作为一类立异型基金产品，公募REITs凭仗低出资门槛、与股债的低相关性、可场内生意等特性，获得越来越多出资者重视。11月29日华夏越秀高速REIT等第二批公募REIT开端面向大众出资者出售，再次将这一立异型基金产品面向聚光灯下。
业界剖析人士表明，公募REITs是除股票和债券外的第三大类财物，既有股性，又有债性，其出资逻辑与出资股票和债券不同，归于危险适中、收益安稳的一类财物。像华夏越秀高速REIT这样以高速公路为底层财物，项目各方又均是职业头部财物的项目，值得出资者重视。高速公路作为重要的根底设施，具有较为安稳收益的特性，高速公路财物归于特许运营权类财物，受商场环境、微观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层财物的优质挑选。
据悉，华夏越秀高速REIT(180202)出售的基金比例总额为3.00亿份，由战略配售、下出售、大众出资者出售三个部分组成，大众出资者出售的初始基金比例数量为0.27亿份，基金比例出售价格为7.1元/份。公告显现，基金征集期为2021年11月29日起至2021年11月30日止。若大众出资者在征集期内有用认购请求比例总额超越大众出资者的征集上限，实施末日比例配售。若估计征集首日有用认购请求悉数承认后，大众出资者征集总规划到达或超越大众出售规划上限，大众出售部分的征集期将提前结束。基金征集期间出资者可以屡次认购基金比例，场内认购每次认购比例为1000份或许其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元(含认购费)。
受组织出资者追捧
作为立异型出财物品，公募REITs一直是组织出资重视的焦点。榜首批发行的9只公募REITs在发行当天就瞬间“引爆”商场，不只一日售罄，并且大都配售比例低于10%，单个产品乃至低至1.759%，一度改写了公募基金配售比例的新低记载。
第二批公募REITs下询价状况显现，组织出资者对第二批公募REITs的重视度高于榜首批项目。在11月19日下出资者询价环节，华夏越秀高速REIT就遭到组织出资者追捧。依据公告显现，有认购意向的资金量到达初始上下出售比例数量的45倍，除掉无效报价后，拟认购数量总和为278,410万份，为初始下出售比例数量的44.19倍，有用报价认购倍数为38.41倍。
图片来历：华夏越秀高速REIT出售公告
业界剖析人士表明，下询价的火爆现象显现了出资者对该产品出资价值的认可。后疫情年代，国内全体经济维持着复苏向好的大趋势，公募REITs作为与大环境高度符合的一种全新的金融立异产品，自然会遭到本钱商场的高度重视和追捧。
此外，榜首批公募REITs在二级商场收益体现出色，也让更多出资者开端重视公募REITs的出资价值。依据数据显现，榜首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，到11月24日均匀涨幅为16.81%，8只产品获得正收益，最高涨幅超越27%，收益可圈可点。(此处的收益率来自于公募REITs产品上市后的买卖价格上涨，而不是持有产品自身的净值改变。数据来历：中信证券，数据到2021年11月24日)
较低门槛参加大基建时机
REITs音同“瑞次”，英文全称Real Estate Investment Trusts，直译一般称为“不动产出资信托基金”。它将底层财物证券化，由基金持有人按出资比例共享收益，一起承当危险，本质上是由专业人员办理的调集资金出资方案。规划包括触及公路、园区、仓储物流等等，是重要的财物装备东西。REITs便是针对那些没有很多本钱直接出资于不动产的一般出资者，将不动产等分红小额有价证券，让公共出资者可以经过公募基金以小额资金参加，以获取不动产类财物的报答。
公募REITs有望获得长时刻安稳的分红收入，长时刻报答率较为可观。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，比方华夏越秀高速REIT就在合同中写明：“收益分配比例不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%”因而有望获得相对安稳的收益。一起根底设施公募REITs采纳关闭运作，但后续会在买卖所上市买卖，出资者可在二级商场进行竞价买卖。
依据NAREIT的计算数据，与曩昔20年间标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率比较，美国权益类REITS指数年化报答超越10%，长时刻收益更有优势。
美国商场各类财物计算区间年收益率状况(%)
来历：NAREIT，中金公司截止时刻，2021-08-31
并且大部分公募REITs出资于不动产所有权，收益与危险介于股票和债券之间，与传统股债危险收益有明显差异，具有较好危险涣散效果。从美国商场来看，作为现金、股票、债券之外的第四类财物，在曩昔20年，NAREIT的权益型REITs指数与各大类财物的相关性均不超越0.6。公募REITs的标的财物具有较强的抗通胀、保值功用。所以将公募REITs归入组合，都可以起到涣散危险、优化组合财物装备的效果。
数据来历：中信证券，截止2021-08-31
并且公募REITs产品可以在买卖所进行揭露买卖，出资者准入门槛低，活动性强；上市REITs 产品信息发表准则完善，且将绝大部分收益分配给出资者，运营透明度较高。
底层财物质地优异
揭露材料显现，华夏越秀高速公路REITs的底层财物是汉孝高速，项目坐落“九省通衢”、“祖国立交桥”湖北武汉。该项目是福银高速(G70)的重要组成部分，一起连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗连武汉银河国际机场。项目相关信息如下图：
材料来历：华夏越秀高速REIT询价公告
高速公路职业运营收入即期收取，现金流充分，且不存在产品积压、赊销等问题，然后保证了高速公路职业运营和财政的稳健。与其他职业比较，高速公路职业受微观经济波动影响较小，具有抗危险才能较强、现金流量富余、出资收益安稳等特色。
从汉孝高速近几年营收状况看，也可以充分体现了收费公路作为重要的根底设施，收益水平相对安稳的特性，也因而很合适作为公募REITs的底层财物。
材料来历：华夏越秀高速REIT询价公告
依据可供分配金额测算陈述，项目2021年10-12月和2022年度期间的猜测年化分配率分别为7.70%和7.87%，能为出资者供给相对稳健的现金流。
材料来历：华夏越秀高速REIT询价公告
全体看，公募REITs具有长时刻牢靠且具有增长性的分红收入。让个人出资者有时机以较少的资金参加到大型基建项目中，共享国家经济高质量开展的盈利。
具有优异底层财物的华夏越秀高速REIT，无疑对装备型出资者有着很大吸引力。不过上述材料也显现，华夏越秀高速REIT出售总额中战略出资者占比70%；下出售比例占比21%；大众出售比例占比9%。应该说留给个人出资者的比例比例并不算多，可谓时机难得。
强强联合打造精品
当然评判公募REITs的好坏，仅看底层还不行。在华夏越秀高速REIT的整个产品架构中，底层为根底设施，经过持有ABS获得根底财物彻底所有权和运营权；公募基金持有ABS比例，个人或许组织出资者持有公募基金。所以底层财物运营方(原始权益人)、ABS办理人以及公募基金办理人三方的实力，都对公募REITs终究的体现起着关键效果。就华夏越秀高速REIT而言，其参加创设的几方可谓是强强联手。
越秀(我国)交通基建出资有限公司是华夏越秀高速REIT的原始权益人，将持有30%的公募基金比例。母公司越秀交通(01052.HK)1997年在香港上市，是国内榜首支在香港上市的公路红筹股，是深耕公路出资运营25年的国有控股上市公司，优异财物储藏足够，也是经验丰富的商场化公路出资运营商，其背面的越秀集团是REITs财物办理先行者，具有超越15年的REITs财物办理经验。
ABS办理人中信证券是职业头部券商，2014年，中信证券就发行了国内榜首单类REITs产品——中信启航项目，为国内类REITs事务创建了买卖架构规范。到2021年6月末，中信证券作为方案办理人和出售组织发行的类REITs产品共20单，累计发行规划427.6亿元，占全商场总发行规划的25.32%，位列商场首位。
基金办理人华夏基金，从2015年就组建了专门的REITs团队，后开展成为根底设施及不动产出资部分，现在已装备多名具有根底设施项目运营或根底设施项目出资办理经验人员，并在REITs的出资、研讨、买卖、风控、运作等关键环节搭建了功用强大的技能支撑系统。华夏越秀高速REIT的拟任基金司理马兆良、林伟鑫、孙少鹏均具有5年以上根底设施出资和运营办理经验。
以上这些都将为华夏越秀高速REIT(180202)在存续期内的高效平稳运转供给强有力的保支撑。
材料显现，华夏高速公路REIT在基金合同存续期内采纳关闭式运作并在证券买卖所上市，不敞开申购与换回。但后续会在买卖所上市买卖，出资者可在二级商场进行竞价买卖，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日今后涨跌幅限制为10%。个人出资者假如运用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能经过基金换回的方法卖出的，需求转场内进行卖出，以满意财物的活动性需求。产品上市今后，基金办理人、财物支撑证券发起人，将会选用约请做市商进行活动性办理、约请其他资管产品参加产品出资和供给场内活动性、使用公司内部产品和自有资金供给活动性等多种方法，保护产品活动性。