曾几何时万杰高科，鲁商置业的战略是以商业综合体为样本万杰高科，打造山东的万达，可惜天不随人愿。翻看鲁商置业近几年的年报发现，在全国房价一路上涨的这几年里，鲁商置业的净利润却一路下滑。截止2016年，公司的净利润不足亿元，仅有2010年的两成，真是房价向左，鲁商往右，那到底是什么原因导致的呢万杰高科？在公司16年年度股东大会之际局外人决定一探究竟。

鲁商置业股份有限公司原名为山东万杰高科技股份有限公司，后通过重大资产置换及发行股份购买资产事宜，将房地产资产注入公司，实现了业务转型。目前公司业务主要包括房地产开发销售、物业服务、工业园区经营管理等。

公司近几年营收一直呈现增长态势，2016年公司的营业收入是2010年营业收入的2.53倍。但是净利润却是严重下滑，公司净利润在10年达到4.41亿的高值之后一路下滑，到去年净利润9237万，仅仅占到10年的两成左右。

一方面营业收入是6年前的2.53倍，另一方面净利润却萎缩至6年前的两成，在全国房价一路上涨的这几年里，公司到底怎么了，为何增收不增利呢？

这得先从公司战略上说起，鲁商置业的大股东是大名鼎鼎的山东商业集团，旗下还有另外一家上市公司银座股份。银座股份是山东零售业务的龙头，目前在山东13个地级市有122家门店，同时托管大股东旗下非上市的45家店。大股东为了整合集团内的优质资源，特别是整合旗下的房地产与零售业务，计划打造以购物中心+住宅+公寓+酒店+写字楼的房地产开发模式。于是在2008年12月，鲁商置业借壳万杰高科上市了。

在大股东最初的规划中，公司开发的购物中心是专门为银座股份量身定制的，然后通过银座的知名度打造城市商业圈，再拉动鲁商置业其他房地产项目的销售。目前来看，该规划得失参半。在某些地区银座确实成为了黄金商业地带，也带动了周围酒店、写字楼的增值，但也有很多地方运营失败。

正是基于大股东的这个目的，鲁商置业多年来一直将市场牢牢的锁定在山东。在交流时，董秘也表示，公司的战略一直是深耕山东，以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁等城市。不过近几年随着净利润的下滑，公司战略也有所改变，推出了实施全国化的战略，不过总体量不大，布局的城市是哈尔滨跟重庆。

而公司连续多年净利润下滑就跟公司的布局有关系。公司在山东省地级市的项目占公司项目的32%，这些城市大多是三四线城市，目前来看，三四线城市依旧是以去库存为主，短期项目的周转速度和毛利率很难有大的改观，而在济南、青岛等好的市场，公司项目又较少，经营策略的失误是造成公司净利润下滑的一个重要原因。

具体的城市布局及项目情况在完整调研报告中有详细说明，读者们可到局外人或下载局外人APP查看，除净利润下滑问题外，公司的高负债问题，转型养老的尝试等投资者比较关注的事件在交流中也都有提问和回答。