作为物管职业“并购王”，碧桂园服务上一年不只完结了首单职业百亿等级的并购案，其规划和市值也敏捷攀升至职业榜首，但其办理层对规划扩张的观念现已发生改动。

3月29日，碧桂园服务在年报发布的同一天召开了成绩发布会，包含公司总裁李长江、首席财政官黄鹏等多位高管到会，对上一年成绩亮点表现、人力资源体系建造、收并购后的公司交融、公司未来开展战略等问题进行了答复。

李长江指出，“公司进行大规划收买的时刻现已完毕，2022年不管是在单个项目规划，仍是事务完好性方面，收并购商场方法均和以往不同，未来不再只是是住所物业的并购，可能会延伸到增值服务等方面。”

据南边全媒体记者不完全整理，上一年碧桂园服务进行多笔大宗并购，总金额挨近200亿元，在财报上表现出来的不只是成绩规划的大幅添加，还包含商誉、应收账款的大幅添加，接下来怎样做好投后办理和内部整合，成为公司面对的新课题。

“大规划收并购的时刻现已曩昔”

上一年，物业职业最大规划的收并购都与碧桂园服务有关，其买卖金额也远远甩开了其他上市物企。

据不完全统计，上一年上市物企并购总金额为355亿元，而仅碧桂园服务的3宗大型收并购的买卖金额就达205亿元，占全职业成交金额的近六成。

上述收并购推进碧桂园服务的规划大幅添加，碧桂园服务除三供一业以外的合同办理面积和在管面积别离到达14.4亿和7.7亿平米，同比添加别离为75%和97%，也使得公司运营赛道扩展到商业写字楼、商业运营等多个新领域。

很多收并购给碧桂园服务带来的成绩添加是显着的。2021年，碧桂园服务完结收入约288.43亿元，同比添加约84.9%；净赢利为43.5亿元，同比增幅约56.4%。能够看出，收入大增的首要原因是并购和外拓推进的赛道，在管面积和服务品类添加。

从主营事务来看，碧桂园服务分为四部分，别离为物业办理相关服务、三供一业事务、城市服务事务和商业运营服务，期内别离录得应收199.31亿元、37.29亿元、45.29亿元和28.84亿元，同比增速别离为65%、38%、412%、85%。

就上一年事务亮点来看，榜首个是上一年第三方外拓面积占比显着上升。碧桂园服务来源于第三方的面积奉献(包含“三供一业”)在两项指标上均完结过半，即来源于第三方的合同办理面积占比达57%；来自第三方的收费办理面积占比由上一年的27.4%上升至59%。

碧桂园服务活跃加强第三方外拓，有利于脱节对母公司的依靠。李长江还着重了碧桂园服务和地产公司碧桂园的独立性，“咱们和碧桂园在股权架构上是独立的，办理班子是独立的，运营是独立的，财政上是独立的，鼓励体系也是独立的。”

第二个事务亮点，首要是社区增值服务的营收同比添加92.2%，占公司总收入份额上升至11.5%。社区增值服务包含六大事务，即到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地日子服务、房地发生意服务、园区空间服务。其间，社区传媒服务2021年的收入较2020年添加179.1%至9.78亿元；本地日子服务收入同比添加107.1%至11.05亿元。

“上一年公司对社区增值服务产品进行了重塑，特别是在家装、本地、日子、房发生意、到家服务方面，公司晋级了产品线，打造‘楼下’系列，成为社区日子服务的2.0版别。”据碧桂园服务首席财政官黄鹏介绍，“社区增值服务2021年毛利率同比下降4.6个百分点至60.5%，因结构改动虽有所下调，但仍维持在较高的水平。”

第三个事务亮点，能够看出城市服务事务的营收添加较快，高达412%。但另一方面，该事务毛利率由上一年的的32.5%下降14.9个百分点至约17.6%，首要是由于新拓宽的毛利率较低的事务在本年完结了全年并表，且相关收入比重增大，年内政府撤销企业社保减免所造成的。

城市服务事务在2021年末正式敞开公司化运作，碧桂园服务首席商场官、城市服务集团总裁汪威武指出，“本年来看，城市服务的竞赛从曩昔区域、规划的竞赛转变为细分品类的竞赛，比方接下来咱们会新开辟市政服务、城市空间运营、工业园区、学校归纳和医院后勤5个中心赛道。”

碧桂园服务规划扩张是否会影响其盈余水平的提高，成为商场和投资者所一起关怀的论题。

黄鹏表明，“公司进行大规划收并购的时刻现已曩昔。本年以及未来一段时刻，要点是补短板，会以未具有的业态、引进人才、打造产品线、强化优势这些方面去考虑并购，可是只是寻求规划、合约叠加的年代现已曩昔了，接下来会要点抓机会。”

上一年还激流勇进的碧桂园服务，现在对收并购的观念现已发生改动。

收并购推升商誉和应收账款添加

李长江以为，“不管物业商场行情怎样改动，一切企业在进行收并购的时分，一定是着重标的物的质量，包含所在区位、均匀办理费的单价、团队才能、事务展开状况和大股东的性情等等，都是能够作为评判的规范。”

详细来看，上一年碧桂园服务累计投入巨资对包含蓝光嘉宝、富力物业、彩日子服务旗下邻里乐控股等大型物业公司进行收并购。

其间包含，上一年6月收买蓝光嘉宝服务94.62%股权，现金价值72.25亿元；上一年10月收买彩日子中心财物邻里乐100%股权，现金价值33亿元；同样在上一年10月份，收买原富力物业旗下富良举世100%股权，付出现金价值50亿元，尚有50亿元待后续付出。

此外，集团还向第三方收买其他数家物业办理公司、媒体公司及一家物业署理公司，固定现金价值总额38.53亿元，或有现金价值不超越15.28亿元。

不算上本年2月份对中梁百悦的收买，碧桂园服务仅上述收买构成的商誉高达149.32亿元。

财报指出，149.32亿元商誉现已分配至收买公司进行减值测验，可收回金额乃依据使用价值计算方法厘定，现金流量猜测期为5年，并发布了进行商誉减值测验的各项首要假定：包含猜测期间收入添加率为3.0%–28.0%，猜测期间毛利率为24.7%–55.3%等，经办理层评价，到上一年年末，不需求进行计提减值拨备。

不过，由于收并购发生的无形财物现已发生了摊销，被收并购企业的合同及客户联系、品牌、软件、保险生意联系等被录为除商誉外的无形财物，曩昔一年无形财物摊销5.46亿元，占净赢利比重为12.6%。

收并购亦推升买卖及其他应收款。到2021年末，公司买卖应收款余额103 亿元，较上年的42亿大幅添加。

中金公司的研报剖析指出，“估量应收款其间来自碧桂园服务原体系的部分缺乏30 亿元、来自关联方的应收款缺乏10 亿元，其余部分首要来自收并购公司并表，例如来自两家被收并购的原开发商旗下物企的账款别离为11~13 亿元。”

中信证券也指出，碧桂园服务2021 年末应收款从年头52亿大幅添加到156亿元，虽然其间有并购等原因，但也显示出公司未来加大收缴作业负重致远。由于这部分应收款中大多数是针对小业主的应收，且公司现已充沛计提，构成显着超预期坏账的可能性并不大。

不管从公司安排内部而言，仍是外部融资条件来看，在上一年办理面积大幅添加近一倍的状况下，公司加强投后整合提效现已显得十分必要。

聚集投后办理和内部深度整合

据黄鹏表明，碧桂园服务在经过并购的经历上，逐渐堆集构成了从投前到投后的完好体系，“投后的人才队伍在投前阶段的时分就介入，而且一向参加到项目之中，中心和谐各方面的办理，对问题继续承责、继续掌握。”

据了解，碧桂园服务的投后办理部分会进行投后办理规划化和规范化，包含交融训练规范化、评价机制规范化。

详细来看，投后办理首要有三种形式：榜首是直管，包含而不限于公司办理、买卖履行和价值评价、财政审计、绩效办理和危险办理等；第二是协管，在股权公司接收后的交割期、交融器，为直管部分供给投后专业支撑；第三是监管，代表集团总部对股权公司进行定时评价并构成评价陈述。

碧桂园服务履行董事、副总裁、分担人力资源办理作业的郭战军表明，“整个碧桂园服务体系在收并购公司办理方面，秉持着交融开展，容纳生长的理念。在人才队伍方面是活跃保存和开展收并购公司的原有的职工团队，公司施行了一系列的办法，来确保事务方面的交融，团队方面的交融以及文明的交融。”

典型案例如北京盛世物业，自2017年与碧桂园服务协作至今，赢利规划提高至4倍，社区增值服务赢利奉献占比提高至30%。公司开始搭建起现代化办理体系，采纳多种方法提高将收缴率提高15%至92%，量体裁衣推进多元事务，如房子生意、车位出售等。

郭战军表明，对赌期内的公司，一般在收并购一年内，依照平稳交融为主，接收一个月内会完结中心办理团队到总部的沟通和学习，两个月内要完结全体办理体系的训练，三个月内要完结接收公司的总部渠道功能负责人到总部轮岗，6个月内完结信息化体系的全面交融。

对赌期之后，会依照深化交融一体化办理的导向去进行评价，尤其是关于具有条件的收并购公司进行深度的整合，提高收并购公司的安排效能。

最终，李长江表明，“交融是按部就班的，咱们从团队装备、办理流程、办理结构、作业要求，都会由于时刻段不同而改动。”可是，他也提出，一切股权公司的协作以及融入，都需求逐渐过渡到以成绩为大的文明中来，也就是说，需求经过竞赛、成绩去证明自己是个人才。