大逆轉！炒房，舊時代終結，新時代到來！

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文/楊國英

深圳中興通訊股份有限公司,深圳中興通訊股份有限公司

歲月如梭，間隙性的焦慮，卻從未改變。

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沒辦法，我輩俗人，又生逢百年未有之大變局，偶爾的焦慮在所難免。

傢國大事，暫且不論，我們的小小工作室想做好瞭，也得操心的。11月份的CPI漲幅4.5%極其罕見，資產装备，也得做深度考虑。

在焦慮中，我們謀長遠；

在焦慮中，我們擇趨勢。

01

今日，不聊別的，聊點年末撿漏，當然，這個撿漏，条件是響應趨勢。

不瞞你說，這兩天，我又在看房瞭，和上一年一樣，看的不是住所，而是寫字樓。

上一年末，我們買瞭一個寫字樓，面積不大，本年搭档添加，預計下一年又不夠用瞭。

其實不但寫字樓，住所、甚至股市，年末都有撿漏的機會，金融市場永遠是“每当春節倍缺錢”。

減持住所，我從2018年就開始呼籲瞭。此後，我對樓市的關註，重點就已經轉為寫字樓瞭。當然，必須是熱點城市的熱點區域。

原因很簡單，房住不炒的方针基調，自身就意味著：樓市投資的中心收益，已經從原來的买卖獲利，轉變為持有獲利。

價值投資是持有獲利的本質

何為买卖獲利？

非資產自身帶來的收益。過去，我們炒房，買住所，有誰是靠房租賺錢的，太少太少瞭，最終都是靠賣房賺錢，賺買傢的錢。

過去，散戶炒股，也大略如此，熱衷炒小盤股、炒垃圾股，小盤股、垃圾股沒給你什麼分紅，你買入，也同樣是想賺买卖對手的錢。理所當然，最終獲利的或许性不大，超過9成的散戶，從來都是虧損的。

何為持有獲利？

資產自身帶來的收益。買房，首要靠房租收益，買股，首要靠股票分紅，這是賺資本內在價值的錢，而不是买卖對手的錢。

买卖獲利和持有獲利，假如我們非得上升到投資邏輯，那麼，根本能够對應所謂的技術派和價值派。

當然，就像技術派和價值派一樣，有時候，买卖獲利和持有獲利是存在些許穿插的——寻求價值，同時也講究點技術；寻求技術，同時也強調些價值。

02

過去20年的炒房，首要依托买卖獲利。

未來10年，未來20年呢？

隻能依托持有獲利！

先說一下國外樓市的投資邏輯。

房租是決定房價漲跌的中心要素，除非發生恐慌性的金融風暴。

諸如歐美日等發達國傢，4%左右的年租金收益率是一個均衡線，年租金收益率超過4%，資產持有的回報率上升瞭，房價一般會跟著漲；年租金收益率低於4%，資產持有的回報率下降瞭，房價一般會跟著跌。

全球首要城市房產租金回報率，東南亞在外

而對於東南亞國傢，年租金收益率的均衡線，一般在6%左右。超過6%，房價會跟著漲；低於6%，房價會跟著跌。

房租才是房價的指揮棒，這是契合資源自在装备邏輯的。租金收益率上升，房價跟著上升，租金收益率又回調到均衡線瞭。反之，租金收益率下降，但房價的追隨下降，又使租金收益率反彈到均衡線邻近瞭。

講到這樣，許多朋友，肯定要問瞭，為什麼我們的房價不依照這個邏輯自發調整呢？我們的租金年收益率，僅有1.5%左右啊？

是的，過去20年，在任何一個時間節點上，我們的住所年租金回報率隻有1.5%左右。北上深，或許僅有1%左右，二線城市1.5%左右，隻有極少數城市，才有2%左右的年租金收益率。

這是因為：

1、我們並非彻底是資源自在装备，土地市場，是地方政府操控的，不像許多國傢的土地是私有的。資金，無論是開發商的開發貸，還是個人的房貸，也還沒有彻底達到自在装备的階段。

2、城市化的紅利，我認為，這個不是中心要素，可是必要要素，這當然也是有影響的，城市化加快的紅利，某種程度，能够提早透支一部分房價。

03

惋惜，城市化已到尾聲。

惋惜，過去對房價的透支，現在亟需時間來彌補。

城市化已到尾聲，再疊加人口晚年化的加快到來，所以，我做過推斷，未來兩至三年，我們的房價整體將坚持不漲不跌。當然，相當一部分城市的房價，還是要跌的，除瞭三四五線城市，一二線城市房價即使跌落，整體還是可控的。

樓市，买卖獲利的時代，已經終結。

樓市，持有獲利的時代，已經到來。

持有獲利，本質沉淀價值投資，這適用於當下的寫字樓。

住所泡沫的消化，至少需求三年

過去的15年，住所和寫字樓的走勢，可謂冰火兩重天。15年前，一線和二線頭部城市，同一個區位，住所和寫字樓的價格幾乎差不多。可是，15年後，一線和二線頭部城市，住所價格至少漲瞭5倍，而寫字樓整體卻隻翻瞭一倍稍多。

當然，比较住所，投資寫字樓，過去15年，租金收益率是高於住所租金收益率的。

可是，即使算上租金收益率，過去15年，投資寫字樓的，仍然還是悔不當初！住所的5倍上漲，這錢賺得是多麼简单，多麼爽啊。更何況，過去住所還有三倍杠桿呢，而寫字樓最多隻能用一倍杠桿。

時勢如巨浪，總是要翻轉的，當下的住所之勢已到向下的臨界點，由盛轉衰，而寫字樓，則經過多年的橫盤探底之後，已經有漸進向上的趨勢。

不要扯什麼深圳、上海的寫字樓空置率呢，空置率出來瞭，恰恰是最佳的下手時間點，更便利買入議價。當然，投資寫字樓，請註意，地段！地段！還是地段！

現在，一線城市和二線頭部城市的寫字樓，相對繁華地段的，寫字樓的年租金回報率，已經達到5%左右，註意，5%，這是抵消資金本钱的均衡性。

而從中長期看，利率，短期不論，中長期，五至六時間，在全球遍及低利率的布景下，貸款基準利率下降一半還是有或许的。這意味著，現在擇機撿漏買入的優質寫字樓，未來五至六年，年租金回報率超過10%，是有較大或许性的。

投資，本應有逆向思維。

在眾人苍茫之際，我們出手。

在眾人追捧之際，我們脫手。

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