基金、长时间限证券出资基金、根底设施出资组织、政府专项基金、工业出资基金等。

以盐港REIT为例，其战略出资者除了原始权益人同一操控下的相关方深圳市盐田港本钱有限公司之外，还有9个外部出资者，包含深世界、深创投不动产、泰康人寿、中金财富、东方财物、首源出资，以及工银瑞投、光证资管、建信信任旗下资管或信任产品。

战略配售占有较大比例，意味着留给网下出资者和大众出资者的数量不多。在扣除初始战配比例后，网下出售的占比也更大，一般网下出售和向大众出资者出售的比例为7：3或8：2。第一批9只产品向大众出资者出售的数量均不超越1亿份，即使是出售比例最多的普洛斯（15亿份），向大众出资者出售的数量也仅有8万份，仅占悉数出售数量的5.6%。

出售数量向战略配售出资者和网下出资者歪斜，也显示出组织出资者的认购热心。

那么一般出资者要怎么参加呢？

关于大众出资者来说，能够经过场内证券运营组织或许基金办理人及其托付的场外基金出售组织认购基金比例。场内认购需持有证券账户，认购申报以基金比例为单位；场外认购以金额请求。在征集期内能够屡次认购基金比例，场外认购请求受理完成后，出资者不得吊销。

出资者参加根底设施基金出资无准入条件要求，但一般出资者在初次认购或买入根底设施基金比例前，应当经过基金出售组织或证券公司等以纸质或许电子方式签署危险提醒书，承认了解产品特征及首要危险。

在认购费方面，从现在9只产品的公告来看，大部分产品的认购费率依据认购金额分为四档：认购金额低于100万元、100万-300万、300万-500万，认购费率分别为0.6%、0.4%、0.2%，高于500万认购费率为每笔1000元。也有少部分产品的认购费率分为两档。

出资者需求留意的是，在上市之后，公募REITs基金采纳封闭式运作，不注册申购换回，只能在二级商场买卖。从存续期来看，第一批9只产品的存续期均在20年以上，最长的到达99年。

别的，根底设施证券出资基金现在尚在试点阶段，商场的监管系统、产品规划、出资者培养均处于初期阶段，或许导致买卖不活泼。关于出资者来说，存在必定流动性缺乏的危险。

新京报贝壳财经记者 顾志娟 修改 李薇佳 校正 王心