中糧地產的故事軌跡正在改寫。

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2月21日晚間，中糧地產（000031.SZ）發佈布告稱，該公司將新增股票21.12億股，發行股份價格為 6.84 元/股，股份性質為有限售條件流转股，並將於2019年2月26日在深圳證券买卖所上市。

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同時，在布告出具之日，中糧地產已獲得大悅城地產（00207.HK）91.34億股普通股股份（占大悅城地產已發行普通股股份總數的 64.18%，占大悅城地產已發行普通股及可轉換優先股合計股份數的 59.59%。）。

至此，本次發行股份購買資產的標的資產已完结過戶，歷經曲折的中糧地產重組之路走完應有流程。买卖完结後，中糧地產將擁有對大悅城地產的操控權，並將其納入合並報表范圍，實現A股上市公司控股港股紅籌上市公司的股權結構。

作為榜首批國有資本投資公司变革的試點央企之一，中糧地產有望改變曾經的“碎片化”佈局短板，在加快奔驰的地產行業中，找到自己滿意的方位。

“掉隊”的央企

對地產行業來說，這是光亮的季節，也是漆黑的季節。

過去的2018年，31傢房企跨過千億門檻，156傢房企進入百億軍團，頭部房企發展穩健，行業集中度進一步进步。但同時，落在中下遊的房企未來路途愈發充滿不知道。

面對剧烈的市場競爭，地產央企同樣不能置身事外。其间，保利發展、中海地產、華潤置地已走在頭部陣營，均匀銷售額近3000億。招商蛇口、中國金茂、遠洋集團亦躋身千億队伍。而老牌央企中糧地產，卻一向徜徉在百億陣營。

作為中糧系地產板塊的上市平臺之一，中糧地產於2005年借殼深寶恒在A股上市，經營業態以住所為主；而中糧系的商業地產業務、酒店和海南的旅遊地產則在2013年於香港上市，即大悅城地產。至此，中糧集團的地產業務進入兩個上市公司運作的時期。

雖然中糧集團是兩傢上市公司同一操控人，但這兩者在股權上沒有直接控股關系，也鮮罕见業務协作。2018年5月11日，中糧地產與大悅城地產簽署協議，擬协作開展深圳寶安25區城市更新項目，這是雙方為數不多的公開协作。

這種佈局，讓中糧地產板塊掌舵人——中糧集團副總裁、中糧地產董事長、大悅城地產董事長周政坦言：“同是中糧體系內的兩傢地產上市公司，財務報表各自獨立，難以构成合力統一對外。實際上，這對於公司的發展來說，並不具有優勢。”

實際上，早在寧高寧時代，地產業務整合的主意就已萌發。2009年，寧高寧稱，中糧集團地產業務將以A+H方法整體上市，並於2011年開啟瞭中糧系內部整合，但終究未果。

2014年7月15日，國務院國資委召開新聞發佈會，公佈開展“四項变革”試點名單，中糧集團成為榜首批被納入試點的六傢央企之一。

前有成功的樣本，中糧沒有理由不前進。2015年末，招商蛇口工業區合並招商地產，以招商蛇口重組上市。三年後，招商蛇口2018年銷售額達1705.84億元，被業內視為首個地產央企重組樣本。

在央企深化变革，強調“做強做優做大”和“提質增效”的發展方針下；在地產行業加快競爭的殘酷事實下，中糧集團擺脫緩慢步調，於2017年正式開啟地產業務板塊的整合前奏。

艱難重組

但是，全部並沒有幻想中那麼順利。

2017年7月21日，中糧地產宣佈將籌劃严重資產重組，於同日起停牌，並在一個月後公佈重組標的為大悅城地產。

經過8個多月停牌，2018年3月30日，中糧地產公佈與大悅城地產的重組預案。擬以發行股份的方法向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，占大悅城地產已發行普通股股份總數的64.18%，买卖預估價格約為147.56億元。

但出於對發行股份價格、买卖计划的設計合理性、定價依據等疑慮，重組计划很快收到深交所的問詢函。10月25日，中糧地產又宣佈，重組计划未獲證監會通過，理由是买卖標的資產定價的公允性缺少合理依據。

但全部並未就此終止，11月15日，中糧地產宣佈繼續推進重組计划。在买卖價格、配套征集資金坚持不變之外，添加中企華出具的估值報告。此外，中糧地產與买卖方明毅公司簽署大悅城盈余預測補償協議，為重組之路加瞭一道安全閥。

據修訂後的重組计划，中糧地產表明若买卖於2019年實施完畢，則承諾資產在2019年、2020年及2021年的累計承諾凈利潤為18.90億元。如上述承諾未達成，大悅城的控股股東明毅須進行補償。

歷經種種曲折後，轉機終於到來。2018年12月4日，重組计划獲得中國證監會審核通過。至此，這項央企的百億資產重組计划終將塵埃落地，歷時17個月的重組即將步入發行階段。

同月26日，中糧地產布告稱，發行股份購買資產並征集配套資金暨關聯买卖事項獲得證監會核準批復。2019年2月1日，中糧地產發行股份購買資產並征集配套資金暨關聯买卖事項之標的資產完结過戶。

昨日晚間，中糧地產布告稱，21.12億股新股將於2月26日上市流转。

本次买卖完结後，大悅城地產將成為中糧地產的控股子公司。而中糧集團將直接持有中糧地產21.84%的股權，並通過明毅間接持有中糧地產 53.80%的股權，合計操控中糧地產75.64%的股權。中糧地產的控股股東仍為中糧集團，實際操控人仍為國務院國資委，公司的操控權未發生變更。

窘境突圍？

“過去中糧集團的地產業務是一個拳頭分红兩個小拳頭，整合以後則會构成一個大拳頭，未來在市場上將更具競爭力。”周政在上一年大悅城地產的中期業績發佈會上表明。

那麼兩個拳頭整组成一個後，將怎么實現1+1>2的作用？

實際上，买卖完结後，大悅城將繼續維持原有商業地產開發的定位，中糧地產將成為中糧集團下屬交融住所地產與商業地產一體化的雙輪驅動房地產專業化平臺。通過同類合並，构成品牌合力，實現規模遞增。同時，有望最大程度解決二者的同業競爭問題。

一名挨近中糧地產和大悅城的人士曾對榜首財經指出，兩個平臺的整合，對做大規模的優勢明顯；整合後的平臺在土地獲取、配套的才能得到加強；融資方面，因規模增大有利於增信，融資本钱有望進一步下降；公司經營上也能調整團隊節約本钱，優化办理費用和財務費用。

周政在上一年六月份承受媒體采訪時曾泄漏，大悅城地產4.28%的融資本钱，凈負債率28.22%，中糧地產融資本钱在4.3%-8.5%，凈負債率84.5%，整组成功後，中糧地產可凭借大悅城地產實現境內外兩個融資平臺的打通，將有用下降融資本钱，促進業務發展。

近来，大悅城地產有限公司布告发表，2018年全年其合同銷售總金額約公民幣88.83億元，同比增長8.91%。同時，大悅城现在擁有14個投資項目，均匀出租率為94%（中糧·置地廣場出租率為51%）。

中糧地產亦發佈布告，預計2018年1月1日-2018年12月31日，該公司錄得歸屬於上市公司股東的凈利潤11億元至15億元，同比增長16.36%至58.67%。

重組完结後，中糧集團既能通過開發型物業的高周轉實現現金回流，又能共享持有型物業帶來的長期穩定收益和增值紅利，有利於進一步进步其持續經營才能和中心競爭力。

值得註意的是，近年來深圳城市重心不斷西移，土地空間成為最稀缺的資源。而中糧地產在寶安區擁有超過130萬平方米的工業用地。隨著中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，中糧地產有望乘方针東風，盡快邁向其千億目標。