近期作为美国经济复苏动力之一的美国房地产商场好像有些降温的“痕迹”，首要体现在房地产销量出现了连续了4个月的回落态势。

对此组织研讨的观点也不尽相同。有的表明过快上涨的房价和供应束缚带来的需求回落和出产放缓，代表了快速复苏将进入结尾。有的则以为开工和出售的回落来自于供应缺少等要素，本轮地产周期仍然健康继续。

美国当时房地产商场——价升量缩

咱们先从几个维度来看看美国地产商场当时的情况。

1、出售连续4个月回落：新屋销量和成屋销量自年内高点(也是次贷危机以来的新高)连续了4个月回落，销量别离跌落22.56%和12.9%。在美国成屋出售占9成，新屋出售占1成。但全体销量水平仍然高于疫情前的均值水平。

2、新屋开工和营建答应亦出现回落。较年内2月高点回落8.81%和4.1%。

3、成屋出售库存和空置率仍然处于前史极低水平，显现存量供应适当有限。

4、住所借款利率处于较低水平，借款人资质优异。30年期典当借款利率较年头低点略有上升到上一年8月水平，但仍处于前史以来的极低值水平。一起疫情后商业银行遍及进步了各项借款的要求，本轮房地产借款人资质都适当优胜。

数据来历：兴业证券

5、房价继续上行。5月成屋出售中位价同比上涨23.56%，环比上涨2.85%;新屋出售中位价格同比上涨18.07%，环比上涨2.49%。仍然出现出较快的上行态势。

销量回落的原因——“供应缺乏” and “价格上涨”

从券商的研讨来看，美国房地产销量的回落大致来自于三大原因：新房开工受限、成屋供应缺乏和短期价格上行过快带来的需求按捺。

新屋开工受限：受限首要来自建材和修建工人的缺少提价。有券商研讨指出现在各类修建材料的缺少程度在40~90%之间，一起4月PPI软木、钢铁扎制品价格指数同比别离上涨121%、67%，大幅进步修建本钱。别的修建工人缺少也限制开工进展，3月之后修建业非农就业人数并无新增反而削减，但薪资方面6月修建业时薪涨幅已为制造业中最高。不过5月以来，木材价格已出现十分显着下滑。未来两月可调查供应的好转是否能显着支撑新屋供应。假如没有的话，或许更大限制是来自于需求端。

二手房挂牌量有限：挂牌上市的二手房数量供应添加有限，购房者的可选购房方针受到限制，然后连累二手房销量。全体上来当作屋库存的确处于前史低位。但短期来看，二手房的供应跟着疫情的好转、房价的上涨是有所改善的。本年3月以来，二手房库存还出现补库的情况。

价格上涨过快：房地产价格同比涨幅在疫情后显着超越居民薪资收入涨幅，不断创新高。这不只使得中低收入集体的住所购买力受损，也使其取得按揭借款的难度添加。结构上来看，低端住所出售量回落较为显着。从产销库的全体体现来看，该要素逻辑上相对通畅。

下半年房地产怎么走——“见顶”仍是“假摔”？

下半年有几大要素的发酵或使得房地产价格上行趋缓。

1、美联储减缩购债导致长时间典当借款固定利率上行，引发地产降温;

2、“驱逐令”6月到期后或将带来二手房挂牌的添加，供应逐步增多;

3、7月底房贷违约延期到期，或带来出售和投资方面的压力;

4、新房供应缺少和提价压力会趋于下降，将供应有用供应。

出售方面，从当时低位的库存、空置率和优秀的借款结构来看，房地产出售周期上行仍有基本面支撑。参阅美国成屋出售2010年-2014年以及2014年-2018年两轮周期，本轮出售上行周期实际上始于2019年头，2020年被疫情所打断，但全体上行周期至少继续到本年年底。

而2020年四季度出售峰值实际上是对二季度疫情间出售冻住的补偿，因而未来销量或难现新高。从本轮周期销量大约增加8-10%来看，下半年出售仍然会处于578万套-600万套的均值水平。(5月为580万套)因而销量进一步大幅下滑的可能性不大。

因而下半年美国房地产商场，大概率会出现出售动摇上升和价格涨幅降温的情况。换而言之，“见顶”或也是“见顶”(出售峰值已过和价格增幅放缓)，“假摔”也算是“假摔”(出售上行周期仍旧)。