二级商场“粮仓”受注重
2021年前五个月，土地买卖商场沉浸在史无前例的团体兴奋之中。
作为上半年仅有一次大规划补仓机遇，开发商们在看不见硝烟的战场上彼此较着劲，能够为了一块地“龙争虎斗”，也会在某些机遇默契地挑选抛弃。
时针拨向2021年2月，北上广深以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、姑苏、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22城土地从零售一夜之间变为了批发：“会集发布出让公告、会集组织出让活动，分3次批次会集统一发布宅地招拍挂公告并组织出让。”
这场土地供给侧“历史性”变革，不只改变了抢手城市宅地供给节奏，也彻底改变了房企生计逻辑，传统竞拍办法与融资方法都不再适用新“战场”。
到5月31日，被列入名单中的22个抢手城市里，除上海、姑苏、合肥、武汉、长沙、郑州、成都等7个城市还未完结会集供给或仍处于竞拍中之外，其他各城的成果已尘埃落定。据年代周报记者不彻底统计，已完结出让的15个城市累计成交金额打破7186亿元。
城市热度分解
玩游戏的人多，游戏天然热烈，反之则冷冷清清。
决议参加者数量的，不只取决于不同城市单个地块需求交纳的保障金金额，一起也在于约束“马甲”（指同一个母公司，不同子公司，构成不同的竞买人，以添加摇号中签机遇）条件的松紧。
“杭州的‘门票’很实惠，确保金最高的才5000万元一宗，大部分都在2000万元左右。”就在杭州会集供地之前，4月30日，一位TOP20房企的品牌人士曾这样向年代周报表明。“如果是上海，竞买保障金最少是地价的20%，一块10亿元的地就要交2亿元。”
4月26日，四个一线城市中，首个敞开会集供地的广州，16块地招引了近50家房企参加，累计揽金240亿元。据年代周报记者不彻底统计，“马甲”数量累计超越300组。部分抢手的地块，竞价30秒就抵达峰顶价，某央企开发商甚至为这块地预备了60个“马甲”。
在会集供地的3个多月时刻里，不同城市之间的土拍“冰火两重天”局势一再呈现：热烈如杭州、重庆、深圳等城市，土地均匀溢价率均超越30%。镇定如长春、青岛，长春38宗土地中有32宗以底价成交，青岛第一批会集供地土地均匀溢价率仅为2%。
分解还呈现在同一城市不同方位的地块上，地理方位较偏、周边配套资源匮乏的地块遭受停止买卖或流拍，而优质地块被房企打破限价、高自我克制比、高配建面积竞得。与此一起，部分城市如北京，因为设置了地价上限，竞拍地块转竞公租房、自我克制等环节，可售面积削减，拿地本钱也隐形举高。
职业全体盈余下行的趋势下，会集供地抢手地块竞赛加重，高地价、高自我克制、限价格成交地块频现，不少企业被逼“舍利求地”。
为缩短周期，部分房企更是“拿地即开工”。5月13日下午3点，佳兆业以总价25.44亿元+配建面积31200平方米的价格拿到深圳宝安尖岗山地块，5点就组织挖土机、运沙车出场开工，着实展示了一把“深圳速度”。
部分房企为了保持企业现金流不断翻滚，确保中心城市市占率，即便赢利被“吞噬”，也不得不参加这场“游戏”。深耕杭州如滨江，其董事长戚金兴在回复出资者时表明，确保在团队的尽力下，把这次拿到手的几块地做到1%—2%的净赢利水平。
万亿资金从何而来？
“曩昔，在房地产职业周期上行期间，房企经过许多融资，推进土地商场热度上涨、地王频现，但随着政府对房地产职业调控持续收紧，房住不炒及稳地价、稳房价和稳预期等一系列方针的施行，使房企赢利空间不断被紧缩，职业全体赢利率呈下降趋势。”5月12日，亿翰智库发布的《2020年E50房企运营收入与净赢利率》陈述中指出。
除了持续做好赢利被紧缩的预备之外，面对单次许多供地，且供地时刻挨近的情况下，如何将有限的资金量分配给最具有出资价值的城市，成为房企面对的重要课题。
一方面是政府对竞拍主体的自有资金核对越来越严厉，另一方面是对竞买后的股权改变约束条件越来越多，不少企业开端使用实体类企业或其他非融资性的主体与开发商建立协作公司参加竞拍。
“经过实缴注册证根本或供给股东告贷的方法运送融资金钱，途径公司作为土地确保金的资金池，然后再按配资份额注入途径公司，现在这种竞拍主体的股东构成及资金来源是归于合规规划之内。”5月25日，头部房企投拓负责人张亮（化名）向年代周报记者指出。
（图源：视觉我国）
为分摊本钱、躲避开发危险，“游戏”方法还有抱团取暖，以联合体方法“拼单”拿地。
5月27日，在融创我国股东大会上，孙宏斌就向外界表明：“融创经过揭露商场拿地的规划大约占新增土地储备的三分之一左右，尽管这几个月拿地数额看上去比较多，但许多项目都有协作伙伴，实践上融创需求投入的资金并不多。”
孙宏斌进一步指出，融创在杭州拿到的4宗地块中，其间3宗地的自我克制部分最终都会由协作伙伴原价拿走，确保了赢利空间，而这4宗地融创的权益比为52.5%，实践只需出资一半。在这一方法的带动之下，初次22城会集供地中，融创累计拿地超越900亿元。
相同，在北京的首轮会集土拍，共54家企业参加，其间有37个联合体，其间金地+华润+保利的“铁三角”组合，联合报名了30宗地里的21宗地。而在重庆出让的48宗土地中，也有多幅地块为联合竞拍竞得，其间龙湖所拿的5宗地块中，1宗为联合拿地，而金科所拿的3宗地均为联合方法，协作目标包含大唐、美的、华宇和新期望。
二级商场“粮仓”受注重
5月30日，长时间注重环沪土地商场的业内人士向年代周报记者表明，尽管要点城市的第一批会集土拍现已过半，但就全体作用而言，并未彻底按捺过热的土拍格式，这种情况下，不少企业比从前愈加注重二级商场收并购的机遇。
面对着会集供地变革，阳光城比从前愈加注重收并购。阳光城4月取得的13个土地项目中，只要3个土地项目是经过揭露招拍挂获取，其他10个均经过收并购及其他方法取得；而2020年同期，阳光城有8宗招拍挂地块，3宗收并购。
5月26日，克而瑞研究中心的一份研究陈述指出，这一轮的会集供地关于房企来说，单一的招拍挂拿地方法明显现已难以满意盈余需求，并将带来较大的运营压力。在这种趋势下，多元化拿地的重要性将愈加凸显，房企拓宽多元化拿地途径、提高多元化拿地才能是滑润赢利率的一大出口。
能够预见，收并购、工业勾地、城市更新或都将成为双会集供地逻辑下，房企们的下一个必争之地。