作者盛松成(上海市公民政府参事、我国公民银行查询核算司原司长)
宋红卫(同策房产咨询股份有限公司研讨员)
我国房地产商场全面调控至今两年有余，政策严峻程度前所未有。调控作用显着，房价完结了根本平稳或许小幅跌落。价格调整的影响开端向出售量、资金端及土地商场传导，整个工业链的降温意味着调控现已取得了阶段性的作用，其含义严重。
现在我国房地工业现已开展到一个新的阶段，但高房价问题依然杰出。首要，中心城市房价收入比坚持在20以上的水平，部分城市超越30，不只远超世界遍及认可的水平，乃至比美国和日本楼市泡沫决裂前还高出数倍(日本首都圈和京畿圈10-12，美国4-5)。其次，现在有业内人士猜测我国房地产市值到达65万亿美元(约450万亿公民币)，现已超越美国、日本和欧盟三个区域楼市价值的总和。再次，近来在北京大学举办的“我国居民工业距离与收入分配问题研讨”作用发布会相关陈述显现：我国居民房产价值占总工业的比重现已到达超高水平，房价也成为推进居民工业价值增值和距离扩展的重要原因。2002年至2012年间，居民总工业散布距离基尼系数上升了38.7%，其间45.4%是由房价上升引起的。这都阐明我国房价现已到达了相对较高的水平，房价继续上涨将会带来更大的危险。
调控作用来之不易，因而，不能让调控功败垂成，前功尽弃。我国十五年的房地产调控经历证明，我国房价上涨简单跌落难。坚持调控不放松可以完结“五个有利于”：一是有利于改动房价只涨不跌的预期，二是有利于防控房地产商场危险进一步上升，三是有利于完结房地产商场“软着陆”，避免美日断崖式调整，四是有利于贯彻落实“房住不炒”的政策基调，加快构建长效调控机制，五是有利于资金“脱虚向实”，复兴实体经济。坚持调控不放松表现了我国化解房地产商场危险、处理高房价战略的三个特色：着眼长时间、自动调整、平稳化解。这与美国和日本房价泡沫决裂时分的着眼短期、被迫调整、动摇剧烈三个特色构成显着反差。
1991年日本楼市泡沫决裂，房价短期内暴降。当年首都圈和京畿圈新房均价一度别离到达106.4万日元/平米和102.7万日元/平米，1992年这两个区域房价别离下降了34%和49%，并进入接连十几年的下降期。房地产商场危险向金融商场及实体工业传导，导致日本经济完毕了高速开展的黄金时期，陷入了二十多年的低速开展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月规范普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月(202.31)下降了26%，并进入接连六年的下降期。
与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在适当长的时间内都不或许从根本上改动，这是由我国国情决议的。我国政府因而也具有了比美、日更强壮的土地供应调整才干。调控作用取决于政府的决计。假如供应自动去匹配需求，就能安稳房地产商场，保证调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。
房地产对经济添加尽管仍有较大的奉献，但稳固调控作用的含义更为严重，必要时可以承受献身短期部分经济添加的价值。实际上，房价安稳，哪怕是小幅跌落，短期内也不会对经济添加发生较大负面影响。经过添加供应(包含租借住所)来满意刚需集体的需求，在必定程度上也能保证房地产出资和出售的根本平稳。根据此，以往房地产商场的判别逻辑将会失效，部分业内人士预言房价在2019年将会反弹乃至报复性上涨的言辞也将成为一纸空谈，房价在2019年乃至未来几年内都将坚持相对平稳，没有报复性反弹的根底。操控住所价的一起，经过复兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的添加长时间超越房价的上涨，不断缩小房价收入比，经过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的办法，保证我国房地产商场完结“软着陆”。我国长时间、平稳消除房地产泡沫将发明前史奇观。
一、房价上涨得到操控，商场全体降温
从国家核算局发布的70个大中城市房价指数看，城市房价上涨根本得到操控。从环比看，4个一线城市新建产品住所出售价格指数9月份由涨转跌，10月安稳不变。二手住所出售价格指数下降起伏添加，9月环比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建产品住所和二手住所出售价格指数的涨幅继续收窄，10月份别离上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月别离回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建产品住所和二手住所出售价格指数也呈现趋稳态势，10月份35个三线城市新建产品住所价格上涨1.1%，涨幅比上月扩展0.2个百分点；二手住所出售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
只是依托房价趋稳，咱们还不能断定房地产商场降温，只需成交量、出资开发、本钱及土地商场都呈现降温痕迹，才干断定调控取得成效。现在我国现已根本到达这一政策。
全国产品住所出售方面，2018年1-9月全国产品住所出售面积为10.35亿平米，同比添加3.3%，增速别离比7、8月下降了0.9和0.8个百分点，较去年同期的增速下降更为显着。自2017年10月以来，产品住所出售进入个位数增速的慢添加阶段。跟着去库存战略施行挨近结尾，现在仍会坚持低速添加。
房地产开发出资方面，2018年1-9月全国房地产开发出资完结额8.86万亿，同比添加9.9%。出资增速回归到个位数，从趋势来看，高出资开展阶段现已完毕。
房企开发资金来源方面，2018年1-9月房地产开发资金来源规划为12.19万亿，同比添加7.77%。本年房企融资规划月均增速显着下降，月均增速为5%，别离比2016年和2017年下降9和4个百分点。资金进入房地产开发范畴的速度现已显着放缓。
土地商场方面，土地竞拍热度下降，这表现在两个方面：一是住所土地溢价率显着下降，2018年10月一、二、三四线城市住所土地溢价率别离为5.94%、6.37%和5.03%。二是住所土地流拍现象显着添加。本年1-10月一线城市流拍地块13幅，二线城市150幅、三四线城市427幅，去年同期别离为3幅、46幅和261幅。
二、房价平稳或小幅下降有利于经济长时间安稳开展
(1)有利于改动房价只涨不跌的预期
近20年来，我国房地产商场一个令人难以了解的现象便是房价只涨不跌。这一现象在全世界都属稀有。因为我国房地产调控屡次摇摆不定，往往在经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则加强调控来平抑房价，尤其是过于偏重限购、限贷等需求端调控，而不是供应调控与需求调控相结合，致使房价“越调控越高”，构成了商场对房价只涨不跌的预期。这种预期削弱了调控作用，危害了房地产商场的健康开展。经过最近2年多的尽力，现在我国长时期构成的房价看涨预期正处在改动的临界点上。只需咱们坚持调控政策不动摇，就有望改动房价只涨不跌的预期。
(2)有利于防控房地产商场危险进一步上升
房价的过快上涨提高了部分城市房地产商场的危险。从房地产市值来看，最近有业内人士猜测我国房地产市值到达65万亿美元，依照当时汇率折算为450万亿公民币，现已远超美国、日本和欧盟三个区域楼市价值的总和。从房价收入比来看，从2018年9月33个大中城市家庭房价收入比来看，9%的城市超越30，处于较高水平，6%的城市介于20到30之间，58%的城市介于10到20之间，27%的城市处于10以下的水平(见表1)。我国许多城市房价收入比现已远远超越世界上一般认可的6左右的水平。日本在1991年楼市泡沫幻灭时，比较富贵的首都圈和京畿圈家庭房价收入比也仅介于10到12之间。美国在2008年次贷危机时房价收入比也仅介于4-5之间。
房价过快上涨还加重了居民收入分配距离。11月28日在北京大学举办的“我国居民工业距离与收入分配问题研讨”作用发布会相关陈述显现：在房价的助力下，不管在乡镇仍是乡村，房产价值占居民总工业的比重现已到达超高水平，房价也成为推进居民工业价值增值和距离扩展的重要原因。2002年至2012年，居民总工业散布距离基尼系数上升了38.7%，其间45.4%是由房价上升引起的，尤其在乡镇区域，房价上涨对居民工业距离扩展的影响更为明显。
当时房价现已到了相对较高的水平，假如听任房价过快上涨会添加年青集体的购房压力，按捺消费才干，当房价与收入继续脱节时就有或许引发断供等系统性危险。
(3)有利于房地产商场“软着陆”，避免美、日断崖式调整
经过研讨美国和日本的事例，咱们可以获得一些启示。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被迫调整、动摇剧烈三个特征。尽管房价短期内得到有用操控，可是也支付了很大价值。1991年日本楼市泡沫决裂，房价短期内暴降。当年首都圈和京畿圈新房均价一度别离到达106.4万日元/平米和102.7万日元/平米，1992年这两个区域房价别离下降了34%和49%，并进入接连十几年的下降期。房地产商场危险向金融商场及实体工业传导，导致日本经济完毕了高速开展的黄金时期，陷入了20多年的低速开展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月规范普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月(202.31)下降了26%，并进入接连六年的下降期。次贷危机也引发金融系统危机从而构成经济多年的低添加。
与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在适当长的时间内都不或许从根本上改动，这是由我国国情决议的。我国政府因而也具有了比美、日更强壮的土地供应调整才干。调控作用取决于政府的决计。假如供应自动去匹配需求，就能安稳房地产商场，保证调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。
现在我国房地产商场调控思路和办法是正确的，调控要点在于操控房价上涨，而非镇压房价，这就有用地避开诱发楼市危机发生的政策要素。房价收入比是一个比值，化解房地产商场危险不只可以经过下降分子(房价)的办法，还可以经过添加分母(收入)的手法。操控住所价的一起，经过复兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的添加长时间超越房价的上涨，不断缩小房价收入比，经过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的办法，保证我国房地产商场完结“软着陆”。
(4)有利于贯彻落实“房住不炒”的政策，加快构建长效调控机制
依照马克思政治经济学关于职业均匀赢利的观念，当一个职业的赢利率高于其他职业的时分，就会招引本钱进入，导致该职业快速开展。这也是我国房地工业继续过热的一个重要原因。房价安稳不只能缩小房地工业与其他职业之间的利差，有用削减其他职业资金向房地工业搬运，还能逐步改动房价只涨不跌的预期，处理房地产投机炒作的前史恶疾。
房价的平稳或许小幅跌落还有利于长效调控机制的树立。长效调控机制的树立有赖于金融、财税、房地工业及土地商场等多部分协同合作。只需当房地产职业赢利率回归到社会均匀赢利率时，社会本钱活动才会趋于安稳，房地工业的出资特点才干被弱化，从而完结“房子是住的，不是用来炒的”的长时间战略定位。
(5)有利于资金“脱虚向实”，复兴实体经济
房地产作为资金密集型职业与金融业相关性较强，近年来这一趋势不断添加。依据国家核算局发布的1997、2002、2012年投入产出表可以核算工业间的直接耗费系数，金融业一直位居房地工业直接耗费系数排名的首位，并且系数从2002年的0.07746上升到2012年的0.10523(见表2)。系数的改变趋势反映了房地工业的金融特点在不断添加。
根据二者趋强的相关特性，房地工业的昌盛带动了金融业的快速开展。wind发布的上市公司数据显现，2009年至2014年间房地产职业出售毛赢利一直高于金融业，并且二者毛利水平相对安稳。房地产商场调控放松后，金融业职业出售毛利率从2015年的37.94%上涨到2017年的59.68%，二者利差从9.63个百分点添加到30.28百分点。从本年前三季度数据来看，金融业出售毛利有所下降，与房地工业的利差也在缩小，但仍坚持在较高的水平(见表3)。调控可以有用避免房地产职业过度“金消融”开展，下降二者之间的相关性，树立职业之间的“防火墙”，避免危险在职业间的彼此传导，避免发生系统性金融危险。
房地工业和金融业的快速开展与工业部分构成较大利差，导致资金加快流向房地产职业。新增公民币借款数据显现，居民部分2009年新增公民借款为2.46万亿元，至2017年添加到7.13万亿元，添加了190%。同期，企业部分(非金融性公司及其他部分)新增公民币借款从7.14万亿下降到6.71万亿，下降了6%。居民部分新增公民币借款占比从26%添加到了53%。房贷构成了居民借款的首要部分，很显着新增借款首要都流向了房地产职业，这对实体企业部分的融资发生负面影响。房地产商场调控结合金融的强监管关于引导资金回归实体工业部分具有重要含义。
三、坚持房地产调控需求支付必定的价值
现在房地工业在我国经济添加中依然起着重要作用。2017年房地工业职业添加值53850.7亿元，对GDP的奉献率为6.5%。因为核算办法及相关技术指标的影响导致奉献率被轻视。假如依照商场租金法来从头评价自有住所服务价值，房地工业对GDP的奉献到达12%。
房地产出资也对经济添加发挥重要作用。2018年1-9月全国房地产商场出资8.86万亿，房地产出资占固定资产出资的份额为18%，依照2017年本钱构成关于GDP添加奉献率32.1%来预算，房地产出资对GDP添加的奉献率约为5.8%。
坚持当时的房地产商场调控不放松，稳固现在的调控作用，就意味着房地工业添加值关于GDP的奉献率将会受到影响，还意味着房地产出资对GDP的拉动也会削弱，乃至还会影响到地方财政的卖地收入。尽管调控有价值，但咱们仍要坚持房地产商场调控不动摇，谨防重蹈曩昔房地产商场调控成为“空调”的覆辙。实际上，房价安稳，哪怕是小幅跌落也不会对经济添加有太大影响。经过添加供应(包含租借住所)来满意刚需集体的需求，在必定程度上也能保证房地产出资和出售的根本平稳。
咱们呼吁经过商场装备资源，但房地产调控不只关系到经济开展，并且与国计民生休戚相关，所以政府的合理、适度调控是必要的。我国长时间、平稳消除房地产泡沫将发明前史奇观。(本文仅反映作者观念，不代表所供职组织定见)