房地美是什么公司，他们的事务范围是什么，这些都是需求考虑的。假如不了解，盲目出资或许会亏本。所以，咱们在挑选房地产开发商时，必定要注意以下几之一，看他们的资质，是否有相关的证件，比方营业执照、税务登记证等。第二，看他们的规划，是否有满足的资金支撑他们的开展。

一：房地美是什么公司

美国的“两房”一般是指指房利美和房地美两个公司。

房利美，即联邦国民典当借款协会（FederalHomeLoanMortgageCorp.）是更大一家GSE企业，创立于19世纪30年代。

房地美，即联邦住宅典当借款公司,是GSE中第二大的企业，商业规划仅次于房利美。它于1970年由国会建立。

二：房地美是房地产公司吗

当人们节衣缩食，深居简出，苦熬三十年还完房贷时，回头一望才发现，给你留下的不过是一堆钢筋水泥，廉价的没人再要的破房子。想想只能苦笑，这四面墙组成的格笼怎样就耗尽了我终身的积储？不便是睡个觉吗??

三：房地美是干什么的

伯克希尔的副董事长，查理·芒格最为世人所知的身份是沃伦·巴菲特的伙伴，不过他仍是一位经过自己的尽力取得杰出成果的资金司理。除了他的出资领悟，在古怪的性情和过人的思维和才智——这一点每年都会在帕萨迪纳他掌管的Wesco股东大会上得到展示——方面，芒格和巴菲特不相手足。OID

以下是此次会议的摘要。

芒格：咱们一般不会给出内涵价值的详细数字。Wesco及其母公司伯克希尔-哈撒韦的做法是尽咱们更大的或许发表完好的信息而且说明咱们的考虑准则，然后让咱们的股东自己去核算咱们的内涵价值。

显着，由于合作储蓄公司购买了许多的房地美公司股票，因而合作储蓄公司的价值添加了许多。相同显着的是，在不交纳巨额收入税的前提下，咱们无法完成出资于房地美股票的赢利，也无法分配合作储蓄公司4700万美元的累积免税不良借款准备金。因而，你看到的许多价值在清盘的时分都会因税收的原因而消失。

在运营方面，就像咱们年复一年说的那样，至少对跟咱们具有附近特征的人而言，就咱们看来，在合作储蓄公司的账面权益价值上取得一个让人敬重的报答很难。

换句话说，疏忽房地美股票的效果，咱们以股息的方法将其他价值悉数提走——跟着时刻的发展，咱们的战略大致便是这样，假如你看看合作储蓄公司4700万美元的剩余账面价值，我以为假如合作储蓄公司真的被清盘，这4700万美元在缴完税之后剩余的部分资金将在今后几年的紊乱情况中取得不错的报答。至于对整个4700万的账面财物而言，这个报答是否具有吸引力却是十分不确定的。

上一年的情况对合作储蓄公司十分有利，本年的情况对合作储蓄公司特别晦气。在***债券市场，短期利率比长时刻利率还高。对储蓄和借款职业整体而言，这个局势可不妙。经过利率曲线的核算可知，这种情况将添加不幸，它的确正在添加不幸。对合作储蓄公司来说，本年将不是一个走运的年度。

当它发生的时分，从Wesco整个公司考虑，这只触及咱们适当少的本钱。合作储蓄公司现在更大的财物不是它的储蓄和借款事务——Wesco公司后来一切的事务都从中发生——的根本权益，而是它持有的许多房地美股票。这部分股票比合作储蓄公司剩余的财物全加起来还要重要，重要程度很高。

在最近一期写给股东的函件中，芒格表达了他对房地美以及对出资房地美的观点：

Wesco对房地美的出资芒格：很长时刻以来，前文所描绘的储蓄和借款协会和其他大大都协会大不相同，1988年该协会又添了一些新的失常。合作储蓄公司将它持有的房地美公司优先股数量添加到发行前买卖的240万股，这占总流通股的比重到达4%——任何一个单一股东的法定上限。当我在写这封信的时分，一切这240万股股份都现已发行了，而且合作储蓄公司支付了金钱。

合作储蓄公司购买房地美的均匀本钱是每股29.89美元，与此比照，1988年末房地美在纽约证交所的买卖价格为每股50.5美元。因而，依据1988年末的买卖价格，合作储蓄公司对房地美的出资未完成的税前盈余大约是4950万美元。在当时的税率下，潜在的税后盈余大约是2920万美元，或许分摊到Wesco的流通股，均匀每股4.1美元。房地美的事务芒格：房地美公司是一个混合体，运营它的是一个***组织（联邦住宅借款银行委员会），可是现在由私家具有，大部分是组织出资者。房地美首要经过购买住宅典当借款并当即转变成由它担保并敏捷卖掉的典当借款支撑的证券来支撑住宅市场。在这个过程中，房地美在避开大大都利率变化危险的一起赚取费用和“差价”。依据最近几年房地美权益本钱赚取的有目共睹的报答率来看，这家公司比大大都（或许说至少大大都前10%的）储蓄和借款组织好多了。非同小可的好数字芒格：以房地美当时的股息率（每年每股1.6美元）和合作储蓄公司每股29.89美元的均匀本钱衡量，合作储蓄公司的税前收益率只要5.35%。税后的股息收益率只要4.4%。可是，房地美在进步它的盈余和股息率方面具有一个十分值得赞扬的历史记录，因而这对推高股票的市场价格会起到协助效果。市场价格的上涨是由于房地美的优先股实质上和普通股相同。表2是该公司从1985-1989年的数据，对一个1988年末股价只要50.5美元的公司而言，上述数据好得非同小可。

咱们以为导致出资者对房地美股票反响不合惯例的原因很或许是以下要素的混合：（1）出资者对房地美这家公司缺少了解；（2）忧虑操控房地美的***官员呈现办理失误，或许或许在国会的压力下不公平地对待房地美的私家股东。

当然还有一些其他危险，比方房地美或许会销毁它超卓的事务，消灭的途径或许是疏忽它对新股东的信任职责、或许是下降信贷规范、或许在利率的未来走势上下赌注。不过咱们觉得这种成果不太或许呈现。

以为这种成果很或许呈现的观点大部分来自那些对***官员形象较差的出资者，他们有这种形象是由于FSLIC（联邦储蓄借款公司）惊人的、触及数十亿美元的破产。出资者有这种反响是很天然的，由于跟着事情的发展，有一点变得愈加清楚，那便是监管干涉的失利加快了FSLIC最终的破产，监管当局未能尽早处理很简单就能确诊出来的问题，成果导致这个问题很快恶化。

#1989年Wesco金融公司年度股东会议·7

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主编|张志雄

排版|马壮