从产品获批、发行、询价到上市，从榜第一批到第二批，公募REITs可谓场场“火爆”，无疑是本年最受商场重视的新种类。

12月14日，华夏越秀高速REIT正式上市买卖，作为第二批产品中首只挂牌上市的公募REITs，商场参加热心高涨，集合竞价阶段就已大涨10.82%，开盘25分钟成交金额破亿，盘中一度大涨29%，全天涨幅到达22.76%，成交金额2.78亿元。

数据显现，公募REITs现在全体市值400亿元左右，未来跟着公募REITs连续扩容，看好根底设施项目出资机会的出资者也将有更丰厚的选择。

华夏越秀高速REIT“首秀”

全天大涨22.76%

作为第二批REITs产品的首秀，华夏越秀高速REIT今天上市备受重视，而这只产品也毫无意外的遭到资金追捧。

12月14日，华夏越秀高速REIT正式登录深交所，从集合竞价阶段开端就一路“火爆”，9点26分，集合竞价就涨到7.868元，涨幅10.82%，买一座位挂出挨近5000手的买单。

9点30分正式开盘，华夏越秀高速REIT二级商场价格继续上涨，交投活泼，开盘25分钟，涨幅达17.5%，累计成交额破1亿元。

据悉，REITs产品的上市首日涨跌幅能够到达±30%，而此次这只产品盘中也一度涨至29%，迫临“涨停”，终究报收8.716元/份，全天涨幅22.76%，全天成交金额2.78亿元，单日涨幅及成交金额均位列同类基金首位。

实践上，业界人士关于此次华夏越秀高速REIT首日较好体现早有预期。该产品在征集期间遭到的出资者追捧，如下出资者询价环节，有认购意向的资金量占到了初始下出售份额数量的45倍；面向大众出售的份额也一日售罄。而且，终究组织下认购和大众认购均启动了份额配售，其间组织下有用认购请求承认份额为2.6%，大众出资者有用认购请求承认份额为2.1%。一些未能在此前出售过程中认购的出资者，活跃经过二级商场布局。

新华基金表明，榜第一批上市的REITs项目里有两单可比项目，浙商沪杭甬和安全广州广河都是同类型的高速公路项目，上市以来别离上涨了17.29%和5.18%，越秀项目基本上便是对标沪杭甬项目的二级商场价格，开盘直接上涨到位。

“此次公募REITs有两个亮点：榜首，榜第一批项目可观的收益招引了许多的资金追捧；第二，二级商场的定价基准逐渐构成，跟着项目的发行数量添加，逐渐会构成估值定价的基准。”上述新华基金的人士表明。

盈米基金研讨院研讨员周禹农也表明，此次华夏越秀高速公路REITs首秀体现较好，12月13日安全广州交投以及浙商沪杭甬两只高速公路REITs溢价率别离为2.61%和15.67%，华夏越秀与同类项目比较溢价率偏高。在榜第一批REITs上市时个人出资者关于产品本身的认知较为有限，上市首日部分出资者或将其认知为新股给予了明显溢价。

周禹农称，本年下半年来榜第一批REITs成交安稳且全体走势上行，榜第一批REITs本年以来的体现满意了出资者关于中等危险收益的装备需求。REITs组织出资者占比高上市首日放量后换手率将逐渐安稳，且第二批上市种类只数较少且发行节奏发散，上市首日是出资者一次性建仓的较好节点，供需失衡导致产品上市首日涨幅较好。

在博时招商蛇口产业园REIT基金司理胡海边看来，与榜第一批公募REITs相似，第二批公募REITs呈现开盘涨幅较大的状况有多方面原因：一是一级认购的时分倍数都比较高，许多出资者欠配所以上市的时分能够继续买入；二是REITs项目基本面都比较好，存在二级溢价空间。

场内REITs均获较好体现

实践上，6月末榜第一批公募REITs上市也是其时本钱商场的重头戏。上市首日开盘就有产品大涨20%，9只产品悉数收涨，给本钱商场交出了一份亮眼答卷。

现在，公募REITs上市已超5个月，从曩昔几个月走势上看，可谓走出了与股市、债市关联度较低的独立行情，9只公募REITs上市以来均匀涨幅超越10%，更有富国创始水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨超20%，首发持有至今的出资者“收成满满”。

特别值得一提的是，在华夏越秀高速REIT“首秀”当天，华安张江光大REIT、富国创始水务REIT、浙商沪杭甬REIT等其他已上市的公募REITs当日涨幅均超越2%，体现较好。

周禹农在第二批产品上市前即预期了这一现象，在他看来，主要原因在于公募REITs现在需求大于供应推进存量产品溢价率上行。短期来看因为第二批REITs发行只数有限，其有用认购倍数远高于榜第一批。部分未获配资金选择装备榜第一批同类高速项目作为代替，以安全广州交投以及浙商沪杭甬为例，两只产品近期成交继续放量推进估值上行。

周禹农进一步剖析，中长时刻来看跟着地产商场负面舆情扰动，组织出资者忧虑高收益固收类财物的信用危险，结合银行理财转型以及财物荒的大布景，出资者关于实践信用危险可控的中低危险类固收种类存在许多装备需求。在操控地方政府隐性债款的布景下大力开展公募REITs将助力根底设施建造，各地地方政府正继续研讨相关方针，监管也在继续推出合理方针盈利。11月中旬银保监会发布告诉答应保险资金出资公募REITs，12月13日，证监会会议也提及扩展根底设施公募REITs试点。未来跟着配套准则系统完善将有更多资金涌入公募REITs商场，供需失衡会在一段时刻内对存量产品的溢价构成支撑。

新华基金以为，主要是由资金心情拉动带动场内原有REITs产品上涨。“A股商场有代表性的企业IPO上市当日呈现较大涨幅时，也会带动同行业的其他上市公司的上涨。上午收盘时，同为高速公路类的安全广河上涨2.51%，浙商沪杭甬上涨1.41%，涨幅居前。”

此外，业界人士表明，榜第一批公募REITs自上市以来一向商场热度都较高，全体价格呈现上涨趋势。不能简略判别为原有REITs上涨是新基金带动，可是第二批公募REITs出售及上市的较高重视度，的确让更多出资者重视公募REITs这类出资种类。

业界主张出资不宜追高

从现在看，场内REITs产品参加热心较高，导致这类种类的溢价率也比较高，业界人士提示，出资者要注意背面的危险。

日期收盘价单位净值升贴水升贴水率(%)红土立异盐田港仓储物流REIT2021-12-143.2542.30090.9541.42富国创始水务REIT2021-12-145.2323.70001.5341.41中航首钢生物质REIT2021-12-1417.52512.86464.6636.23中金普洛斯仓储物流REIT2021-12-145.0063.89001.1228.69华安张江光大园REIT2021-12-143.8092.99000.8227.39华夏越秀高速公路关闭式根底设施REIT2021-12-148.7167.10001.6222.76东吴姑苏工业园区产业园REIT2021-12-144.6573.88000.7820.03浙商证券沪杭甬高速REIT2021-12-1410.3508.72001.6318.69博时招商蛇口产业园REIT2021-12-142.7372.31000.4318.48安全广州交投广河高速公路REIT2021-12-1413.50313.02000.483.71

新华基金表明，REITs产品是中等危险、中等收益的出财物品，榜第一批REITs产品战略配售份额区间为55%-80%，实践流通盘都很小，较少的资金即可对价格发生较大的影响。长时刻来看，REITs产品的二级商场价格，终将向其内涵价值回归，出资者应坚持对商场的敬畏，溢价过多的产品不要追涨杀跌。

“事实上，这样的状况或仍将连续，榜第一批9单项目下均匀认购倍数约为7倍左右，第二批已经过的2单项目下均匀认购倍数高达50倍。现在11单公募REITs项目全体市值仅在400亿元左右，相当于一家中型上市公司的市值规范， 公募REITs商场开展空间十分宽广。”新华基金表明。

周禹农以为，若公募REITs溢价率进一步上行，估值或将呈现必定回调。“榜第一批公募REITs截止现在悉数正溢价，给予长时刻持有的出资者较好的持有报答。短期来看出资者或依据近期体现进一步强化对REITs的达观预期，假如后续REITs种类仍保持第二批的发行节奏仍将演绎相似的供需失衡。事实上，公募REITs比较股票生长空间较为有限，很难经过未来成绩爆发式增加来消化产品估值。截止昨日收盘榜第一批REITs溢价率24.7%，红土立异盐田港仓储物流的溢价率已升至42.6%，出资者需求关于现在的估值水平坚持警惕。”

据一位业界人士介绍，公募REITs具有长时刻牢靠且具有增加性的分红收入，还能够经过本身价值的上涨取得本钱利得的收入。经过公募REITs个人出资者能够用较少的资金参加到大型基建项目中，共享国家经济高质量开展的盈利。此外，公募REITs与股债类关联度较低，能够优化财物装备、涣散组合危险。是值得重视的出资种类。

长时刻来看，REITs为出资者供给了十分客观的报答率体现。依据NAREIT的统计数据，曩昔20年时刻，美国权益类REITs指数年化报答超越10%，同期标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率别离为8.4%、9.3%和4.1%，REITs类产品长时刻收益更有优势。

根底设施公募REITs一般具有较长的关闭期。个人出资者假如运用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能经过基金换回的方法卖出的，需求转场内进行卖出，以满意财物的活动性需求。根底设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅份额约束，理论来说，REITs的价格长时刻会环绕其内涵价值动摇，愈加合适长时刻持有型的出资人。从海外经历来看公募REITs的换手率并不高，二级商场的活动性整体不如股票，出资者还须充沛了解公募REITs产品结构和危险收益特征，建立长时刻出资、价值出资和理性出资理念。

一个好的REITs项目，触及优质的财物本身、优势的原始权益人、优质的运营组织(大部分同原始权益人)、优质的ABS管理人、优质的基金管理人。出资者在选择产品时，能够多从这些视点下手。

“早年两批公募REITs的上市后体现来看，出资者对根底设施公募REITs的重视度、参加度都在逐渐提高，组织对这类产品的运营、宣扬投入也在逐渐加大，这些对这类产品在二级商场交投活泼度都将发生正面的促进作用。”上述业界人士表明。

对一般出资者而言，胡海边主张细心研讨REITs项目的根底财物质量，关于根底财物的区位、前史运营状况、现金流猜测状况、财物评价价值的合理性等要素有一个归纳判别，再依据二级商场的价格是否违背REITs基本面做出价值出资判别。“新的REITs项目刚上市往往有较大的价格动摇，存在出资危险，请出资者们结合本身状况慎重出资。”