为打破规划瓶颈，测验走出北京城的首开股份，在不出意外完结规划添加的一起，却遭受了毛利率和净赢利的双双下滑。一个标识是，反映公司盈余才能目标的加权均匀净财物收益率，2016年下滑5.6个百分点至7.52%。
一个疑问开端显现，离开了九门，这家京派企业原有的优势是否不复存在？
首开股份2016年年报显现，该公司全年完结经营收入298.83亿元，同比添加26.53%；归属于上市公司股东的净赢利达19.01亿元，同比下降8.74%。
现实上自2012年开端，首开股份京外项目占比开端大幅上升。到2016年，其京外结算面积已达134.95万平方米，占比71%。但该公司京外项意图毛利率水平却适当不达观，致使企业归纳毛利率下滑6.73个百分点至33.82%。
此外，首开股份永续债规划再创新高，到2016年年末已达70亿元。永续债利息的付出也影响其净赢利体现。据其年报显现，2016年首开股份已归还了40亿元永续债，但仍持有70亿元永续债告贷，为此每年将付出4.14亿元利息。此外，该公司本年3月公告称拟发行中期收据，规划不超越40亿元人民币。
净利增速远低于营收增速
作为见义勇为的首都“大地主”，因在北京握有稀缺资源，且获益于北京近年房价大增，首开股份一向以高毛利扬名业界。不过跟着北京可开发土地资源益发有限，以及限购晋级，首开股份从2010年左右开端走出京城，布局京外，赢利率也从此开端下滑。
2010年，首开股份京外事务营收占比缺乏10%，到2016年，京外营收占比已超越50%。但与此一起，公司赢利增速也开端放缓。
《出资时报》记者查阅该公司历年年报发现，2012年首开股份完结经营收入126.76亿元，同比增40.18%；净赢利达16.04亿元，同比削减13.83%。呈现增收不增利的原因，就在于京外项目当年占比大幅提高。
2013年至2015年，该公司经营收入别离完结135.01亿元、208.50亿元和236.18亿元，净赢利别离为12.85亿元、16.48亿元和20.83亿元。2016年，其经营收入同比添加26.53%至298.83亿元；净赢利完结19.01亿元，同比下降8.74%。从2012年至2016年，首开股份经营收入挨近成倍添加，但净赢利的增幅较小，且起伏不定。
相关剖析以为，首开股份净赢利下滑与京外区域毛利率低相关。2016年年报显现，该公司京外结算面积达134.95万平方米，占比71%。京外区域项目经营收入达163.42亿元，同比添加42.45%，占营收比54.69%。与此一起，京外项目导致经营本钱快速添加，达122.84亿元，同比添加51.88%。京外项目毛利率为24.84%，同比削减4.67个百分点。
依据年报，其坐落沈阳、贵阳、葫芦岛、绵阳、大连等地的项目公司2016年均呈现亏本。《出资时报》记者依据2016年年报数据预算，这些区域方位欠安的项目账面价值约挨近100亿元，同期，其存货的账面原值为1153.72亿元，占存货份额约为8.7%。年报显现，该公司已针对这部分土地处置充沛计提贬价预备，到2016年年末总计达8.75亿元。
此外，首开股份坐落福州、杭州、厦门、姑苏等地的项目，受其房价近两年显着上涨影响，已成为其重要的赢利来历城市。
依据首开股份2016年土地储备来看，年内总计拿地金额为419.54亿元，新增土地储备257.55万平方米，其间京外拿地占比达95%；新增项目14个，其间在京内仅收成1个项目，而京外项目首要散布在成都、福州、杭州、武汉等8个城市。
值得注意的是，作为北京区域的资深龙头，首开股份在北京区域项意图毛利率也呈现下滑。依据2016年年报，其在京内完结经营收入134.79亿元，毛利率下滑6.30个百分点至44.71%。据悉，其下滑与该公司京内保证房结算增多相关。
首开股份从前表明，其北京项目毛利率也存在较大差异，如铂郡项目毛利率达60%，房山项目毛利率在35%，而保证房项目毛利率则不到10%。
其也在年报中称，跟着土地商场竞争加重，商场严峻调控办法的落地，项目获取难度加大，北京依据地的深耕开展面对严峻应战。一起，项目盈余空间遭到严峻揉捏，赢利添加使命十分艰巨，项目周转速度与溢价才能需求全方位强化提高，2017年首开股份土地储备添加较之往年会愈加审慎。
永续债利息连累成绩
首开股份净赢利下滑的另一个原因，则是受付出永续债利息添加的影响。据其年报显现，2016年该公司归还了40亿元永续债。到现在，其累计持有的70亿元永续债告贷每年将付出4.14亿元利息。
前几年，首开股份在土地商场上较为急进，但跟着调控晋级，出售回款减慢，导致负债率高企，2014年和2015年该公司负债率别离为83.47%和82.7%。2016年负债率下降2.8个百分点至79.9%。业内人士指出，永续债由于在报表中只计入“权益”项目而不计入“负债”，能“美化”财务报表中的负债率，这或许也是首开股份频频挑选永续债的原因之一。假如将首开股份仍持有的70亿元永续债计入负债，则该公司2016年的负债率将达83.8%。
依据年报显现，首开股份2016年累计完结融资544.88亿元，其间，银行告贷和信任383.38亿元，永续债50亿元，公司债60亿元，实践净融资规划203.96亿元。
2015年，首开股份初次发行永续债30亿元，前两年告贷利率为7.5%，第三年开端协议上浮。2015年12月该公司再度发行30亿元永续债，前三年告贷利率为6.9%，若存续至第四年后，每个计息年度利率重置为上年度利率+300BP。两次发债首要用于归还债款。
2016年，首开股份于5月、12月别离发行30亿元和20亿元永续债告贷。2016年5月永续债告贷前三年利率为5.5%，第四年为8.25%，第五年起为12.37%。
依据2016年年报显现，首开股份2016年累计完结融资544.88亿元。其间，银行告贷和信任383.38亿元，定增股票融资39.80亿元，永续债50亿元，公司债60亿元，财物支撑收据12亿元，实践净融资规划203.96亿元。
归纳来看，在2015年、2016年两年间，首开股份累计完结发行110亿元永续债。年报显现，2016年该公司归还了40亿元永续债，包含2015年8月所借永续债30亿元中的20亿元。
依据克而瑞发布的数据，到2016年年中，16家房企的永续债总计1727亿元，同比添加109%。相关人士剖析称，房企的永续债告贷多为银行“输血”，借用通道，将理财资金告贷给房企。因是理财资金，银行并不会让房企“永续债款”，而是会经过票息率“递升”迫使企业像还一般告贷相同到期归还本金。
关于一家房企而言，永续债的归还形式无疑会添加企业的流动性危险。假如商场保持活泼状况，房企项目周转快，出售回款快，则能在“低息期”内还款。一旦商场呈现较大起伏调整，资金不能快速回收，房企则面对较大危险。