房企的拿地融资没有康复，并购融资需求也不活泼，近期能做的首要是城投渠道的非标融资事务，特共享一下最近的感受。

自2021年7月银保监会发布《银行稳妥组织进一步做好地方政府隐性债款危险防备化解作业的辅导定见》（银保监发[2021]15号，以下简称“15号文”）以来，城投渠道的非标融资事务受到了很大的影响，截止当时，大部分出资组织都还在15号文的边际小心肠探索和测验。

2022年开年以来，低评级城投债的发行受到了更严厉的操控，城投债的发行主体准入条件、规划占比、借新还旧等也有了更多的约束。前几天，江苏省南通市财政局在其官网发布的《南通市财政局2022年作业方案》中，要求“进一步压降融本钱钱，对融本钱钱6％以上的隐性债款全面整理、分类处置，争夺2022年底全市隐性债款均匀归纳利率下降到5％以内。催促各地将经营性债款融本钱钱，一起归入监管规划。严控新增非标融资和高本钱融资，保证全市债款归纳本钱继续下降”。

咱们以为，除了北京、上海、广东、江苏、浙江、福建等省份外，在城投债和城投非标都面对大幅紧缩的监管布景下，15号文实际上进一步抬高了城投渠道的融资准入条件，而城投债和银行融资的规划新增有限的状况下，城投渠道对非标融资反而会呈现更大的依靠，尤其是资质较弱或发债难以为继的城投渠道。

一、哪些城投渠道的融资或许违背15号文的规则

在城投渠道的非标融资事务中，现在比较难处理的是融资主体和融财物品架构的问题，其间因城投渠道自身与地方政府有无法分裂的联络，因而在融资层面怎么保证城投渠道的融资不违背15号文是首先要处理的问题，以下先看看15号文中关于新增政府隐性债款的约束性规则：咱们留意到，不同的出资组织对城投渠道的同一笔非标融资在事务性质的判别上常常有很大的差异，当然这些出资组织所归属的各个城市的金融监管部门也会有不同的确定规范。比方城投渠道针对一个基建或棚改项目的融资，假如这个项目是政府立项的，也即立项走的是政府立项流程，非为城投渠道公司的项目立项，那城投渠道针对这个项目的融资就触及新增政府隐债的问题，也会违背15号文的规则；而假定这个项目是城投渠道公司立项的，比方是一个棚改项目，这类项目由于没有清晰的还款来历，实际上仍是要依靠政府给予资金（首要仍是预期土地出让收入），因而仍是会触及到新增政府隐债并违背15号文的规则。

有一些出资组织以为，在政府向城投渠道购买服务或许城投渠道就基建项目向政府收替代建费用的状况下，城投渠道就项目融资对应的还款来历尽管也来历于政府，但不必定地会触及到政府隐债的问题。举例来说，关于棚户区改造项目，城投公司与政府签定《政府购买服务协议》，项目结算按本钱加成15％（含税）进行处理；再比方基础设施建造项目，城投渠道与政府签定《托付代建协议》，政府为建造主体，城投渠道为代建单位收替代建费用。相似上述项目，城投渠道就项目自身的融资是否触及新增政府隐性债款的问题，现在其实没有有确定性的评判规范，更多的仍是一事一议。

二、城投渠道非标融资的处理战略

受金融强监管的影响，银保监会2021年7月下发《银行稳妥组织进一步做好地方政府隐性债款危险防备化解作业的辅导定见》（银保监发〔2021〕15号），且2022年《关于规范金融组织财物办理事务的辅导定见》（银发〔2018〕106号）正式实施后，截止当时，城投非标的资金来历首要是两大类，第一类是信任组织征集的资金，第二类是稳妥组织征集的资金。关于咱们这些做私募或三方身世的组织来说，城投事务很难直接套用地产基金的操作方法，因而现在一般都是经过“信任方案+基金/有限合伙”的产品架构或许直接在**端与信任、稳妥组织打开协作。需求留意的是，因信任和稳妥资管的监管方针方面存在必定的差异，因而信任组织和稳妥组织在城投非标事务方面的介入方向和事务操作方法也存在差异。

关于大部分信任组织（精确地说是属地的银保监局）来说，棚改项目、城市更新项目归于典型的涉房事务，城投渠道关于这类项目的融资会占用地产额度，别的批阅方面也或许存在必定的难度。还有一个问题是，棚改、城市更新项目的还款来历具有不确定性，即便是有《政府购买服务协议》、《托付代建协议》等也需考虑是否触及政府隐性担保或隐性债款的问题。详细事务操作方面，咱们在“信任方案+基金/有限合伙”的产品方向首要按两种思路处理：第一种是针对没有触及到政府隐债的，咱们与信任方案建立有限合伙企业后，有限合伙企业与城投渠道一起建立项目公司，有限合伙企业以“股加债”的方法向项目公司注入资金，并由总包单位贴息；第二种是针对有或许触及政府隐债的，咱们与信任方案建立有限合伙企业后，有限合伙企业与总包单位一起建立项目公司，有限合伙企业以权益出资的方法向项目公司注入资金。

事实上，在城投渠道的棚改、城市更新、保证房项目是否涉房的问题上，不同的信任组织也会有不同的确定规范，比方城投渠道的经营规划不触及房地产，主营事务的收入构成中与房地产有关的比重也很低的话，仍旧有按非涉房进行处理的空间（经营规划含房地产事务的话，则要对房地产事务占比进行阐明）。当然，假如需求按涉房事务进行处理，在有额度的状况下关于信任组织来说也不存在什么问题。

需求留意的是，信任组织除了上述放款方法，做城投渠道的流贷、项目贷、买债、标品等其实都归于比较惯例的操作方法，别的，由于城投渠道在利润率查核方面较难到达一些信任组织的准入规范，因而关于国有渠道、租借公司等AA或AA+以上的对资金本钱要求比较高的城投渠道，不少信任组织比较倾向于做稳妥的通道，也即资金来历首要是险资。就咱们现在的**事务状况而言，也有稳妥资管组织经过保债方案向城投渠道投入资金的状况，其间稳妥资管参加城投的棚改很或许成为今后的干流方向，一起稳妥组织对渠道的挑选要求也非常严厉，需满意其内部的出资级的评级规范方可出资。

三、当时城投非标融资的干流产品

就当时城投渠道的非标融资准入条件而言，咱们组织端根本都要求融资人或担保人为AA+及以上评级的揭露发债主体，且当地本级一般公共预算收入在30-50亿以上，未达规范的一事一议。区域准入方面，地方经济较为兴旺、财政收入较高、政府债款整体危险可控的区域根本都是咱们的首选，但陕西、内蒙古、甘肃、青海、宁夏、新疆、黑龙江、吉林、辽宁、四川、贵州、云南、西藏等区域咱们都相对慎重，不过省级渠道以及部分较好的省会城市城投渠道一般都能够一事一议。融本钱钱方面，则一般在年化8％左右，总包单位贴息的状况下能够到年化10％左右。

15号文发布后，尽管城投非标的生存空间越来越小，但是在当时标债越来越难满意城投渠道融资需求的状况下，城投非标仍旧有生存空间。总的来说，城投渠道的非标融资首要是信任、资管方案、融资租借、基金、债款融资方案、理财直接融资东西、债款出资方案、财物支撑方案及其他非银金融组织告贷等，但受金融监管的影响，融资性信任、稳妥资管方案或债款方案、方针性基金、券商或基金子资管方案等均面对发行或请求难、买卖对手或底层项目准入要求高级难题。截止当时，仅出资类信任、北金所债款方案、融资性售后回租等几类非标融资方法还算比较灵敏。为便于阐明，咱们就当时较为活泼的几种城投非标融财物品做相关介绍和阐明：

（一）出资性信任参加城投渠道融资

前文有说到咱们与信任协作的“信任方案+基金/有限合伙”的产品方法，在城投渠道作为融资主体的状况下，一般是由合伙企业与城投渠道一起建立项目公司，合伙企业以“股加债”的方法完结资金投进（详细可参阅咱们下述产品架构）；假如触及政府隐性债款问题需以总包单位作为融资主体，那产品架构需调整为合伙企业与总包单位建立项目公司，合伙企业以权益出资款的方法完结资金投进。

1. 出财物品根本架构图及阐明（城投渠道作为融资主体的景象）（1）西政本钱作为GP与信任方案（LP）一起建立有限合伙；信任产品比例经过信任自行征集或银行、西政财富代销。

（2）有限合伙企业经过股权出资方法出资于项目公司，并经过股权出资和股东告贷的方法向项目公司进行出资，并终究用于棚户区改造、保证房项目建造。

（3）增信办法方面，施工总包单位对合伙企业期间收益及收益差额部分供给担保，城投渠道公司母公司供给担保，项目公司章证照共管。

2. 融财物品要素

（二）北金所债款方案参加城投渠道融资

1. 城投渠道作为融资人经过主承销商（银行）向北交所请求存案、挂牌，主承销商经过自有资金认购或寻觅其他适格的出资组织进行认购；

2. 挂牌主体不强制要求主体评级，由参加主体认购并自行进行危险判别；

3. 征集资金用处灵敏，可用于长时刻项目资金与短期流动资金，或用于偿还告贷；

4. 放款项目准入规范方面，在契合国家方针方针前提下，可灵敏调整；

5. 从存案资料制作到发行结束2个月左右的时刻周期要求；

6. 主承销商需为银行，A类主承销商可操作全国规划内事务，B类主承销商需在城投公司所在地有分支组织。

（三）融资性售后回租方法参加城投渠道融资

1. 城投公司将非公益性财物（能发生现金流、能变现）出售给融资租借公司；

2. 融资租借公司向城投公司购买租借物，并付出价款；

3. 城投公司向融资租借公司回租租借物，并向融资租借公司付出租金；

4. 租借期满，融资租借公司向城投公司交给租借物；

5. 因受压降通道的监管要求，现在操作这类事务的融资租借公司也首要以自动办理为主。

需留意的是，除了以上提及的非标融资外，关于契合条件的城投企业经过ABS（本钱市场）、发债（债券）等融资亦是重要的资金来历。

本文源自西政本钱