4月30日，国家发改委、我国证监会联合发布《关于推动根底设施范畴不动产出资信任基金(REITs)试点相关作业的告诉》(以下简称《告诉》)，并出台《揭露征集根底设施证券出资基金指引(试行)(征求意见稿)》(以下简称《试点指引》)。
《告诉》和《试点指引》下发之后，引起行内热议。从监管、买卖所到基金公司，屡次安排座谈会或闭门会，以期推动根底设施公募REITs保险起步。
业界人士表明，公募REITs的破冰，让不少组织雷厉风行，盯上了这块万亿元大蛋糕，但详细到实操层面，怎么寻求优质财物、规划买卖结构、满意出资者寻求，还需商场充沛评论。
公募REITs谋变
依据《试点指引》整理，未来发行上市的根底设施REITs具有以下特征：其一，权益类特点，股性产品，劣后清偿。其二，强制分红，90%可分配利润有必要分掉，盈余部分无法表现为净财物的添加，但出资者可获得现金分配。其三，体会介于股票、债券之间，既有可预期票息，又有未来增值预期表现于面值变化。其四，底层财物一年一评价，依据商场状况调增或调减，财物状况信息发表更充沛。其五，公募特点，参加门槛低，且能够在二级商场流转买卖，T+1，每日涨跌幅10%约束，估量流动性优于债券，相似股票。其六，严重事项持有人参加决议方案。
德邦基金总经理、公募REITs作业小组组长陈星德说到，此次证监会、发改委推动出台的根底设施公募REITs，跨出了财物证券化的一大步。从时点看，搞基建有必要有许多资金投入，但仅经过货币方针调整和加大财政支出，恐不能彻底掩盖资金需求，并且有必要防备债款担负过重、资金使用功率较低、“洪流漫灌”构成脱实向虚等不良后果，此刻推出根底设施公募REITs恰逢其时。
早在2015年，鹏华基金就成立了鹏华前海万科REITs，这被其时许多媒体看作是境内首只公募REITs的实践，鹏华基金亦为其专门建立出资银行部，并装备相关专业人才。但值得注意的是：其一，该REITs基金并不触及产权买卖，仅仅让渡了项目的租金收益权。其二，该基金为封闭式混合基金。其三，从出资标的来看，该项目不超越50%财物出资于确认的单一的方针公司股权，不低于50%出资于固定收益类财物、权益类财物。
“不管从产品规划仍是运作方法，抑或底层出资标的，鹏华前海万科并不归于完好意义上的REITs，但确实是公募的一次有利测验。此次《试点指引》，对公募REITs进行了方方面面规则，从中能够一窥我国开展公募REITs的决计。”某业界人士表明。
鹏华基金表明，此次推出根底设施公募REITs，从发改委的视点，旨在脱节根底设施投融资的负债依靠、推动我国根底设施的全面开展；从证监会的视点，旨在丰厚我国多层次资本商场，为不同危险偏好的出资人供给更为丰厚的财物装备标的。
扩展资本金增量空间
本分世界工程项目办理有限公司副总经理罗桂连博士以为，公募REITs的优点在于，关于原始权益人来说，是一种真实的存量老练财物出让，经过出让财物换来能够自主分配的资金，能够做项目资本金，进一步能够配3-4倍的债款性资金，满意事务开展的新建项目的巨额资金需求。如公募REITs能大规划开展，能够显着改动现在项目资本金缺少的瓶颈问题。
在罗桂连看来，现在职业界对根底设施规划的了解还过于狭隘。他以为，根底设施包含以下几方面：一是大交通，包含铁路、公路、民航、机场、港口、码头、水运等，合计30多万亿元。二是大动力，包含电力、水电、风电、光伏发电、火电、电、输气输油体系等，合计20万亿元左右。三是洪流利和洪流务，包含南水北调等调水输水项目、自来水厂、排水管道、污水处理厂等，合计10万亿元左右。四是大通讯，包含5G、数据中心等。五是社会根底设施，如全国医疗体系、教育体系、文明体育等其他公共建筑等。
“这些存量财物，依照原始出资的累计账面价值，估量有150万亿元到200万亿元；如依照重置本钱法，估量有400万亿元，这是变革开放30多年以来，城镇化建造获得的巨大成就和宝贵财富，也是下一步开展的重要根底。如能经过REITs盘活部分根底设施财物，对各类重财物的出资组织来讲，不管是降杠杆及下降财政危险，仍是拓宽新事务，都有重要意义。”罗桂连表明。
依据北美不动产信任基金协会(Nareits)计算，美国REITs基金规划达3万亿美元，其间上市的公募REITs基金2万亿美元，规范普尔500指数里就有30只REITs。陈星德表明，有计算说到，我国根底设施存量规划超越100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿元规划的根底设施REITs商场。专家学者测算的方法和口径不同，但整体以为，我国公募REITs商场进入老练阶段后，规划将远远超越美国，具有更宽广的开展空间。“能够说，未来公募REITs如若做大做强，将或许再造一个基金职业，再造一个新的细分资本商场。”
公募REITs做大的要害
不管是罗桂连的研讨，仍是深创投和北京大学汇丰商学院联合发布的陈述均显现，现在商场并不缺少优质出资项目。可是，这些优秀财物的原始权益人，是否乐意转让财物，经过REITs来进行盘活，成为公募REITs做大做好的要害。
罗桂连以为，首要，适合做公募REITs的企业主体，一般具有强自动财物办理才能，具有激烈的扩张动机，并希望构成或稳固自己的职业领先地位。“一般守成的企业或是规划太小的企业，前者没有做大做强的动力，后者不具有做大做强的才能。”罗桂连表明。
其次，从办理人视点来讲，现在大都公募基金需大力培养做REITs的才能。
某北京公募基金高管说到，其一，公募基金的优势在二级商场，而非根底设施建造或不动产那种工业出资性质显着的范畴。其二，大都公募基金并未装备相关的研讨团队，暂时开端建立团队，本钱高，而收益未必高。其三，REITs产品规划方面，公募基金中有老练的项目经历的并不多。其四，对该类财物的风控才能还需调查。“出资是有才能圈的，不要做自己不拿手的工作，不然好工作就变成了坏工作。”该高管表明。
某华南公募基金人士也说到：“公募基金想要做REITs，最起码子公司有做ABS或许REITs的研讨团队，不能彻底从零开端。”
北京万商天勤律师事务所合伙人张志晓也说到，业界有些评论以为，公募基金并不拿手根底设施财物的办理，主张不要让公募基金经过证券专项办理方案，悉数持有根底设施项目公司的股权，而是留下一部分，让原始权益人持续持有。
张志晓以为，经过上述方法，一是处理项目公司的财物办理问题。二是公募基金能够经过增资入股的方法进入，不需求进行股权转让。不进行股权转让，就没有股权买卖的税费。三是有些股权如国有股，转让程序或许很杂乱，让它持续保存，可防止杂乱的国有股买卖程序。四是原股东保存部分股权和收益，让他们更乐于承受，便于REITS推行。
他也表明，从公募基金到专项方案，到项目公司，再到财物办理，办理的半径很长。“从公司法上，专项方案与项目公司之间往往不是股权联系，即使是，办理半径的问题依然存在。”
上述华南公募基金人士也说到，虽然对公募来讲，推动REITs面对许多现实问题，但仍不失为公募做大做强的一个思路。“重要的是，厚实做好相关研讨，平稳推动，而非又把其仅仅当作一个出资风口。”
税收优惠不是做好REITs仅有要素
关于公募REITs的结构规划，罗桂连说到，产品规划关键是以低本钱、高功率的方法，完成老练存量财物的快速盘活，还要培养出资者根底，完成产品的高流动性。他以为，其一，REITs的批阅包含流程上要顺利，周期要短，要往注册制的方向挨近。其二，要有十分清晰的税收支撑方针。
在罗桂连看来，相关于传统上市公司，公募根底设施REITs有一些显着的约束条件。比方，一般不能投新建项目，只接老练财物；不能做多元化出资，限于特定不动产范畴；每年强制分红90%以上。“选用公募REITs后，根底设施项目全生命周期的融资本钱，如能显着低于上市公司的融资本钱，对有很强才能的职业龙头企业才有吸引力。”罗桂连说到，“清晰的税收支撑方针是REITs完本钱钱优势的世界通行办法，主张减免或递延财物转让环节相关税收，对REITs每年的高份额盈利分配部分供给免企业所得税待遇。”
张志晓说到，按《试点指引》的买卖结构，RETIs的结构是“公募基金+ABS”，公募基金与证券公司的专项方案之间是资金信任法律联系，资金的搬运自身没有税务担负，专项方案向基金进行收益分配不归于增值税的交税规划；专项方案自身仅仅一个合同，不是交税主体，所以也不承当所得税等。也就是说，向前延伸，ABS出资项目公司股权，按企业所得税的规则，企业间利润分配不交税。向后延伸，基金向出资者分配，按公募基金的税务处理，不添加出资者的税收。项目公司的税负，按其经营项目按本来的税种交税，不因REITs的方式而添加税负。而公募基金和ABS自身的收入，按最近公布的有关规则交税。
“因而现在的规划，并不添加各方的税务担负。但应该注意到，不添加各方的税务担负，并不意味着参加的各方不交税。” 张志晓表明。
陈星德说到，从诞生REITs的美国商场看，REITs的开展和税收变革紧密联系，首要原则是“税收中性”。归纳REITs对整个社会发生的效益，也有国家和地区给予必定的税收优惠。但需求着重的是，税优并不是做好REITs仅有要素，办理才能和水平应该得到出资者的要点重视。在海外REITs中，相同类型的物业，由于办理才能和水平的差异，收益率有很大的差异。