2022-01-07浙商证券股份有限公司杨凡对万科A进行研究并发布了研究陈述《2021年出售数据点评陈述：归纳实力强者，职业优化获益》，本陈述对万科A给出买入评级，以为其方针价位为27.40元，当时股价为22.06元，预期上涨幅度为24.21%。

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万科A(000002)

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12 月出售环比增速企稳。 公司 12 月单月完成合同出售面积 350 万平，合同出售金额 636 亿元，别离环比+37.7%和+47.3%， 同比 2021 年 12 月-45.6%和-37.4%，同比 2019 年 12 月-15.7%和+10.9%。 公司 2021 年全年累计完成合同出售面积 3808 万平，合同出售金额 6278 亿元，别离同比-18.4%和-10.8%。 咱们以为，受 2020 年末高基数影响公司 12 月单月出售同比下滑情有可原。

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拿地权益比改进， 楼面均价/出售均价比值坚持，本钱操控妥当。 2021 年公司累计新增拿地 152 宗，新增建面 2823 万平，同比-16.1%， 其间权益拿地建面 2140 万平，同比+4.0%，权益比上升至 76%，较 20 年提高 15pct。2021 年公司全口径拿地金额/出售金额 33%，较 2020 年提高 1pct， 全口径拿地建面/出售建面 74%，较 2020年提高 2pct，楼面均价/出售均价 44%，和 2020 年相等。公司 2021 年拿地首要会集在南京、成都、西安、武汉等热门二线城市。

财政运营稳健，坚持融资本钱优势。 到 2021Q3，公司净负债率 31.9%，现金短债比 1.79，除掉预收账款财物负债率 70.5%，较中期下降 0.7pct，负债结构改进，全体运营稳健。融资本钱优势显着，世界评级坚持稳定，年内发行利率 2.99-3.98%，后续有望继续获益于融资方针纠偏。

多元事务支撑中长期逻辑。 公司较早布局多元事务，着重发力物管、租借、商业、物流子赛道， 规划位居职业前列。 1）物管： 到 2021H1 万物云完成营收 104 亿元，同比+33.3%， 2020 年末在管面积 5.66 亿平， 根本构成以住所、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。 公司 21 年 11月公告分拆上市方案， 加快事务转型， 发掘存量商场空间。 2） “泊寓”长租公寓： 到 2021H1 泊寓完成营收 13 亿元，同比+25.6%，在管房源 19.2万间，累计开业 14.8 万间， 出租率 95%， 规划位列职业榜首。 3） 商业：到 2021H1， 商业累计开业 989 万平，同比+18.3%，全体出租率 92.3%，项目储藏丰盛，规划和在建 549 万平， 完成营收 36 亿元，同比+19.0%，其间印力收入奉献占比约 68%。 4）物流： 到 2021H1 万纬累计办理可租借面积 1149 万平，累计开业 797 万平，稳定时出租率约 93%，完成营收 13 亿元，同比+64%。 5）酒店： 2020 年公司整合原冰雪事业部后建立酒店与休假事业部，运营公司持有的 23 个酒店财物和 3 个滑雪场项目。咱们以为公司多元化事务的有序推动验证了公司归纳开发才能和运营实力， 职业格式优化过程中公司中长期开展竞赛力较强。

出资主张： 咱们以为，公司稳健运营，融资本钱优势显着， 2021 年有用弥补优质土储为后续出售奠定根底。此外公司多元化事务继续推动，归纳实力微弱，职业格式优化过程中具有较强竞赛实力。咱们猜测公司 2021、2022 年 EPS 为每股 3.48 元和 3.65 元，参阅可比公司估值给予 2022 年7.5 倍 PE 估值，对应方针价为 27.4 元，对应市值为 2663 亿元，给予买入评级。

危险提示： 开发事务短期赢利下行，赢利增速不及预期

该股最近90天内共有21家组织给出评级，买入评级19家，增持评级2家；曩昔90天内组织方针均价为26.46；证券之星估值剖析东西显现，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值归纳评级为3.5星。(评级规模：1 ~ 5星，最高5星)