作为楼市需求主体的新市民，其收入和预期与当下居高不下的房价之间的对立难以谐和。

李宇嘉

近期，楼市呈现一个现象：提早还房贷。豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员，曩昔都在评论该不该买房、去哪里买、怎样融资，而最近评论最多的是要不要提早还房贷。4月份，住户借款削减605亿元，同比少增4022亿元，该项数据自2007年计算以来初次负添加。这反映，居民借款买房的志愿下降，这不一定是已发生的局势，但或许是未来的趋势。

曩昔，危险躲避型家庭，有的会挑选提早还房贷；换房时，也要提早把借款还掉。但整个社会的大趋势是，怎样才干借到更多、更廉价的钱来出资获利。比方，我所了解的深圳居民，假如手上有一大笔钱，他们买房的战略并不是“多点儿首付、少点儿月供”，而是“少点儿首付，多买一套”。简言之，能多借款就多借款。除了银行的钱，还要高本钱从其他途径借钱。

一直以来有个理念是，长达数十年的房贷，是个人一生中很少有的、以低息向银行借钱的时机，相当于借银行的钱来出资。并且，房价上涨的收益十分可观，掩盖银行借款利息捉襟见肘。这是用他人的钱，完成自己的财富梦。别的，国家会频频地救助经济，手法便是钱银宽松，这会导致通胀，一百万的房贷在几十年后有或许大幅价值降低，房贷的压力只会越来越小。

但面向未来的语境下，这样的思想逻辑或许不成立了。跟着房价离别快速上涨，经济离别高速添加，整个社会出资收益率台阶式下行。近期，多家银行下调存款利率，四大行4月末3年定存利率由3.25%调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%调至3.15%。作为存款代替的钱银基金收益率也逐渐下行，7天余额宝年化收益率从年头的2%，逐渐下探至当时的1.7%。

当房价上涨预期削弱，其他途径的出资收益率在下降，一个直观的了解便是，现金留在手上用于出资，发生的收益率或许无法到达5%左右的房贷利率水平。这时，房贷对你而言便是给银行打工、给银行搬砖。因而，“还了便是赚了”，提早还房贷，变相成了一种新的“理财方法”。特别是，当下的年轻人，许多都想减轻个人的资产负债率，推重较为轻松的日子。

疫情冲击，经济转型阵痛，居民收入承压，照理是没有余力提早归还房贷的。但由于消费下行得更快，使得居民储蓄率持续处于高位。央行最新数据显现，4月住户存款削减7032亿元，同比少减8677亿元。到4月末，住户存款余额109.62万亿元，同比增速为12.19%，增速为上一年5月以来新高（扫除1月份特殊情况），也为提早还贷发明了收入上的条件。

关于2017-2019年买房的集体来说，那时的房贷利率比较高，都要在4.9%的基准利率水平上上浮。2020年8月份，房贷基准利率向LPR转轨时，这一批存量房贷的加点水平比较高。未来，即使5年期LPR持续下降，仍然改动不了他们要接受实践高利率的情况。已然出资挣钱的难度越来越大，不如先削减负债，添加储蓄，修正资产负债表，应对不确定的未来。

提早还房贷的集体，以“90后、00后”居多，他们重视当时的日子质量，对较远的未来并无多大考虑。比方，持有房产对立未来或许到来的通胀，这样的理念开端弱化。他们更关怀的是，当下这笔资金怎样样才干最大化功效。他们手头无多少积储，但大都能从上一辈那里取得一笔资金，比方拆迁款、房产套现。关于减轻子女借款压力，爸爸妈妈往往有较强的支撑志愿。

提早还房贷，虽然不是普遍现象（许多人连借款买房的才能都没有），但它是个小趋势，看起来不起眼，却不能忽视。这是与曩昔拼命加杠杆彻底不同的趋势，与当下许多年轻人不肯成婚、不肯生育是一类问题，是面临不确定的自然而然的反响。这对知道当下楼市有很强的含义。外表看，楼市问题是预期不振、张望稠密，但内核是当下收入的限制和对未来的忧虑。

特别是，作为需求主体的新市民，收入和预期与当下居高不下的房价之间的对立难以谐和。问题是，方针并没有修正居民的收入，全方位降低本钱，而是持续影响，比方，三胎奖赏一个购房资历；“一人购房全家帮”，提公积金给直系亲属付首付；首付份额降至20%。本质上，仍是靠杠杆和提价预期影响购买力。这样做，无助于问题解决，还会加快相似提早还贷的缩短行为。

（作者系房地产资深研讨人士）

在本专栏版宣布的言辞，仅代表作者自己观念，不代表证券态度。