产业园区是指为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动 城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。
作为产业发展升级的空间载体——产业园区，近年来一些地方因争相上马、四面开花而面临窘境，不少园区处于“撂荒”状态。如何通过重新规划布局使之再现生机，成为摆在地方政府面前一项重要任务。
产业园区的发展现实情况又是怎样呢？
辽宁省辽中县经信局2014年底发布的一份《辽中近海工业新城汽车产业园发展建设情况》显示，沈阳钧翔专用车有限公司投资8亿元、用地200亩的年产1万台专用车项目，一期已经竣工。在现场看到，大片的空地上建成的一处厂房无人看护，门窗已破损。在斜对面的沈阳营口港物流公司，四层高的办公楼只留有一个看守老人。他说，这家物流公司建成五六年了，但一直没有营业。
成立于8年前的这家省级经济开发区，规划总面积668平方公里，距沈阳45公里，距营口港69公里，一小时经济圈覆盖鞍山、本溪、抚顺、盘锦、辽阳等八大重工业城市。然而，这处曾被认为位于“钻石节点”的产业新区，现状显然与预期相距甚远。
在营口盖州市的北海新区，2014年4月在此处开工奠基的辽宁中国科技五金商贸城，原计划投资50亿元打造“工贸结合、前店后厂”。如今，在这家占地1000多亩的商贸城建设工地上，只有两座低矮的门房，“中国科技五金城”标牌后，则是茫茫的一片空地。由于重量轻质，产业园区在规划布局上过多过急，产业选择并不科学。在辽宁中部一些城市的60多个产业园区中，有12个规划发展装备制造业，有11个规划发展冶金、铸造产业，产业结构趋同。
某省级开发区官员说“过去只有我们一家产业开发区，现在几乎每个区都有一两个。项目都没拉来多少，人倒是越来越多。”
许多以自上而下模式发展的产业园区，多属于行政力助推产物，缺少市场的自发性动力，往往是雷声大雨点小，最后陷入困境。相反，一些地方先有产业支撑和生产要素积聚，再筹建产业园区，发展效果则好得多。
德国宝马汽车集团2002年进入铁西开发区投资，随着在中国业务的不断发展，2010年6月，开始投资建设铁西工厂。2012年，宝马发动机厂、研发中心也落户铁西。研发中心的500名科研人员也已经招聘完成，是宝马在全球唯一一个本土以外的研发中心。2014年，中央明确提出在沈阳建设中德两国合作的一个产业基地，于是，当年8月，沈阳中德产业园区正式启动。沈阳铁西中德产业园区副主任张宝军介绍，目前，中德产业园区内，有来自德国、日本、加拿大、美国等9个国家共计48家世界500强企业入驻。目前在沈阳经营的半数约60家德资企业，纷纷落户沈阳铁西。
本溪高新技术产业开发区党工委副书记、管委会副主任李乃涛说，本溪高新技术产业开发区立足打造“中国药都”，近年来在选人用人方面进行了有益探索，目前开发区招商局的35名干部及工作人员，一半以上是从药科类大学引进的专业化人才。人才引领为开发区的发展打开新路，目前开发区已吸引上海医药集团、修正药业、华润医药等大批知名药企前来投资，而且沈阳药科大学、中国医科大学、辽宁医药大学也分别在此建立主校区或分校区。产业、人才的集聚互动，使经济实现共生融合发展。
受经济下行影响，当前东北地区经济运行情况不容乐观。一些地方“一业独大”等问题突出，依靠资源、传统重化工业的经济结构多年未有明显改善。
切实推进产业结构调整，强化产业园区的载体功能，必须结合新型城镇化建设，以产城融合为导向，重新激活各产业园区的创新发展动能。产业园区过多过滥的状况已受到关注，辽宁省一些地市已开始主动研究梳理整合并重新布局。
未来产业园区的发展要避免一味追求总量和速度，要更加重视和强调内涵式、质量型和效益型的发展模式。要对产业园区进行一次全面系统的调研评估，摸清底数、评估效果、查找问题、调整提升发展思路，结合全球产业发展趋势，立足区域经济结构调整，重新规划布局。同时，以市场为主导，加快探索产业园区管理体制改革。
前瞻产业研究院《2016-2021年中国产业园区规划布局与运营管理分析报告》指出：产业园区建设的投入与产出要形成良性循环，必须坚持市场主导，在开发区建设中可以引入公私合建模式，政府在前期征地拆迁和基础设施建设方面上可以更多主导，而在招商引资方面，可以更多采取市场化模式引入专业化的招商团队。此外，建立科学的考评体系，围绕功能定位、基础设施建设、项目引进、城镇承载力、单位土地面积投资强度、财税贡献率、政府负债等指标开展常态化、制度化考评、约束和督导。
产业园区的建设也需要有形建设与无形建设相结合。不少地方习惯于发展园区经济，热衷于建产业园区来招商，依靠土地和税收优惠来吸引投资。面对“互联网+”，地方政府要重视发展平台经济，通过网络平台为实体经济插上腾飞的翅膀。