记者 曹政

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西城区丰汇园小区，十几栋不算高的住宅楼不起眼，都是20多年的老楼，外墙也褪了色。但这个小区一向被二手房中介热捧，一套50多平方米的“老破小”动辄上千万元。

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“丰汇园这套房子现已降了100万，您考虑看看吗？”离小区最近的一家中介门店，经纪人常蔚刚刚被客户挂了电话，脸上难掩丢失。

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依据西城区教委本年4月底发布的新规，自7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时将不再对应挂号入学划片校园，悉数以多校划片方法在学区或相邻学区内入学。跟着入学新政行将收效，在金融街干了10年经纪人的常蔚正阅历从业以来最震慑的时间：多个抢手小区成交量腰斩，“最牛学区房”价格也不再坚硬。

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降价百万还没卖出去

59平方米，两室一厅，报价1100万元——常蔚引荐的这套房挂了两个多月还没卖出去。

假如只从户型、楼龄、小区质量、物业服务来看，丰汇园小区的房子并不值这个价。推高房价的原因除了金融街邻近的好地段外，还由于对口校园是宏庙小学。

宏庙小学是北京名校，已有100多年的前史。为了让孩子顺畅入学，每年四五月入学方针一出，许多家长都盘算着购买丰汇园等宏庙小学“划片”小区里的房子，“站”到入学顺位的榜首梯队里。

本年西城入学新政发布后，为了赶上末班车，一些家长提速买房。

“‘五一’小长假那几天，从早到晚都在带着购房人看房，吃饭都得挤时间！”成交量大增，让常蔚乃至忙到晚上11点。从链家在北京的实践成交数据来看，2020年“五一”期间日成交量同比添加超越100%。其间西城交易量同比和环比添加均超越100%。

就在5月1日当天，这套59平方米的两居室以1200万元的价格挂牌入市，但一直没能敲定买家。“卖家明显想趁机高价售出。”常蔚说，但商场很快冷静下来，尔后的两个多月里，这套房子先后下调4次报价，终究降到1100万，仍然没能售出。

相邻区域房价差有望缩小

同在新文化街，佟麟阁路西边的二手房成交均价大约在每平方米16万至18万元左右，而东边的二手房均价为十三四万元。

一街之隔，房价呈现这样大的落差，要害原因便是划片的校园不同。依照之前的方针，佟麟阁路西边划入试验二小，而东边则划入试验二小的分校涭水河小学。教育资源的距离影响着所划片区的房价。

常蔚说，最早这儿的购房人尽管也关怀房子的划片，但远没有现在这么张狂；后来每次楼市上涨，“学区房”的概念都会被许多人拿出来炒，价格越来越高。

形象最深的是2016年、2017年的那轮上涨。“看见房价涨得快，卖方的报价也报得很高，然后买方脑子一热就签了。”当年价格涨幅太夸大时，常蔚自己都很震动。

跟着2017年北京“3·17新政”敞开最严调控季，北京出手严打炒作各种奇葩学区房的一起，东城、海淀等多区连续落地施行“多校划片”方针。到本年，城六区均清晰提出了新置办的二手房不享用单校划片，而是经过“多校划片”方法入学。

“‘多校划片’后，一街之隔房价差好几万的状况很快会消失。”常蔚说，曩昔每个小区对口的校园很清晰，在很大程度上影响房价；现在每个小区对口的校园随机匹配，一些抢手学区房随之“降温”。

成交量和价格双降

过了“五一”小长假，常蔚逐步感触到了入学新政的威力。“入学新政出台后10天内，成交量确实涨了，但价格没怎么变；10天之后，成交量和价格都开端下降。”

这样的大范围降价此前在东城和海淀的学区房商场也上演过。在履行“多校划片”半年后，东城房价跌落7%，海淀房价跌落11%。

方针影响下，西城购房需求在5月中上旬继续开释，下旬商场敞开深度回落。贝壳研究院数据显现，7月前19天，西城区实践二手房成交量占全市比重由5月份11%的高点降至6%，为2019年以来月度最低值；成交均价较5月高点跌落8%，根本回到方针前平均水平。由此看来，“多校划片”只带来价格短期动摇，商场行情逐步回落企稳。

以往的抢手片区交易量也同步回落。5月需求会集开释后，教育资源更优质的德胜、金融街区域6月成交量环比腰斩。数据显现，入学新政刚发布后的5月，这两个片区成交环等到同比增幅均在2倍以上；需求会集开释后，6月成交均环比腰斩，降幅分别为53%和57%。“需求开释结束，估计西城区域二手房热度将继续回落。”贝壳研究院首席商场分析师许小乐以为。

“成交量上不去，需求少了，价格自然会降。”常蔚更希望商场回归理性安静。10年下来，他深知楼市安稳的重要性，疯涨尽管带来成交量添加，但很快会招来更严峻的调控方针，让商场进入“冰封”状况。