2017年确保性住宅财物证券化陈述及危险重视关键

依据CNABS数据，到2017年12月15日，成功发行确保房类财物证券化项目15单，其间深交所10单，上交所5单；总发行金额为138.59亿元，发行期限均在3～6年之间。买卖所待发行确保房项目7单，其间买卖所已受理2单，已反应4单，买卖所定见已回复1单。

一、确保房ABS买卖结构剖析

确保房是与产品性住宅相对应的一个概念，确保性住宅是指政府为中低收入住宅困难家庭所供给的限制规范、限制价格或租金的住宅，一般由廉租住宅、经济适用住宅和方针性租借住宅构成，详细包含经济适用房、廉租房、公共租借房、安顿房、两限产品房和安居产品房。

2014年12月15日，基金业协会发布了《财物证券化根底财物负面清单》（以下简称“《负面清单》”）。依据《负面清单》要求，已归入国家确保房方案且已开工建造的确保房不列入负面清单，能够作为根底财物发行ABS。

在实践操作中，入池的确保房小区需求归入省级以上确保房建造方案，入池确保房小区的开发商需有房地产开发资质（暂定资质亦可），入池确保房小区需四证完全、完结环评陈述、向购房者收款或本质为向购房者收款、商场化出售、确保房项目土地、在建工程、未来收入或现金流等未设有典当、质押等权力妨碍（可运用征集资金免除的在外）等；

此外，在竣工进展方面，依据买卖所窗口辅导定见，主张入池确保小区，在ABS项目申报买卖所前，完结结构性封顶或竣工进展在90%以上，已办理完结部分出售许可证。

《负面清单》出台前，成功发行的确保房企业财物证券化共2单，分别为建徐州市确保性安居工程专项财物办理方案（以下简称“徐州确保房ABS”）和发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项财物办理方案（以下简称“建发棚改ABS”），均属合同债款财物证券化产品。徐州确保房ABS根底财物为特定原始权益人徐州市新盛建造开展投资有限公司（以下简称“徐州新盛”），依据相关定销房收买协议对债款人徐州市人民政府（以下简称“徐州市政府”）享有的特定金额的债款。

建发棚改ABS根底财物为原始权益人禾山建造因施行相关棚改项目而享有要求厦门市湖里区财政局将特定地块土地出让金的85%回拨给原始权益人而构成的原始权益人之合同债款。因而，徐州确保房ABS和建发棚改ABS的债款人均为当地政府，还款来历首要为土地出让金或其他政府资金。

《负面清单》出台后，成功发行的确保房企业财物证券化共13单，其间12单根底财物为信任获益权，1单为托付告贷债款，一起，将原始权益未来确保房出售收入的应收账款质押给信任告贷或托付告贷，专项方案的终究还款来历为确保房项目的出售收入。

确保房ABS较多选用信任获益权信任收益权作为根底财物的双SPV形式，首要原因是运用信任获益权作为根底财物，一方面处理了根底财物特定化的问题，另一方面选用双SPV形式后，将不承认的未来出售收入转化为承认金额的信任告贷，然后增强了根底财物的安稳性。

相较于信任获益权，托付告贷作为根底财物，融资人能够下降一部分因交纳我国信任业确保基金而带来的融资本钱。

二、出售形式及收款方法

确保房详细包含经济适用房、廉租房、公共租借房、安顿房、两限产品房和安居产品房。因为不同类型确保房对应的方针出售集体有所不同，其实践出售情况、定价准则及出售形式相同也有所差异。

经济适用房和两限产品房均为向契合特定要求的购房人直接出售，低价的价格使其相较于周边一般产品房存在显着的竞赛优势，但其出售情况易受当地人口、经济、周边产品均价、地理位置、周边环境等要素影响。

因而，经济适用房和两限产品房出售收入的波动性也往往较大。廉租房和公共租借房多选用“租售并重”的形式，向租借满必定时刻的租户进行出售。受租金价格较低、清退机制不行完善、大都租户收入较偏低一级影响，租户购房热心不高。

此外，廉租房和公共租借房产权单位及办理组织，对廉租房和公共租借房出售后（特别是同一小区中部分房子出售后）房子的修理、物业办理等问题的忧虑，也导致其出售志愿不强。

安顿房其出售方针为拆迁户，原有房子被拆使其具有刚性的购房需求，较低的拆迁安顿价格及拆迁安顿补偿款使其具有不错的购房才能，因而实践中大都拆迁户会挑选购买安顿房。

在拆迁安顿过程中，大都拆迁人会在签定拆迁安顿协议一起与拆迁安顿办公室或其他组织签定安顿房购房意向协议或到达其他购房意向，有利于确保安顿房项目出售收入的安稳性。

需求留意的是，安顿房出售情况与当地未来拆迁需求联络较为亲近，较高的拆迁需求是确保安顿房出售安稳的重要要素。

为确保安顿房购房款结算进展，大都情况下，要求安顿主体将必定份额预订房源总价款（20-30%）预交给确保房建造主体，并在后期安顿过程中依照安顿进展付款。

安顿房购房款来历为拆迁人依据《房子征收补偿安顿协议书》取得的拆迁补偿款及拆迁人支付的拆迁补偿款与安顿房款的差额，实践操作过程中，差额部分大都情况下由安顿主体向拆迁人收取，并将悉数购房款在约好期间内支付至安顿房建造主体。

三、确保房ABS常见的增信办法

（一）优先级/次级财物支撑证券的内部增信。

现在，商场中成功发行的15单确保房类ABS项目均规划的优先级/次级的内部增信办法，次级在总规模中占比在4.55～14.29%之间。

优先级财物支撑证券优先于次级财物支撑证券分配，专项方案存续期间，在当期敷衍出的优先级财物支撑证券本金及预期收益取得分配前，不分配次级财物支撑证券收益。次级财物支撑证券为优先级财物支撑证券了必定的内部增信效果。

（二）应收账款质押

《负面清单》出台前，确保ABS项目均以合同债款作为根底财物，因而不触及应收账款质押问题。但《负面清单》出台后，确保房类财物证券化项目的遍及以信任获益权或托付告贷债款作为根底财物。

实践操作中，一般根底债款人（信任告贷或托付告贷告贷人）将其未来确保房出售收入的应收账款作为质押产业为信任告贷或托付告贷供给质押担保，以到达对专项方案优先级财物支撑证券本息到期足额兑付供给增信的效果。

（三）现金流超量掩盖

相较于发电、供水、供热、高速公路收费权等根底设施收益权财物证券化项目，确保房未来出售收入猜测因为没有历史数据可供参考，在出售进展方面，其猜测根底往往依据安顿主体/当地住建局依据方针拆迁地块被拆迁户数及面积拟定的拆迁安顿方案，出售价格方面一般依据相关政府部门拟定的安顿价格或低于周边产品房必定份额来承认。

因而，受地产方针及未来拆迁安顿需求等要素影响，确保房出售未来出售现金流的不承认性、波动性均较大，其对专项方案的增信效能要弱于发电、供水、供热、高速公路收费权等根底设施收益权财物证券化项目。

（四）外部担保增信

现在，商场中成功发行的15单确保房类ABS项目均选用了外部担保增信办法，从担保类型来看，首要对信任告贷/托付告贷供给连带责任确保担保，或对专项方案优先级财物支撑证券本息供给差额支付许诺。

四、危险特征剖析及缓释办法

（一）流动性危险

流动性危险首要指根底财物各期发生的现金流与各期相应的优先级财物支撑证券到期敷衍本息不匹配而发生的危险。

因为确保房实践出售情况或许与评价猜测出售数据存在必定误差，当确保房实践销量低于方案值或回款进展放缓时，会导致当期发生的出售现金流不足以掩盖优先级财物支撑证券当期敷衍本息，或将触发差额支付、告贷提早到期等机制。

针对上述危险情况，对应的危险缓释办法包含：

充沛证明当地房地产职业全体开展情况；进步现金流掩盖倍数；

设置相关条款在确保房出售现金流无法足额偿付信任告贷/托付告贷时，根底债款人用其他运营现性现金流对差额补足；

设置确保金账户，根底债款人在确保金账户中存入必定资金为信任告贷/托付告贷供给确保担保；

设置资金沉积机制将前期超量出售部分回款沉积于监管账户或专项方案账户，以确保较长的优先级财物支撑证券的本息足额兑付等。

（二）资金混淆危险

确保房类ABS项目买卖组织中，根底债款人在收到确保房出售收入后在约好时刻内将其划付至监管账户；监管银行于监管账户划款日将监管账户内悉数余额或以当期信任告贷/托付告贷敷衍本息为限转付至信任账户/托付告贷还款账户；

在信任告贷/托付告贷还款日，由信任保管银行/托付告贷受托银即将信任账户/托付告贷还款账户悉数金额在扣除有关费用后直接划付至专项方案账户。若根底债款人财政或信誉情况恶化乃至破产时，根底财物的现金收入和该根底债款人的其他资金或许混淆，然后对优先级财物支撑证券的本息支付形成晦气影响。

针对上述危险情况，对应的危险缓释办法包含：进步确保房出售收入转付频率；设置信任告贷/托付告贷提早到期机制，在根底债款人财政或信誉情况恶化是宣告信任告贷/托付告贷提早，要求根底债款人拟定期限内归还悉数剩下告贷本息等。

（三）担保人/差额支付许诺人信誉改变危险

确保房类ABS项目结构中遍及选用差额支付许诺人为专项方案优先级财物支撑证券本息供给差额支付许诺，或担保人为信任告贷/托付告贷供给连带责任确保担保的外部增信办法。

可是假如担保人/差额支付许诺人财政或信誉情况发生改变，导致其本身主体等级发现下调时，会导致专项方案优先级财物支撑证券信誉等级下调或触发信任告贷/托付告贷提早到期机制。

作者：邢岳飞

来历：大公

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