自若金融系统的三大争议

租房贷、甲醛超支等音讯一次次把自若这家房子中介公司推上风口浪尖。北京商报记者查询发现，自若实则现已嵌入了比如信誉评分、借款分期、ABS融资等许多金融产品和元素。而自若金融服务系统中也存在许多争议：立异的租房交际形式是否会引发危险？房子资管形式所存在的资金池危险怎么监管？ABS加杠杆带来的扩张形式能否继续？

立异租房交际形式危险难测

交际形式正成为互联渠道招引流量的一大利器，而背面的危险也相同需求注重。北京商报记者注意到，自若渠道显现，“假如你需求一个室友或合租者，那么咱们有严厉的租客标准，能保证你敏捷找到最臭味相投的人，这是自若一起作为交际渠道的魅力”。

支撑自若交际形式的是两年前开端树立的信誉评分系统。据了解，自2016年7月1日，自若开端树立信誉分点评系统，从“身份信息”、“履约前史”、“租住行为”、“外部信誉”四个维度鉴定自若客的租住日子信誉。依据自若信誉系统，在预定、签约、续约阶段都会对租客身份信息进行审阅，有不良记载的用户将无法签约。在租住阶段，对履约与日常行为记载鉴定，削减不良寓居行为。经过黑名单机制，将居间有严峻不良行为记载的用户清退并回绝再次入住。

不过，北京商报记者注意到，在自若投诉中，关于合租室友的投诉占了很大份额。有自若租户表明，“本年清明节假日终究一天，被合租室友酗酒后无故殴伤。期间各种渠道要求自若清退舍友，管家一向没呈现和谐，终究只能自己办了无责退房”。

对此形式，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，关于租借事务来说，首先要做的是最基本的功用，即寓居的功用。租借商场的一个特色便是要做到私密性，假如过于着重交际，那么部分租客或许会不满，这反而会引起各类新的问题。关于此类租借事务来说，未来必定不能盲目套用许多互联的概念，而应该从租借住宅的视点动身，活跃供给便当低本钱的租借形式。

假如和滴滴相同，产生了恶性事情，自若需不需求承当职责？北京寻真律师事务所律师王德怡表明，自若树立租客信誉系统是一个有意义、有价值的测验，房产中介供给的租客信息仅是一个参阅，是否承租或租借，租客依然有挑选权，不能由于有危险就阻挠络渠道的交际功用。假如租客之间产生产业或人身侵权事情,归于治安办理或刑事法律监管规划，将上述职责归咎于房产中介将会极大地添加中介的运维本钱，终究仍将由整体租客买单。依据国内现行法律规则，房产中介一般来说是不必承当相应侵权职责的。

北京商报记者就相关问题向自若方面发去采访提纲，对方表明不方便承受采访。

“房子资管形式”存资金池危险

自若的另一大争议焦点在于房子资管形式所存在的资金池危险。自若App端显现，客户选用自若在线付出、自若白条、自若客专享分期三种方法付出房租与服务费。其间，自若白条与自若客专享协议均有借款性质。商场对租房借款的争议焦点会集在处理分期时租户是否知情，以及租金贷带来的资金池危险。

北京商报记者注重到，在交际渠道有不少租客投诉在不知情的情况下处理了借款。不过，也有多位自若租客对记者表明，自若管家在与自己签署合一起引荐挑选分期事务，但不会强制让租客挑选。

此外，北京商报记者拿到的自若住宅合同和房主保管合同显现，自若的商业形式是自若自己和房东签下来，然后个人再和自若签协议，并且签约期限和付款期限存在错配。有剖析人士指出，这样的形式存在资金池危险，亟须对自若渠道的沉积资金进行监管。

关于自若形式，华夏地产首席剖析师张大伟表明，一些自若租客挑选了自若分期的方法来付出房租，减轻房租压力。以月租3000元为例，挑选自若分期的租客，需承当6.27%的租房手续费率，享用年服务费7折优惠。挑选自若分期的租客，在签定《租房合同》的一起，还需求签定一份《借款合同》。挑选自若分期的租客借款一年租金，并将租金一次性交给自若。简略地说，自若树立了资金池，依照对外宣扬70万间房，每间房均匀月租3000元核算，每套房给房主的租金是月付。而收房客的是3个月起，部分乃至是年付。这个资金池是百亿等级的。

揭露材料显现，自若原是链家集团的一个事业部。从2016年5月起，自若接受原链家自若事业部事务，专心运营房子财物办理事务。据自若官显现，现在办理财物3000亿元。张大伟表明，自若从链家脱离出来，很大原因是为了避免违规600006资金流向,600006资金流向,600006资金流向的资金池被监管。

麻袋研讨院表明，租金贷的首要问题在于事务不标准，中介从业人员底子没认识到自己在做金融事务。由此或许导致租金被移用、租客颠沛流离以及由于面对征信逾期危险，金融组织丢失借款以及房东丢失租金等危险。此外，该形式未考虑供需产生改动时或许呈现房租下降、租客削减，导致企业无法保持运营。

在王德怡看来，部分中介将传统的房产中介事务和假贷事务绑缚，乃至将其规划成为一种金融服务，已背离了房子租借中介的本质特点，本质上是以租借权为根底而规划的金融产品，应归入金融部门监管的领域。这个买卖中，中介不只赚取信息中介费用和租金差价,还依托这种金融事务赚取本钱出资收益。为避免呈现社会危险和不稳定事情，房产中介应当回归其信息中介的特点，将绑缚的金融事务剥离,主管部门应当采纳约束办法。现在已有业内人士提出过相关主张，例如，不允许中介接触到租客租金；或建立第三方的租金付出通道等。

借ABS扩张危险易扩展

在自若的资金运作中，ABS扮演了重要人物。有剖析指出，自若经过白条这个通道，名义上把一年的借款借给租客，但实践是直接打到了自若的账上，通道再把债务收益包装成ABS。

2017年8月15日，自若发行了国内首单租房商场消费分期类ABS——“中信证券-自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”，该单ABS产品由中信证券担任方案办理人及承销组织，期限两年，首期发行规划5亿元，本专项方案优先级票面利率5.39%。据悉，中信证券已于上一年8月10日发行“自若1号ABS”，本年5月7日发行“自若2号第1期”，本年7月9日发行“自若2号第2期”。据悉，依照方案自若1号ABS、自若2号ABS共发行25亿元。

“长租公寓+金融”加大杠杆的扩张形式引发商场评论。而杭州一家长租公寓资金链断裂更使得长租公寓的本钱扩张形式成为众矢之的，自若形式是否会引发爆仓问题也成为争议焦点。

相似资金链断裂也阐明租借事务存在必定的租借金融危险，大体上说此类租借事务未来更需求着重一点，即金融危险防备和租金把控都需求提起注重。并且部分资金链断裂的危险防备方面，更是需求着重一点，即需求有各类保证金等准则，这样其压力才会小一点。

关于长租公寓系统的监管来说，恰当要和租借买卖渠道挂钩，这样此类渠道能够承当资金监管和买卖等多重功用。别的此类监管必定要到位，尤其是关于各类科技金融和小贷公司等，防备各类违规借款等。严跃进表明，当时关于此类租借的形式，由于牵涉到许多商场参加主体，所以其实仍是需求有各类管控的，尤其是相似资金方面的问题等。别的，在此类杂乱的联系背面，更需求着重一点，即相似事务需求着重租借企业担任的思路，各类问题都应该先由此类长租公寓企业来担任等。

“将房主的预期租金经过渠道项目转移到公司名下，实践操控人能够随意动用，这当然有危险。资金池最大危险是能够掩盖问题，后移出资危险。”在张大伟看来，长租公寓形式关于中介企业来说，其实便是把本来简略的中介费+差价形式，变成了出资形式。尽管也存在跑路的或许性，但十分低。

苏宁金融研讨院互金中心主任薛洪言表明，长租公寓的商业形式便是前期重本钱、高投入，后期靠租金缓慢收回资金，当时长租公寓风口初起，各方都处于抢商场阶段，资金链遍及严重。这个时分，一些长租公寓方寄希望于经过租房分期的方法提早回笼资金用于长期性投入，产生了违反租客志愿强行套路贷的问题，在一些非自我克制项目上，则存在使用期限差移用租金款的问题，一旦资金链断裂，危险会传导至租客、房东和放贷组织，引发更大的问题。

中国人民大学重阳金融研讨波司登股份有限公司,波司登股份有限公司,波司登股份有限公司院高档研讨员董希淼表明，现在尚无对住宅租借信贷的统一办理规则，对中介组织联合信任公司等发放的租房借款要求并不清晰，对贷渠道发放的“租金贷”等办理也存在空白。因而，应加强准则建造，赶快补齐住宅租借信贷办理短板。

“关于租房分期，归于消费金融事务，需求做到信息的充沛通明，维护租客的信息知情权，冲击并根绝套路贷。关于非自我克制物业，公寓方占用房东租金款的问题，可考虑引进资金存管机制，实在维护租客和房东利益。”薛洪言进一步主张。

北京商报记者刘双霞/文高蕾/制图

北京商报