世茂回十的苦戰與閩系房企的前十缺席

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在三大機構2019年前5月的銷售排行榜中，世茂房地產都位居在第12位。其前5月的合約銷售金額為719.6億元，這個數字，比较第11位的招商蛇口，有9.23億元的距離；而比较第10位的龍湖，則有122.3億元的距離，這個數字，根本要趕上世茂房地產本年前5月平均的單月銷售額。

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再看上一年全年的銷售排位表，第10-12名仍然是這三傢企業。隻是當時世茂房地產排在瞭第11位，其1761.5億元的合約銷售額比招商蛇口高瞭55.66億元，比龍湖低瞭244.9億元。

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從這一年多的坐次競爭能看出，對於世茂房地產來說，和招商蛇口之間的膠著想打破並不難，但想從第11名進到第10名，它面臨的是一場艱難苦戰。

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而另一個风趣的現象是，现在行業銷售額排名前十的房企裡，閩系房企的數目，竟然為零。

前有方针约束，後有規模野心

世茂H大幅下沉城市線

讓綠城中國險些過不去的2014年，卻是世茂房地產曾有過的行業名次最高峰——在經歷瞭2013年同比46%的業績增幅，2014年穩步維持體量的行業第8名後，世茂H進入瞭2年的松懈期。從2013年到2016年這4年時間裡，世茂H的銷售額，就像一條沒有波瀾的直線。盡管這其间有著行業風最大的2016年，但世茂H並沒有趁勢實現翻倍，反而是被後來者趕超得跌出瞭前十陣營。

兩年的“掉隊”，不論是世茂房地產主席許榮茂還是總裁許世壇，嘴上說“主動調整”，心裡卻是著急的。而2016年的930之後，市場風向已變，對於重倉一二線城市的世茂H來說，限購倒逼著它要趕回進度，就要做出戰略上的調整。

從年報來看，到到2016年時，世茂H的佈局城市，除瞭江蘇、浙江，其他省份根本隻佈局一線城市、直轄市和省會城市，且新增拿地也仍然圍繞在一二線城市。

到瞭2017年時，許世壇公開坦言：“一二線城市的改进型需求將遭到針對性遏止，對於世茂為代表的高端住所開發商來說，本年規模擴張的機會將在三四線城市。”世茂H也由此進行瞭戰略上的微調——在佈局一二線城市同時，關註一二線外圍可承載外溢需求的三四線城市。這一年裡，世茂H在18個城市獲取土地，其间三四線城市有8個。

到瞭2018年，世茂H繼續加大瞭城市線下沉力度，其當年內在43個城市獲取土地，三四線城市的占比約達到30個。96幅新增土地中，三四線城市約占瞭60幅，所占土儲面積約943萬平米，占全年新增土儲的58%左右。

這一年裡，本来連續4年佈局城市未超過50個的世茂H，一下把城市道擴容到瞭87個，為自己的進度趕超奠定瞭市場面基礎。

而到本年前5月，據不完全統計，世茂H進入的城市已經增至97個。

左有小股操盤，右當收購白武士

世茂H雙管極速獲取項目

從上文的圖中能看到，世茂H另一個明顯的增長，在於項目數量上。

尤其是在2018年裡，其一年內添加的項目數達到瞭約100個，超過瞭過去4年新增項意图總合。

加大與同行的协作，是世茂H項目數增漲的重要途徑。

2018年，世茂H全年新增96幅土地，其间有35幅地塊為100%權益，别的有31幅地塊世茂H所占權益小於50%。

而在2016年時候，這三個維度的數字分別為25幅、13幅和2幅。

進入2019年，世茂H在項意图獲取上繼續提速，收並購成為它本年的重點方法。從3月22日開始，世茂H就開始頻繁從包含泰禾、明發、粵泰在內的多傢企業手中收購項目或項目對應的部分股權，现在已經公開发表的买卖共有17個，對應买卖價為179億元。

而這個數額，還缺少世茂H本年土地投資計劃的四分一。

2018年時，世茂H全年合約銷售額為1761.5億元，回款為1374億元，土地投資權益花費為518.8億元，則回款率約為78%，土地投資的占比約為銷售額的29.5%，回款的37.8%。

而根據3月時業績會上的發言，本年世茂H計劃將銷售的40%、回款的50%用於土地投資。

按2018年的幾個指標推測，則將本年銷售目標定為2100億元的世茂H，年內土地投資額將達到819~840億元。

愛拼卻滯後？

閩系房企集體缺席行業前十

现在已經手握超300個項意图世茂H，其“回十”的着急之心昭然可見。

而另一個怪象是，行業規模前十的房企裡，竟然沒有一傢是閩系房企，世茂H已經是閩系房企中唯一一傢進入過行業前十的企業。

其他閩系如陽光城(000671)、旭輝，坐次僅次於世茂H，一個前5月銷售額為672.57億元，一個為661.億元，分別位列行業第13、14位。而再往後，第15-30位之間，則有正榮、融信、泰禾。

不論從杠桿运用、大本營房地產市場成熟度、全國佈局度、高周轉程度來維度看等，閩系房企都是內房企的一類代表，而集體缺席行業前十的現象，也著實讓人猎奇。

對於這個現象，某房企內部人士認為，或許是因為閩系房企偏於機會型導向，缺少整體戰略規劃，雖然敢拼，但简单失手，“许多企業銷售額比較多瞭，其實是因為房價更高，銷售面積增長沒有那麼多，城市和項目數量也沒有銷售額的增速那麼快，企業办理仍然是中小企業的思維邏輯和办理方式，老板主意便是戰略思維，老板要求便是發展戰略，進步並不同步”。

易居研讨院智庫中心研讨總監嚴躍進也認為，閩系房企现在坐次未能領先的原因在於企業的經營才能，“對於閩系房企來說，這兩年在融資和拿地方面過於激進，在房地產市場調控以及部分樓市處於高位運行的狀態下，其經營風險開始添加。部分閩系這兩年激進的做法，開始暴露出瞭風險，這也帶來瞭许多問題，比方說業績前行出現瞭困難，即業績增長速度放緩。又比方說此類企業面臨许多新的資金壓力，導致外部融資環境進一步惡化。類似問題其實都說明，過去部分房企憑借部分城市兴起的機會，業績快速成長，但是在战略調整方面顯然是滯後的，還是過於偏執過去的投資形式”。

但研讨機構的人士卻表明，閩系房企這幾年算是成長最快的房企瞭，至於規模還未登前，隻是因為它們寻求規模的起步時間太晚。