■本報記者 趙琳

股權买卖,股權买卖

伴隨著調控、去杠桿等方针的出臺，中斗室企因負債高、融資難、現金流吃緊，生计承壓。

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面對困局，中斗室企為瞭能夠“活下去”，不得不另辟蹊徑——依托加速上市進度、出售旗下項目“割肉求生”。假如說，過去中斗室企通過超凡規發展、彎道超車還存有一絲追趕的機會，那麼現在其更多考虑的則是如何能夠躲過一劫，度過隆冬。

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加速赴港上市脚步

自2018年四季度開始，中國香港資本市場迎來一批內地房企。10月11日，美的置業和大發地產上市。前者是2017年中國地產39強，2017年銷售金額507億元；後者則是建立於1996年、深耕長三角區域的住所房地產開發商，2017年營收近46億元。

資本即機遇。以大發地產為例，上市前的2015年至2017年公司收益分別為6.89億元、7.05億元和45.7億元；凈利潤從5341萬元增至1.44億元。但三年間，公司的凈現金流從-7.92億元降至-23.93億元、凈資產負債率從196.5%升至270.8%。2017年純利率僅為3.2%。

經營性現金流不容樂觀、負債水平高企對大發地產進一步擴張發展构成枷锁。而隨著在港交所上市，公司征集資金8.1億元，其间約60%用於開發現有物業項目，約30%用於償還借貸，約10%用作一般營運資金。為公司帶來瞭新的發展機遇。

此後，區域性房企開始發力赴港上市。2018年11月份和12月份，總部位於河南許昌（樓盤）的恒達集團控股和總部位於惠州（樓盤）的萬城控股相繼登陸中國香港資本市場。

資料顯示，恒達集團控股是一傢安身於河南本乡的小型房地產開發企業。2017年收入15.5億元。到2018年7月31日，旗下21個房地產開發項目均在河南當地。自2005年初次有意通過借殼登陸A股以來，其四次沖擊上市終於如願。招股書发表，恒達集團2015年-2017年的資產負債率分別92.82%、92.88%和90.24%。

與恒達集團控股类似，萬城控股也是一傢“蠅量級選手”，2017年其收入僅9.73億元，溢利7677.7萬元。到2018年9月30日，萬城控股共有17個項目，土地儲備89.7萬平方米，總建築面積約210萬平方米。雖屬“迷你型”房企，但萬城控股的資金壓力同樣不小。2015年-2017年經營活動產生的現金流量凈額分別為-3.03億元、2.77億元和-2.25億元，資產負債率均超85%。

2019年以來，到现在，已有德信中國、銀城國際控股、中梁控股等陸續在港上市。這些房企中，除中梁控股在房地產百強企業名單中排在第29名外，其他都是斗室企。在上市前也都或多或少存在著負債率較高、融資利率高企等現象。另據《證券日報》記者不完全統計，现在在港交所排隊的房企還有海倫堡、萬創國際、奧山控股、銀城國際和新力控股等7傢。

德勤中國全國上市業務組聯席主管合夥人歐振興對《證券日報》記者表明，“從上一年四季度以來到本年8月底，共有8傢內房股在中國香港主板上市。通過在港上市，房企能够敏捷獲得融資，進行項目佈局，有利於公司發展。”其同時表明，“假如市場環境合作，现在排隊的7傢房企中，預計一半有望於本年年末登陸中國香港資本市場”。

通過“賣子”求生

上市即上岸。對於已經上市的房企來說，面對巨大的資金壓力，也隻能通過出讓項目，回籠資金緊急“補血”，以求安定度過“隆冬”。

本年6月份，廣州（樓盤）本乡的老牌房企粵泰股份(600393,股吧)，將旗下包含廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南（樓盤）恒升天鵝灣80%股權、淮南粵泰天鵝灣20%股權和深圳（樓盤）中浩豐20%股權的優質項目，以63.97億元的價格打包出售給世茂房地產。出售明星產品線，是粵泰股份不得已而為之。

相關數據顯示，到2018年末，粵泰股份短期告贷37.2億元，長期告贷16.86億元，貨幣資金僅3.91億元，逾期本息31.98億元，持續經營才能存在重大不確定性。

展開“自救”的還有陽光100中國。4月2日，陽光100以13.34億元作價出售重慶（樓盤）陽光壹佰70%股權給融創中國；4月14日，其將卓星集團100%股權及債權以46.6億元出售給佳兆業；8月2日，以5.13億元出售位於東莞（樓盤）市松山湖的一幅產業園區用地。據陽光100一位高層此前表明，“本年還將出售100億元的資產。”

據《證券日報》記者不完全統計，近一年來，已有中華企業(600675,股吧)、雲南城投(600239,股吧)、新城控股(601155,股吧)、新湖中寶(600208,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)等多傢房企出售旗下項目。

易居研讨院智庫中心研讨總監嚴躍進對《證券日報》記者表明，房企需求賣項目“回血”，說明其內部資金壓力還是比較大的。现在看來，這些公司的規模都不大，大多是因為其內部办理層意見不統一，導致近年發展滯後。當市場趨緊時，這類企業就會感到很大的壓力，雖然能够通過賣項目緩解短期的資金壓力，但後續想要活下去，還是需求及時糾偏，註意投資方向的選擇。

壓力重重远景難料

無論是通過上市融資，還是出售旗下項目，房企最終的意图無疑是獲得資金，緩解壓力。但是，並非一切的尽力都能圓滿的解決問題。

恒達集團控股雖然於上一年年末成功登陸港交所，但其公佈的2019年半年報顯示，上半年集團收入約3.6億元，同比下降4%;毛利約1.07億元，同比下滑20%；利潤約2346.7萬元，同比下滑7.6%。

於本年3月份登陸港交所的銀城國際控股半年報顯示，本年上半年，其總營收達37.39億元，同比增3341.78%，但公司凈利潤僅4848.7萬元，較上一年同期的2.44億元下降超多半。同時，公司毛利率僅12.03%，同比減少41.5%。

除業績不盡人意外，由於高負債壓頂，赴港上市的中斗室企估值也都偏低，新股破發頻現。歐振興告訴《證券日報》記者，“由於受方针影響較大，投資者對內房股都比較謹慎，估值不會給到太高，一般在10倍左右或以下。”

此外，《證券日報》記者通過對32傢干流房企融資綜合本钱統計發現，房企市值在1000億元以上的7傢房企，上半年平均融資本钱率為5.42%；市值在200億元以內的10傢房企，上半年平均融資本钱率為6.91%。

鵬華基金國際業務部總經理尤柏年對《證券日報》記者表明，“不同地產公司之間有不同的融資本钱，最主要的原因在於各傢地產公司之間的償債才能有較大差異。”其認為，“在现在的市場環境中，未來房企的信誉風險會有較明顯分解，對於小的地產公司而言，信誉風險會加大；但對於國內排名靠前的大型地產公司而言，其融資途径多樣化，因而遭到的負面影響有限，乃至部分地區或许會因市場競爭壓力的減弱而更利好大型地產公司在當地的業務。”

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文章來源:證券日報