随着不动产公募REITs在国内正式启航雅致股份，试点范围中的物流仓储概念引起市场关注，南山控股（002314.SZ）作为A股房企中的物流仓储稀缺标的，于节后开盘首日涨停，领涨A股房地产板块。5月7日，南山控股收报2.90元/股，小幅回调-1.36％。

4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》指出优先支持基础设施补短板行业，试点范围中包括仓储物流、高科技产业园区、特色产业园区等概念。南山控股旗下宝湾物流是国内目前领先的物流运营商，加之其近年来大力开拓产城综合开发业务，或有望受益于此次公募REITs的推进落地。

物流仓储业务有望率先受益REITs试点

南山控股是由中国南山开发集团股份有限公司借壳原雅致股份，注入地产业务和原有的集成房屋、船舶舾装和塔吊租赁业务之后，更名而来。2018年9月，南山控股吸收合并深基地，仓储物流业务成为新增主营业务之一。南山控股由此形成了三大主营业务结构模式。

南山控股旗下宝湾物流是国内知名的物流园区开发商和运营商，2003年由深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立，以自有的物流园区提供仓储、配送、库内管理、供应链管理、物流金融、设备租赁等服务。2018年9月，南山控股通过换股吸收深基地，与宝湾物流实现并表。

西南证券地产研究报告指出雅致股份：“宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。” 随着仓储物流概念在公募REITs的推动下景气度提高，南山控股有望依托宝湾物流持续受益。

南山控股年年报显示，截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米。2019年全年，宝湾物流业务实现营业收入9.64亿元，同比上升28％雅致股份；归母净利润0.41亿元，同比下降42％雅致股份；仓库平均使用率为91.7％。

西南证券研报指出，宝湾物流发展仓储物流起点较早，但最后规模上看依然落后物流地产商巨头普洛斯较多，核心原因就是国内公募REITs配套制度的缺失，单纯依赖自我造血的方式同时做好网络布局和运营提升难度很大。宝湾物流尽管在规模上明显落后第一梯队，但在运营效率上依然具有较强优势。此次公募REITs的推进有望真正意义上打通“开发——运营——基金退出——新投入”的闭环，实现仓储物流的跨越式发展，因此可以尽量发挥经营能力和网络规模的优势，通过快速的收购实现规模和效益的均衡快速发展。

产城综合开发形成协同开发优势

此次不动产REITs试点除了聚焦重点行业之外，还明确提出聚焦重点区域，即优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

具体到南山控股，由于其地产业务集中于长三和大湾区，同时通过产城综合开发，形成协同发展格局，有望进一步通过REITs试点打开直接融资的便利大门。

产城综合开发是南山控股近两年孵化的新业务，主要依托控股股东的国有背景，通过在物流和住宅开发的协同优势，初步形成了工业园区、产业新城、特色小镇等多业态梯队式发展格局。

2019年地产销售额79.5亿，同比增长55.9％，绝大部分地产项目布局长三角和大湾区核心城市。报告期末公司未竣工口径土储合计建面144万方，对应总货值约337亿。公司目前未结算的地产项目主要集中于珠三角和长三角地区的一线、强二线城市，以苏州、合肥、上海、深圳、南通、长沙等城市为主。目前南山控股已在合肥、无锡、成都、重庆和德阳等区域布局了工业园区、产业新城和特色小镇等业态，新增土地储备建面53.6万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用地60亩），另外新签约上海松江、南京浦口和湖北英山三个项目。