作者：骆思成

股票界站讯当数年、乃至数十年后的经济学家们，复盘研讨我国的房地产职业成长与其经济特征时，行将已往的2020年，必将是一个会被再三扩展调查的特别时刻节点――在方针要素、经济要素、职业周期性要素，乃至突发性事宜要素的合作作用或催化下，自住所准则货币化改造之后，接连了20余年的我国房地工业高杠杆、高欠债扩张，现已正式步入了拐点，一个中速的、高质量的、多元化商业形式的、以存量价值进步为首要增值方法的房地产成长形式的新年代，缓缓拉开了帷幕。

新年代的浪潮汹涌，优胜劣汰猛然加快，境况困难的“前浪”因为回身缓慢而再三触礁，摩拳擦掌的“后浪”正在积蓄力量冲开加倍广阔的新航道。

房地产职业的转型，为工业新城与商业地产运营这两条赛道注入了前所未有的推动力，罢了积蓄了近二十年力量后的华夏美好(行情600340,诊股)，正依靠“工业新城――商业地产”双轮驱动，立在汹涌向前的大浪潮头。

工业新城赛道宽广――高质量成长靠山下的经济转型

本年11月上旬，2020年我国宽禁带半导体技术论坛暨工业成长峰会在浙江嘉兴举办。400余名业界专家、企业家会聚于此，合作讨论新基建、“十四五”方案为新一代半导体工业带来的成长新机会。这也是嘉兴市，在长三角都市圈，乃至全国半导体工业链条中，再一次的响亮发声。

而华夏美好正是嘉兴集成电路和新一代半导体工业成长的助力者与见证者。2017年8月25日，嘉兴市南湖区政府与华夏美好签署PPP协议，合作打造坐落嘉兴科技城内的南湖工业新城，要点成长集成电路、智能配备制作、股票商贸、医疗器械、生物医药五大工业集群。自此，华夏美好坚持"工业优先"的焦点策略，尽力为南湖工业新城导入先进工业集群。

2020年，南湖工业新城更是迎来了工业成长的腾跃年，年初，规划总出资105.8亿元的亚瑟医药高端药物研制及工业化项目，与特斯拉焦点供货商蓝光智能科技（香港）有限公司落户工业新城。2020年前三季度，南湖工业新城已完结10个优质工业项目招商，签约出资额超200亿元。

包含斯达半导(行情603290,诊股)体、禾润电子、芯动科技、中晶半导体等龙头企业在南湖工业新城的群集，现已在区域内构成了工业协同成长优势。这是向着区域经济高质量成长，以及南湖在长三角半导体工业中的使用示范性职位，迈出的坚实一步。

南湖工业新城的跨过式展开，从年代靠山来看，正是我国经济成长方法转型、工业结构调整，以及高质量成长意图落地的代表性映射。南湖区携手华夏美好打造工业集群、激活工业链生机，也是全国各个区域板块破解转型晋级瓶颈、优化工业结构、结构工业新城这一工业成长新引擎的缩影。

工业新城以及以工业新城为根底途径构成的工业集群，关于工业成长，特别是高端研制与先进制作业等工业的成长，是至关首要的推动力量。以半导体工业为例，当时我国半导体工业在外部环境倒逼之下，正处于薄弱环节追逐期与产能建造期。在国产化替换加快与新基建等方针利好的影响下，资金投入规划快速扩展。但是，在这一阶段，相同不能忽视的是科学的成长方案与完好的工业生态构建。就半导体这类关于工业链配套要求较高的职业来说，工业的高质量成长离不开工业集群的打造。

其间作为代表的，便是在华夏美好方案规划与咨询、土地收拾、根底设施建造、公共配套建造、工业成长服务以及都会运营服务六大服务支撑下构成的，南湖工业新城现已具有的，笼罩规划、制作、封装测验、配备和材料的完好半导体工业生态。

中止2019年末，华夏美好现已在全国13个省、15个都市圈范围内结构建造了数十个工业新城项目，笼罩了北上广深等地的一切焦点都市圈，以及郑州、武汉、西安、成都等大都具有高度潜力的大中型都会。根据18年的工业成长实践经验，华夏美好构成了一套以战略方案为焦点才能，以团队、资源与科技三位一体为支撑的工业成长生态系统，接连为都会导入先进工业集群。

2020年上半年，华夏美好工业新城经营新增签约出资额624.6亿元，引进企业176家，均匀新签约出资额同比增进10.7%。工业园区结算收入198.44亿元，同比增进45.7%，全体收入占比初次跨过房地产经营。经由不断的加固，华夏美好在工业新城经营中的护城河宽广，足以撑起其在房地产职业新年代中充分的回身空间，与明显的先发优势。

商业地产赛道轻装动身――剑指最“好”，推动“三新”

2019年，华夏美好在工业新城经营的根底上，聚合本身与经营协同方安全集体的资源优势，最早进军商业地产和中高端住所商场。由此最早，华夏美好的经营成长进入“双焦点”时期。而跟着商业地产、都会更新等经营的铺开，华夏美好的战略结构也从深耕都市圈外围，逐步进入都市圈焦点区域。

2019年，华夏美好的商业地产及相关经营从无到有，拓宽到了北京、深圳、武汉、东莞四座都会，相关收入跨过了3000万元。此外，其还在2019年敲定了8个都会更新项目。

华夏美好在商业地产方面的清晰意图，便是“做我国最好的商业地产项目，终究成为最好的商业地产成长商、运营商之一。”而关于“好”的标准，华夏美好也有着清晰的定义――好都会、好地段、好条件、好产品、好服务、好报答。

在我国房地工业进入存量年代之后，商业地产运作成为了新的职业风口。事实上，在本年曾经，不仅是华夏美好，为数很多的地产企业向这一赛道川流不息，都将转型商业地产视作了新年代下寻觅增进第二曲线的打破口。

但是，2020年伊始发生的新冠肺炎疫情，如同给这一热潮摁下了“暂停键”。

疫情造成了商业地产成长的短期“困局”，但一起，其也成为了商业地产范畴加快出清传统地产开发脑筋形式，以及向新理念、新技术、新扩张模子改变的催化剂。轻财物、数字化，现已锋芒毕露，成为了广受认可的商业地产成长与转型倾向。

而华夏美好，也因而再一次具有了“弯道超车”抢先优势。

2019年8月，华夏美好就敞开了商业地产首个轻财物形式运营项目――北京安全美好中心。该项目是坐落北京市丰台区丽泽股票商务区内的商业工作不动产项目，已于本年完成落地，并在9月11日发动招商。

2020年5月28日，华夏美好又中标坐落深圳湾的招商银行(行情600036,诊股)全球总部大厦项目代建服务，完结了其轻财物运营管理形式的华南首秀。

关于成长商业地产及相关经营，华夏美好的辅导战略被概括为了“三新”――新形式、新范畴、新地域。其间，所谓新形式，华夏美好的具体解释为“在传统重财物形式的根底上，加快开辟轻财物形式，完成轻重并重；在盘活存量财物、优化财物欠债结构的一起，以财物管理输出的形式，深化资源合作，快速切入商场，逐步迭代更新出资形式，逐步探究其他商场化形式；跨界合作，借力科技立异途径。”

能够看出，轻财物形式，自始便是华夏美好商业地产的成长倾向，无论是本身资源禀赋，照样合作方资源优势，都保证了其完成轻财物运营的才能。而在数字化转型方面，华夏美好也现已取得了阶段性成效带来的极大差异化优势。

2019年5月，连系人工智能算法的华夏美好工业大数据途径对外露脸。2019年终，该数据途径取得11项计算机软件著作权。本年4月下旬，其又获国家知识产权局授权宣布的包含半导体工业分析、半导体工业基金、半导体工业结构、科创板申报范畴、轿车数据服务端、轿车才智招商等在内12项外观规划专利证书。中止本年上半年，该途径已笼罩企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条。

本年以来，华夏美好的商业地产项目结构现已遍及了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为焦点的华中片区、以成都为焦点的华西片区等区域的焦点都市圈，经过合作开发、收并购、公开商场途径、都会更新、TOD等多种形式，起劲探究、尽力落地包含商业归纳体、公共住所、康养、科学社区等在内的优质项目。

新城镇化下半场――都会更新的职责与机会

在华夏美好进军的商业地产及相关经营中，都会更新项目较为引人注重。早在2019年3月，华夏美好专门成立了都会更新事业部，足见其注重水平。

2019年，以中标东莞中堂镇旧改前期服务商为迎头，华夏美好的都会更新经营在大湾区完成了打破。中止2020年10月，在东莞、深圳、广州三地，华夏美好现已有了包含都会更新、棚户区改造、工厂区改建、归纳整治、旧村庄周全改造，乃至整岛土地统筹整备等很多内容的14个要点项目结构。

所谓都会更新，首要指“为改进都会人居环境、传承都会前史文脉、优化都会工业结构、进步都会土地功率、促进都会成效发挥和保证都会公共利益等，凭证相关法律法规和方针划定，行使政府、商场和社会等力量，对都会寒酸、低效、风险的存量建造举办整治改进、盘活行使和活化进步的一系列行为活动。”跟着我国城镇化进程进入下一阶段、“都会病”逐步展示并成为益发明显的问题，乃至是新冠肺炎疫情对都会健康安全需求的影响下，都会更新在国内地产开发出资中、在地产职业的社会含义中所占有的职位，也在日积月累。

都会更新，不仅仅是注重都会的表象层面、建筑层面、环境层面，更应当统筹政治、经济和社会等归纳性、全体性和关联性层面。而当这一要求具体到企业层面时，无疑也对介入都会更新经营的企业合作方，在资源禀赋、专业才能，乃至是职责自觉等方面，提出了更高的要求。这也导致了国内房地产职业中，符合要求企业的稀缺。

以东莞市为例来看，其作为广东省首要外贸口岸与交通枢纽，自改造敞开以来取得了首要的经济建造成就。但另一方面，东莞市的土地耗费也逐步严峻，限制了从现代栖息环境晋级到工业结构优化的各项都市成效结构。这就为东莞市加快都会更新速率提出了刚性要求。现在，华夏美好在东莞市结构有4个都会更新要点项目，笼罩面积近2200万平方米。

本年6月尾，华夏美好中标东莞威远岛土地整备归纳服务项目。这儿也是大湾区东岸仅有会集连片、规划最大的建造用地。凭借土地收储服务，华夏美好可取得百万平米回迁房的代建经营，更有机会低成本获取商品住所用地，以及展开都会更新前期工作的有利条件。