備受關注的創業板注冊制首批受理企業于近期正式揭開面紗。在這33家公司中，深圳市特發服務股份有限公司(以下簡稱“特發服務”)作為唯一一家房地產行業公司，格外引人矚目。
根據《深圳證券交易所創業板企業發行上市申報及推薦暫行規定》的通知，房地產等行業原則上不支持其申報在創業板發行上市。而此次特發服務成功上榜，其優勢和核心競爭力體現在何處？中國網財經記者就此致電致函特發服務，但未得到回應。
毛利率連續下滑，人工成本壓力大
公開資料顯示，特發服務是一家以綜合設施管理服務為核心業務的綜合服務運營商，除了提供物業管理服務，還拓展了政務服務、資產經營等業務，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等企業。
截至2019年末，特發服務在管項目數量共176個，在管項目面積為2273.65萬平方米。2017-2019年，特發服務營業收入分別為5.08億元、6.99億元和8.91億元，同期凈利潤分別為3667.38萬元、5527.08萬元和6761.33萬元。
盡管近年來特發服務業績增長迅速，但毛利率卻持續下滑，2017-2019年分別為21.96%、21.05%和18.65%；其中，核心業務綜合物業管理服務的毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。
特發服務在招股書中稱，公司綜合物業管理業務毛利率水平主要與物業服務項目的收費標準、業態構成、成本管控，以及各項目收入來源等因素相關。隨著物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。
據招股書披露，特發服務的用工成本壓力不斷增大。報告期內，特發服務的人工成本分別為2.63億元、3.58億元和4.86億元，占當期主營業務成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。
應收賬款周轉率不到5%，違法違規事件頻發
對于物業服務公司來說，除了嚴控物業管理成本外，加強應收賬款管理也是增強公司盈利能力的關鍵一環。2017-2019年，特發服務應收賬款的賬面價值分別達到1.07億元、1.52億元和2.05億元，占總資產的比例分別達到37.90%、41.48%和42.39%，主要為期末應收的物業管理費、政務服務費等。
此外，據招股書披露，特發服務同行業可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.32、9.87和9.15，而同期特發服務的應收賬款周轉率僅為4.67、5.4和4.99，幾乎不及可比公司平均水平的一半。
具體來看，2017-2019年特發服務應收賬款前五客戶之首，均為華為系。截至2019年末，涉及華為系的應收賬款金額為6702.82萬元，占應收賬款總額的比例達30.98%。不過，截至今年5月末，華為系已回款6656.04萬元，期后回款比例達到99.3%。
對于公司的應收賬款情況，特發服務在招股書中稱，公司經營業績出現較快增長，公司應收賬款出現較為明顯的增長。公司主要客戶系國內知名高新技術企業、政府機關、企事業單位，商業信譽良好且與公司合作關系穩定，應收賬款發生壞賬的風險較小。
除了運營效率遭到質疑，特發服務還發生過多起違法違規事件。據統計，報告期內特發服務共遭到稅務、安監等部門處罰13起，城市管理和綜合執法局處罰8起，原因包括未按照規定期限辦理納稅申報、游泳池水質不符合國家標準和要求以及衛生管理工作不到位等。
（文章來源：中國網財經）
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