到现在，禹洲集团出售奉献中心城市合肥、杭州可售面积紧急。而作为“踩中”“三道红线”其间一条的房企，禹洲集团还需要为降负债做更多尽力。对禹洲集团来说，怎么平衡降负债和增土储成为一道难题。

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近来，禹洲集团发布2021年中期陈述，上半年，公司完成运营收入120.3亿元，同比增加459.83%；净利润8.57亿元，同比增加493.77%。这种成绩成倍增加的状况，好像反映出公司现已走出疫情的影响。

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不过，由于禹洲集团将上一年上半年成绩大幅调低，使得成绩高增加的状况大打折扣。并且，禹洲集团还“踩中”“三道红线”中的一条，这令其在降负债和补土储之间腾挪困难。

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上一年上半年收入“蒸腾”120亿

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禹洲“甩锅”无法实地考察项目

依据禹洲集团中报，本年上半年，公司营收和净利别离大增459.83%和493.77%。如此高增加和其“调降”上一年上半年的各项成绩方针有关。

在禹洲集团“重列”2020年中报成绩后，公司在上一年上半年的运营收入从140.07亿元降至20.19亿元，“蒸腾”近120亿；净利润也由盈余15.51亿元转为亏本2.28亿元。对此，禹洲集团解说称，公司坐落唐山、合肥、武汉、舟山等地的11个物业项目均受递延影响，但公司却在2020年中期成绩时将上述项目收入提早承认。

禹洲集团将上述“失误”归咎于疫情。公告指出，由于其时施行的封闭办法，公司驻香港的管帐及财务人员未能前往内地及对该等项目进行实地观察，只能依靠内地的区域项目经理供给的有关项目已达致收益承认所需竣工程度的材料。再加之，“相关区域项目经理其时为刚参加本集团或近期调任。”

但禹洲集团的解说有些勉强。以武汉为例，禹洲集团官显现，公司在武汉散布有菱角湖、赛洛城(又叫翡翠第宅)、朗廷元著三大项目。《红周刊》记者整理发现，翡翠第宅估计交房时刻为2020年6月30日，是上述楼盘中专一一个或许由于延期交给而影响公司2020年中期成绩的项目。2020年2月17日，武汉禹洲地产项目公司滨海绿色家乡开展(武汉)有限公司发布《关于武汉赛洛城项目延期履约的告诉》。且在2020年5月初，有业主投诉反映，自己所购买的坐落翡丽第宅1-2号楼住所“截止到2020年5月3号，装饰依然没有开工。导致1-2号楼收房无期。”2020年5月28日，翡翠第宅的所在区域武汉市东西湖区调查核实并回复业主表明，因受疫情影响，该项目延期交给。开发商现已过电话、短信等方法奉告业主，承认将于2020年6月30日前“毛坯”交给，同年9月30日前“全装饰”交给。

依照开发商平常常规，除不包含精装饰的毛坯房外，房子实践交给时刻都以精装饰交给为准，而成功交房又是房企承认收入的专一规范。也就是说，翡翠第宅这一项目为禹洲集团所奉献的收入承认不会早于2020年9月底。

不难看出，上述揭露信息均发表于禹洲集团2020年中期成绩陈述前，且开发商关于项目的施工进度也非常清楚，禹洲集团所解说的受疫情影响无法实地观察，好像并不能成为其“失误”的托言。

收入重回两年前盈余才能大打折扣

实践上，由于疫情冲击，房企上一年数据已失掉比照价值。禹洲集团相同如此，比照2019年运营状况，禹洲集团本年上半年成绩仅为“康复性”增加。

比方物业交给面积，本年上半年，禹洲集团交给物业总建筑面积90.48万平方米，较上一年上半年的11.27万平方米增加7倍，但这一交给规划其实刚刚超越其在2019年上半年所交给的87.51万平方米的物业总建筑面积。

而房企交给面积的多少，直接影响承认收入的多少。禹洲集团交给面积重回两年前，连带着将公司的物业出售收入水平也带回2019年上半年。本年上半年，禹洲集团完成物业出售收入116.77亿元，较2019年上半年的113.28亿元微增3.08%。

在交给面积和物业出售收入“康复性”增加之际，禹洲集团的盈余才能没能同步康复。本年上半年，公司完成净利润8.57亿元，和2019年上半年的16.39亿元净利润比较，挨近腰斩；20.09%的毛利率水平比照2019年上半年26.99%的水平，下降近7个百分点。依据财报，这或许和其在2021年上半年承认的上海、合肥、南京及厦门项目有关。

《红周刊》记者整理发现，此前，禹洲集团曾多次在上海、合肥、厦门等地拿下地王或高溢价地块。2016年1月-8月，禹洲集团高溢价拿下多块土地，其间，溢价189.2%以26.2亿元拿下上海马桥地王；最高溢价381%拿下合肥4宗地块；溢价183%以28亿元拿下厦门集美地王等。如这些高价地进入结转，或大大蚕食公司的盈余空间。

“三道红线”仍踩一条拿地战略受影响

一起，禹洲集团还处于“三道红线”“踩中其一”的为难境况。到6月30日，禹洲集团现金短债比为1.85倍，净负债比率为80.42%，除掉预收款后的资产负债率为73.98%，刚好踩中一道红线。

而踩线意味着在融资端将受到限制。从禹洲集团的体现来看，其降杠杆目的显着。据数据，禹洲集团的带息负债已从上一年底的639亿元降至本年中期的602亿元。

但是，降负债直接影响了禹洲集团的拿地战略，本年上半年，禹洲集团仅在姑苏、郑州及江门以不到22亿元拿下4幅地块，总建筑面积约54.79万平方米。比照之前，数据显现，2016年~2020年5年时刻，禹洲集团顺次新增土储236.27万平方米、378.25万平方米、501.02万平方米、752.46万平方米、402.61万平方米。

因而，禹洲集团的出售面积和新增土储之间的剪刀差在扩大。在上一年，禹洲集团合约出售面积为441.78万平方米，和同期新增土储存在近40万平方米的差值。而到了本年上半年，公司合约出售面积284.53万平方米，和同期新增土储相差229.74万平方米。

如新增土储继续不能掩盖同期出售面积，则意味着房企土储将处于“吃老本”阶段，呈下滑趋势。到2021年6月30日，公司的土储总可供出售建筑面积约2200万平方米，较2020年底的2310万平方米“缩水”4.76%。

《红周刊》记者整理发现，禹洲集团在2020年年报中所指的“可供出售建筑面积”不只包含1255万平方米的总未售面积，还包含1055万平方米的已售未交房面积。而已售未交房面积占总土储的45.67%。这也意味着，公司的实践未开发土地要更少。

参照禹洲集团2019年、2020年500万平方米左右的出售规划，如后续补仓土储仍继续受影响，这一总未售面积估计仅能满意未来两年的出售规划。比照本年上半年禹洲集团出售面积284.53万平方米，时刻或将缩短至1年半。

中心城市合肥、杭州疑似土储紧急

到本年上半年，禹洲集团累计合约出售金额527.14亿元，完成了全年出售方针的47.92%。其间，长三角区域合约出售达345.3亿元，奉献了总出售额的65.45%。在长三角区域的首要城市中，合肥、姑苏、上海、南京及杭州五城算计奉献合约出售金额228.96亿元。

禹洲集团出售额严峻依靠长三角区域，土储布局也多散布于长三角区域。到2021年6月30日，公司土储的可供出售建筑面积中，长三角区域累计土储达825.77万平方米，占总土储的37.5%。其间，合肥一城就奉献土储231.33万平方米，占公司总土储的10.5%。

那么，禹洲集团在合肥还有多大潜力可挖？依据其上一年年报，禹洲在合肥散布有19大物业项目，其间除合肥禹洲·新站05项目一宗土地没有开发外，其他18个物业项目均已进入出售状况。《红周刊》记者整理发现，在上述项目中，多楼盘现已进入出售结尾阶段，其间，禹洲·翡翠湖郡、禹洲·中心城、禹洲·珑玥湾、禹洲·平湖秋月等4楼盘售罄；禹洲·天境、禹洲城等8楼盘去化率在90%左右。不难看出，禹洲集团在合肥虽项目散布很多，但实践可售面积并不达观。

据禹洲集团介绍，在本年上半年，合肥禹洲·嘉誉尚(合肥禹洲·新站05项目)首开两小时劲销九成；合肥禹洲·林海天城首开劲售九成；合肥禹洲·兰园更是创下加推56套房源43分钟内就火速售罄的优异成绩。

但依据克而瑞数据，2021年前7月，禹洲集团在合肥完满足口径出售额70.78亿元，出售排行当地房企第三位。在此之前，2020年，禹洲集团在合肥完满足口径出售额142.71亿元，位居当地房企的出售排名榜首。禹洲集团在合肥优势位置不复存在，而合肥实践可售面积的紧急，或许也是禹洲集团在合肥优势位置削弱的原因之一。

除合肥城市可售面积紧急外，禹洲集团的另一中心城市杭州相同土储缺乏。

据禹洲集团公告，杭州分公司在2021年上半年也成为集团出售的亮点之一。其间，杭州·禹洲望林府在2021年上半年合约出售额排名杭州拱墅区商场TOP1。另一红盘杭州·禹洲泊朗廷于期内也荣获萧山区合约出售额冠军。

不过，2021年中报显现，现在禹洲集团在杭州土储仅剩3块，算计可供出售的总建筑面积为61.26万平方米。而依据2020年报，上述3宗杭州土储即为包含了2021年热销的禹洲望林府、禹洲泊朗廷，以及2020年底去化率就达76.61%的禹洲·国宸府，彼时3地块未售面积算计30.81万平方米，占杭州土储的50.29%。

怎么在中心商场、中心城市获得新地块，现已是禹洲集团当时面对的一项急务。