2019年的房地产(512200)体现一向不温不火，不过从10月份开端，地产开发和出资环节景气量明显进步。可是一看70城房价数据，10月份36个城市房价处于下降状况，最高降幅环比达3.8%，乃至上海和深圳的房价也略有跌落。房价跌落和地产开发景气量进步形成了鲜明比照。

加上日前，我国人民银行行长易纲在《求是》上撰文指出，坚持房住不炒，加强对房地产(512200)金融商场微观审慎办理，归纳运用多种东西对房地产(512200)融资进行逆周期调理。

对房地产(512200)融资的调理现已传导到商场，我国信任业协会官发布数据，到2019年三季度，信任职业投向房地产(512200)的信任资金余额为2.78万亿元，较第二季度环比削减5.05%。这是自2015年四季度以来，信任投向房地产(512200)的资金余额初次呈现环比负添加。

在这样的布景下，资金便是房企的生命线，假如不能再向商场融资，就唯有靠快速去库存回笼资金。要去库存，先要把之前拿下的地开发好，这就形成了房价低迷和开发景气量高的违背的状况。

当然，获取资金的办法有许多，IPO是最不能被疏忽的一种。不少地产公司在资金紧张时期，寄希望于港股商场，11月29日向港交所递表的大唐地产便是其间之一。

在四大经济区中快速添加

智通财经APP了解到，大唐地产深度布局国内京津翼经济区、长江中游经济区、海峡西岸经济区和北部湾经济区，这四个经济区都是国内三四线城市经济发展较为兴旺的区域。其间，大唐地产的项目首要会集在北部湾经济区中的广西南宁，土地储藏占总储藏39.7%。不只如此，大唐地产在南宁地产开发商中独占鳌头。依照2018年及2019年上半年合约出售额计，大唐地产获克而瑞评选为南宁三大物业开发商。

（来历：大唐地产招股书）

大唐地产的收入来历首要来自出售物业和供给修建服务，在2016年，供给修建服务占总收入42.3%，可是尔后该事务规划快速萎缩，到了2019年上半年，该事务收入仅占总收入2.6%。相反，出售事务则快速添加，2016年到2018年收入从11.44亿元添加至52.3亿元，复合增速高达113.8%。2019上半年增速尽管有所下降，不过仍旧坚持85.4%的高增速。

（来历：大唐地产招股书）

假如说大唐地产在2016年时还有一半是承建商的身份，今日的大唐地产现已完完全全是个房地产(512200)开发商。

大唐地产不只增速快，在修建规划上有必定造就。在规划上分成了大唐果系、世家系和形象系，其间形象系以“新中式”元素制作高端产品。旗下南宁的大唐臻观还获得了PropertyGuru颁发的“亚洲不动产最佳住户型规划大奖”。

合约负债成新筹资手法

规划再好，那是对客户来说的，关于出资者来说，重视的是现金流。特别是现在国内房企融资难的环境下，现金流更是重中之重。

从大唐地产的现金流量表来看，运营活动现金流有所改进，2018年运营现金流从负转正至20.5亿。到了2019年上半年，运营活动现金流更是快速扩展至29.5亿元，大唐地产也总算脱离了现金的添加首要依托筹资活动的局势。

（来历：大唐地产招股书）

可是，大唐地产在招股书中坦言，运营现金流改进首要是因为合约负债添加，而合约负债添加首要是收取客户的预售垫款。依据国家规定，开发商在预售楼盘中投入的资金不得少于楼盘开发所需资金的25%。换句话说，在正式交楼前，大唐地产还需求继续投入建造资金。

大唐地产使用合约负债，将运营现金流从负转正，其实仅仅换了另一种手法筹资。2016年合约负债占总负债29%，到了2019年上半年，该份额进步至47%。大唐地产会选用这种非惯例手法坚持现金流，首要是因为惯例途径现金流现已掩盖不了。

（来历：大唐地产招股书）

从上图能够看到，2018年之前告贷所得金钱能够掩盖归还告贷，可是2018年开端改变了这种状况，归还告贷开端超越告贷所得金钱，筹资活动现金流也变为负值。

在大唐地产长长的项目名单能够发现，该公司已竣工面积为51.5万平方米，是开发中面积非常一左右，并且还有超越200万平方米待开发，将近已竣工面积的4倍，对资金的需求可想而知。

（来历：大唐地产招股书）

此外，从筹资用处也能够发现，大唐地产的首要方针是消化地块完结建造，而非拿地。比照2021年8月到期的银行告贷利息和2022年6月到期的银行告贷利息，大唐地产接受的利息也逐步进步。

（来历：大唐地产招股书）

从大唐地产的成果增速和合约负债添加来看，该地产公司的出售成果了得，在不温不火的大环境坚持快速增速实属不易。可是负债状况需求要点重视，假如能成功上市，经过二级商场缓解债款，一起还要坚持好的出售成果，将是出资者重视的要点。