基本面压力较大，但方针托底逐步加码，2022年二季度后职业有望走出窘境。
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回忆2021年，房地产职业在极热与极冷之中倏忽转化。本年下半年以来，职业出售、开工全面下滑，房地产从宏观经济的压舱石逐步变为连累项，并朝着出清的方向演进。不过，当时方针正逐步回暖，房地产商场合理的资金需求正在得到满意。
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展望2022年，多家组织估计房地产职业基本面仍处于向下阶段，短期基本面承压下方针博弈空间仍在，但中长时间来看职业格式有望迎来重塑，主张注重龙头优质房企和物管/转型公司。
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2021回忆：基本面下行
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出售继续下行。2021年房地产出售前高后低，7月-10月出售面积和出售金额继续四个月单月同比下滑，1-10月累计同比增速别离为7.3%和11.8%，继续回落。
土地商场成交下行、溢价率下降、流拍率提高。土地溢价率从本年上半年的均匀18%，降低到10月份的3%。二轮会集供地城市溢价率由15%降至4%，流拍率由5%上升至30%。
新开工、开发出资等同比负增加。10月新开工面积同比下降33.1%，接连7个月负增加，1-10月累计增速为-7.7%。别的，施工和土地商场继续降温连累房地产开发出资增速下降。1-10月房地产开发出资完结额累计同比增加7.2%，10月单月同比增速为-5.4%，接连两个月呈现下滑。
刚需按揭边沿改变，给基本面必定支撑。10月以来，按揭有所改善。10月新增按揭3481亿元，较9月多增1013亿元。按揭发放速度加快、超20城按揭利率下降。中短期给基本面必定支撑以防备危险，中长时间地产信誉发明功用不行忽视。
房企信誉危险事情频发，中资美元债大幅调整。本年下半年以来，多家房企会集呈现债款兑付问题，中资美元债价格大跌，多家地产公司被下调评级。
出售回款增速回落，信贷融资增速承压。2021年1-10月房企全体到位资金累计同比增加8.8%，接连回落趋势。其间国内借款累计同比下降10%，接连5月负增加。
债款偿付迫临，借新还旧途径受阻。安全证券指出，境内债方面，2021年1、3、8月房企别离面对3次归还顶峰；美元债方面，2021年2、4、6月为偿债顶峰，且2021、2022年全年别离需归还美元债541、547亿美元，均为归还大年。刚性偿付叠加信誉危险引发的借新还旧途径受阻，房企资金压力进一步加大。
2022年研判：3月或迎新起点
出售、出资额同比负增加，景气量全面下行。华泰证券依据团队猜测的模型，以为2022年房企新开工面积同比下行15%，施工面积微降0.7%；景气量下行叠加供给缩量，估计出售额同比降8.1%；估计2022年房地产出资增速约-6.3%。
安全证券以为，短期职业仍将面对阵痛期，因为方针效应及决心康复存在时滞，并且土地商场料接连弱势、新开工压力犹存、保交给支撑竣工增加，但增幅或许受到影响。别的，中性假设下2022年房地产出资同比降2.6%，出售面积同比降9.5%。
基本面压力较大，但方针托底逐步加码，2022年二季度后职业有望走出窘境。东方证券以为，因为现在职业快速下行，本年四季度职业目标不容乐观，但全年累计值仍能维持正增加。估计2022年各目标同比负增加，第一季度目标全面大幅负增加，全年先低后高。
职业格式重塑，估计2022年3月迎来新起点。中信证券以为，房地产职业的整体出售规划趋于萎缩，开发事务会集度或许下降，企业的盈余才能或许结构性下降。职业的格式会发生改变，堕入恶性循环的企业恐难再开展，但职业仍然会迎候一个新的起点。
安全证券也以为，房企分解加重，调整阶段或迎来新一轮洗牌，“劣币”出清后职业格式有望重塑，而央国企及优质民企为代表的稳健房企相对获益。
物管：职业估值分解拉大
东方证券表明，短期来看，因为地产开发基本面没有见底，2021年下半年到2022年一季度，地产职业危险外溢仍然会主导物业公司的股市体现，估计震动起伏较大。中长时间看好职业高增加带来的出资盈利。
交给面对困难，优秀企业借机并购。东方证券以为，2022年将看到物企新增签约面积以及签约转化周期放缓，内生增加的放缓必定对收入和赢利增速发生负面影响。不过，另一方面，中小物业公司上市进程受阻，已上市物企先发优势显着，优势企业能够借机并购。
疫情后商写物管和城市服务或迎来更大规模落地。商写物管是长赛道，可是曩昔受注重程度较低。别的，商写物管服务的内容晋级空间大。估计疫情后城市管理逐步常态化，到时会有更多项目落地。
2022年万物云或将正式上市，头部物企估值分解拉大。2021年万科集团发布公告称将拆分旗下物业公司万物云空间科技服务股份有限公司上市，东方证券估计2022年将正式落地。头部物企之间的估值分解将会拉大，物业职业的会集度将会提高。
2022年出资战略
安全证券：受信誉危险及基本面下行忧虑影响，地产板块涨幅跑输大盘，估值&组织持仓接连低位。但学习美日经历，阵痛期后国内优质企业比例提高、成绩增加亦有望驱动股价上扬。
全年主张精选个股，装备短期抗压才能强、中长时间竞赛优势杰出的龙头房企，保利开展、金地集团、招商蛇口、万科A等。
继续注重空间宽广、自主开展强化的物管及商管板块。看好碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。
华泰证券：结合板块轻视值和低仓位，四季度或许是今下一年地产股最好的出资时点，中心在于限制地产股的两座大山——方针和赢利率，都有望呈现边沿改变。主张注重：头部开发房企、头部物管公司、转型房企。
万联证券：房地产开发板块估值处于低位，职业信誉危险继续开释中，长时间来看，职业加快出清，优质房企有望获益。主张注重两类公司：
具有央企/国企布景的财政稳健型优质房企；
具有优质持有型物业或转型类企业，或有用构成“开发类+”的良性资金循环的房企。
危险提示：1)房地产税力度超预期；2)房企信誉危险加重；3)大起伏收紧按揭等居民杠杆；
(陈述来历：中信证券、安全证券、万联证券、华泰证券、东方证券、兴业证券；本文信息不构成任何出资主张，刊载内容来自我克制牌证券组织，不代表渠道观念，请出资人独立判别和决议计划。)