深燃（shenrancaijing）原创
作者|邹帅
修改|唐亚华
租房商场近来风云不少。
最近，You+（优家公寓）北京姑苏桥社区数月未向产权方付出包含房租在内的多项费用，拖欠算计1340.14万元，被要求当即腾房。老牌中介公司我爱我家也在近期宣告停止合肥、烟台、长沙城市的加盟事务。另一家长租公寓代表企业自若最近几年财务状况也并不可观，不久前也因部分房源续租房租提价超10%而引起不少租客的不满。
这三家公司各自代表了不同的房子租借产品模型。YOU+的形式倾向于长租公寓、青年公寓，自若旗下的自若友家也是长租公寓里的一种，差异在所以从房东手里涣散地收房，一致装饰再租借，我爱我家则是比较传统的中介形式，中介带人看房，收取中介费，完结买卖。
长期以来，租房是一件“赌命运”的工作，黑中介和不靠谱的二房东遍地都是。互联租房企业的呈现，必定程度上处理了信息不对称的问题，长租公寓形式也经过对房源的一致规划和办理，给租客带来舒适。资本商场也一度对长租公寓青睐有加，2015年-2018年，蛋壳公寓、自若等企业急速扩张。2020年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所。
扩张之后，潮水调转方向。由于长租公寓形式中的“租金贷”产品以及敏捷扩张带来的问题，长租公寓职业频频暴雷，最大的一次当属2020年年末蛋壳公寓的资金链断裂事情。随后，租房职业回归安静。
现在，疫情影响之下，整个租房商场都面对着不小的检测。加上互联企业也在缩短，融资也变得愈加困难。传统的中介形式谈不上性感，但相对安稳且高效；长租公寓形式走过数年，谈不上新鲜，也逐步开端露出问题。说回实质，租房究竟是不是一门好生意？
“二房东”欠好当：缩短、断臂、难挣钱
租房商场近期的动态，要从三家公司说起。
6月18日，YOU+北京姑苏桥社区贴出一则名为《致YOU+世界青年北京姑苏桥社区家友的一封信》的公告，称自2020年以来，公司在该社区运营寸步难行，累计亏本已达3500多万元。运营方因被欠缴租金、物业费等费用致原有租借合同停止，要求北京优家公司当即腾房。到2022年6月18日，北京优家公司已拖欠租金及物业费、欠付滞纳金、付水电费等算计约1340万元。
You+公寓创始人刘昕向媒体表明，不存在暴雷一说，是北京的姑苏桥公寓撤店。You+的另一位联合创始人刘洋也说，疫情期间，长租公寓运营不易，但不是爆雷的概念。他解说，现在You+在全国其他地方的项目都在盈余，所以对北京姑苏桥社区做了“割肉”的预备。
长租公寓的另一家代表企业自若，最近也因提价问题一度被推上风口浪尖。不久前，北京、上海、武汉等地的自若租客反映，自己的房租合同行将到期，续约的房租价格涨幅超越10%，还有人遇到了20%、30%的涨幅。更有租客表明，在疫情期间，多地的小区处于管控状况，无法搬迁，自若在此种状况下涨房租，真实很难了解。
自若方面回应称，二季度全体租金平稳，续约均匀涨幅缺乏3%。至于租客反映的10%以上的涨幅，首要原因或许是大部分业主托付协议中租金逐年依照必定起伏递加的约好，导致涨幅超越均匀水平。
即使租金在涨，自若的财务状况并不可观。揭露材料显现，自若现在具有300万名自若客、近50万业主，办理房源超越100万间。据媒体报道，2015年至2017年自若累计亏本近13亿元。2019-2021年，自若收入别离为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，运营状况没有康复到疫情前的水平。
集中式长租公寓You+“断臂求生”，涣散式长租公寓自若盈余困难。而传统的中介公司也在面对检测。
6月20日，我爱我家发布公告，决议停止合肥、烟台、长沙城市的加盟事务。有相关人士向媒体泄漏，往后，我爱我家将聚集要点城市直营事务，大力开展租借事务。
加盟制曾是我爱我家敏捷扩张的利器，现在，我爱我家却表明，在现有环境下，企业在加盟事务中的投入付出与收入无法完结平衡，事务体量和留存份额存在严峻不匹配现象，未来盈余空间十分有限。
财报显现，2021年，我爱我家陈述期内加盟门店运营数量为1504家，比较2020年三季度末，仅添加200余家，扩张速度有所减缓。
一起，其挣钱才干也大幅下降。2020年和2021年，我爱我家营收别离为96亿元、120亿元，但净赢利别离为3.12亿元、1.66亿元，同比别离下降62%、50%，可谓增收不增利。2022年一季度，我爱我家更是由盈转亏，净亏本达2.4亿元。
“我爱我家这种企业营收很单薄，整个企业的生长面对许多不确定性。疫情影响、商场影响，最终本钱都会转嫁到企业运营方面。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析道。
新老“中介”都在此刻露出出问题，58安居客首席剖析师张波向深燃解说，方针层面和大环境的一起效果下，会让这类企业面对一些应战。
他表明，“不论是哪种形式，都要经过产品的更新迭代来得到租客的认可，而租客认可的条件便是租金不能有过快的上涨。租金过快上涨，不可是租客觉得压力很大，方针也会进行调控。所以全体来看，不论是商场层面仍是方针层面，租房商场的确比较有压力。”
从风口到暴雷，长租公寓的“宿世此生”
传统的中介形式，租房人早已不生疏。刻板印象中，经过传统的中介找房，便是赌一把命运。楼道、电线杆、防盗门上，处处可见私家中介的租房小广告，在租房商场姑且紊乱不胜的时期，不少前来大城市打拼的年轻人，都上过几回黑中介的当。
当正规的房产中介公司开端在商场上铺路，租房人能够托付链家、我爱我家、麦田等公司，大部分状况是，找到适宜的房源，交一笔中介费，中介的使命宣告完结，后续只需跟房东对接即可。
逐步，新的需求又产生了。短租、服务、灵敏付租金等形式成为企业新的突破口，年轻人也更期望脱节中介费，享用更好的服务。长租公寓形式，应此类需求而生。
2010年开端，小猪短租、蘑菇租房等互联租房渠道和民宿短租类渠道呈现，自若也于2011年诞生。2015年-2018年，在方针的鼓舞下和VR技能的支持下，蛋壳公寓、自若、青客公寓、相寓、冠寓等渠道急速扩张，融资不断。2019年11月，青客公寓登陆纳斯达克，夺得“长租公寓榜首股”称谓，2020年1月，蛋壳公寓在纽交所挂牌上市，职业迎来高光时间。
可是，相同也是在2020年，局势扶摇直上。
这一年，刊出和撤消的长租公寓数量别离达475家和45家，占过去10年刊出和撤消长租公寓企业数量的一半以上。青客公寓2020年亏本达15.34亿元，同比扩展208%。年末，蛋壳公寓因资金链断裂暴雷，留下的只需无助的租客和房东。在此之前的2018年，就有好租好住、爱日子爱公寓、优租客、鼎家等品牌相继暴雷，蛋壳暴雷更像是一次大迸发。
随后，方针趋严，职业洗牌，蘑菇租房也在2021年头被寓小二接手。2021年之后，长租公寓职业趋于安静。
回忆长租公寓职业的起起落落，能够看出在这个细分范畴，诞生出了不同类型的玩家。依据Mob研讨院发布的《2021年我国互联租房职业洞悉陈述》，我国互联租房运营形式首要分为C2C、C2B2C、B2C三种。
C2C形式中的代表企业是贝壳和安居客，仅供给渠道信息服务，运营本钱比较低。C2B2C形式以自若友家、蛋壳公寓等为代表，渠道充任的人物相似二房东，从业主手里收房后再向外租借，这类形式运营本钱较高，但扩张速度快，经过赚取房租差价和增值服务获利。B2C形式则是自有房产一致租借，前期铺商场的投入很大，但运营本钱比较前者要低一些。
长租公寓的本钱投入，能够大致分为两种，即房源本钱和装饰本钱。严跃进向深燃解说，收房的本钱很高，常常也会呈现和房东毁约的状况。所以从这点上看，房地产开发商的优势很明显，由于自身就有拿地优势。
装饰也是长租公寓逃不开的一项开销。“举个比方，个人房东对外租房的时分，生意很好做，一起租借几套，收入十分可观。可是当他计划把盘子做大，一下租借几十上百套房子的时分，却发现没那么赚了。这便是短期内装饰本钱的急剧添加导致的。”
长租公寓的快速兴起和神话幻灭，都和“租金贷”密切相关。
“租金贷”，能够了解为打了一个时间差。长租公寓公司按年向房客收取租金，但按月或按季度向房东付出房东。租客运用租金贷借款一年的房租，企业也能够经过金融渠道一次性收到这笔房租，再按月和季度渐渐向房东付出房租，这期间，企业便有了能够分配的充裕现金流。
前期长租公寓商场竞争剧烈，许多企业使用这部分资金进入商场抢占房源，敏捷扩张，但也造成了“高收低租”、“收益倒挂”的状况。危险也随之而来，商场动摇、入住率低一级状况都有或许让长租公寓企业资金链断裂。
拿2020年蛋壳公寓暴雷事情来看，长租公寓资金链断裂之后，关于房东来说，好几个月没收到房租，企业又联络不上，只好上门收房，或许跟租客索要房租。而关于租客来说，房租每月准时交给企业，或准时还贷，而无房可住，还要持续还款。
2020年，住建部开端严控长租公寓范畴“高进低出”“租金贷”等现象，职业也趋于标准和安静。
长租公寓仍是一门好生意吗？
长租公寓抱负的开展途径是，把规划做大，经过规划效应来摊销投入本钱。但前长租公寓从业者朱林表明，长租公寓本不是一个依靠规划效应的生意，一方面企业很难做大规划，别的就算是规划大了，办理才干、周转功率、空置率操控欠好的话，仍然会出问题，乃至更严峻。
“小型企业的老板尚可监督每一套房的状况，但企业做大之后，中间环节就存在许多不可控的要素，房子质量无法把控，降价收房、刷KPI、吃回扣的状况也都会存在”，朱林表明。
投入大、盈余慢是长租公寓形式最杰出的特色。揭露数据显现，坚持租借率在90%以上，长租公寓才或许盈余，并且赢利仅为10%左右。
朱林介绍，租借率的确是关系到长租公寓能否盈余的最重要的方针，假如及时把房子租借，企业的压力不至于太大。“一间房空置一个月，或许就要用多个房子赚的钱来添补。这也是为什么企业越大，房源数量越多，就越简单出问题。总有房子在空置，那就代表总有窟窿要填。假如这时分再不断地扩张收房，跑得太快，就更拉不回来了。”
依据睿信地产研讨院对各类集中式和涣散式长租公寓的调研，国内品牌公寓的本钱费用首要由拿房本钱、获客本钱、装饰摊销、人力开支、增值税构成。其间拿房本钱占到全体收入的50%左右，其次为装饰摊销，按息税前净现金流测算的出资回收期均匀在4-5年左右。
2020年，一位在山东济南运营小型长租公寓企业的从业者曾告知媒体，每月租金最低1360元的长租公寓，运营本钱占比超越40%。2019年该店全年收入大约仅仅装饰本钱的三分之一，七八年才干回本。
也便是说，不论长租公寓企业规划大或小，回本都很慢。
并且，朱林表明，长租公寓的生意是一块一块区域打下来的，不是品牌效应上来了，就能全国吃香。在翻开新区域的时分，大企业还会遭到来自中小型企业的冲击。“或许大公司和小公司都在某一栋楼里都有房源，这时分租客是比较谁的价格低、房子好，而不是品牌有多大。也便是说，在这个范畴，品牌溢价空间并不大。”朱林说。
可是，长租公寓形式也不完满是死路一条。
比方，找到方针人群和适宜的城市就很重要。人群的挑选上有很大弹性空间，张波举例，蓝领公寓便是一种专精于某一类人群的长租公寓业态。
至于城市，张波解说，每个城市的租房方针不同，有的城市不允许N+1（添加一个客厅间隔作为房间租借），有的城市只需求卫生间、厨房不能住人，客厅能够住人，只需契合人均居住面积就能够。后者这类城市就比较适合做商场化的长租公寓。
另一条出路是走轻财物道路。“现在的长租公寓形式做得比较重，根本都是兜底，相当于企业拿到房源，然后许诺每个月给房东分多少的租金。”张波解说。
“轻财物形式更像是酒店办理，企业做的是物业服务，收取相应的服务费。这样企业也会有必定的溢价空间，这种形式也能够添补酒店商场化的空白。”可是，他着重，轻财物形式要想健全，仍是要建立在品牌才干、服务运营才干老练的条件下。
总的来说，长租公寓形式自身存在必定危险，但也能够经过完善产品和服务质量，尽或许地把控危险。有剖析人士以为，假如仅仅坚持原有的形式，仅仅在外表的装饰上做文章的话，抗危险才干不会变强，由于归根到底做的仍是收房再租借的生意，和传统的中介形式不同不大。
曾是为了处理年轻人最新的租房需求而生的长租公寓形式，现在阅历了11年的洗礼，好像也和传统形式相同，遇到了难以跨过的瓶颈。服务、定位、抗危险才干，都是摆在企业面前，亟待被正视的问题。
*题图及文中配图于unsplash。应受访者要求，文中朱林为化名。