撰文=徐三刀

7月25日《西安晚报》刊登西安商品房：从西安市住建局获悉西安商品房，目前我市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。

这是一篇信息量很大的报道，但却没有被发现西安商品房！《西安晚报》刊登原文如下：

今年市住建局组织人力，在有关数据信息技术公司的协助下，对我市商品房、企事业单位集资房、房改房、各类保障房、政府直管公房的数量进行了摸底调查。数据显示，目前我市已累计批准上市的商品住宅约291万套，其中城六区230万套，其他区县为61万套西安商品房；全市各企事业单位房改房、集资建房约87万套；各类保障房近25万套，包括购置型保障房13.69万套，租赁型保障房11.3万套；政府直管公房2万余套。

从住宅建设年代分析，我市大约有一半以上的房屋建设于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之间的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。从2010年以后，我市房屋建设进入快速发展阶段。从房屋结构分析，砖混结构和框架结构房屋小区数量各占比约50%。砖混房屋套数约占30%，建设面积占比约25%；框架房屋套数约占70%，建设面积占比约75%。

其实，这里面暗藏了三点分析点，与大家分享，有不足之处，欢迎补充：

其一，首次限购塌陷终于有说法。

2010年之后，突然之间新建商品房变多，其实，反面印证了一点，为什么在2011年限购之后，西安楼市迅速转冷，2014年遭遇塌陷，第一次限购西安遭遇政策暴击！

因为疏于管控，加上一味追求城市增量，结果新房供应变多（2011年超过1500万方）、经适房供应变多（供给全国第二）、城改房供应变多（这个没有官方统计，主要是实踩）、库存量变大（2015年是2010年的三倍多），但当时人口处于低增长，甚至最后变成了负增长，在供过于求的市场态势下，终于一泻千里。

其二，西安换房大潮即将到来。

西安换房需求，一般是两种：一种是，建筑老旧需要换房；另一种是，家庭人口增加需要换房。

一则，西安从1985年第一批商品房开始到现在，已经销售了34年商品房，2010年之前的项目，已经非换不可，而2010年以后的项目，也将在未来十年里陆续换房。

二则，从2006年开始执行的“70/90政策”，在很大程度上促使换房需求更大，市场普遍两房产品，现在又要消费升级、又进入二胎时代，全部都是优化住房空间的需求。

其三，老破小住宅改造拉动千亿。

西安2000年之前的房子大概占到20.3%，这一批房子基本等拆迁，或者是等改造了。连续居住十余年就会发现，小区环境、配套设施、停车位、幼儿园等跟不上，也就是说，大概有60万套等待改造。

如果按照一套房投入改造费用10万元，60万套等于600亿，这还不算社区建筑、楼内公区、停车位、景观改造完善，也还不算资金成本、设计成本，粗略一算，数千亿投资空间是有的。而且随着2010年之后房屋逐渐老化，这一项投资将持续拉动建筑相关产业。

当然，以上三点，只是一些浅陋的解读，这一组数据价值很高，需要我们反复深挖。因为，隐藏在数据背后的往往是楼市发展的必然方向，值得反复研读。

与此同时，也要为西安房管局点赞，上海都不敢公布有多少房子，西安竟然先行一步，确实追赶超越！

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