3月16日，2021我国房地产开发企业归纳实力测评效果正式发布，备受重视的“我国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供货商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由我国房地产业协会、上海易居房地产研究院我国房地产测评中心一起主办的测评作业，已接连展开13年，相关测评效果已成为全面评判房地产开发企业归纳实力及职业方位的重要规范。

本次发布的《2021我国房地产开发企业归纳实力TOP500测评研究陈述》指出，目前我国房地产职业的开展逻辑正阅历着深入改动。跟着房地产融资方针继续趋紧，职业金融盈余逐步消失；商场买卖结构逐步倾向一、二线城市；在买卖金额不断进步的前提下，买卖面积增速显着放缓，职业分解更加显着。“三道红线”要求提出后，房企多措并重下降杠杆，企业从高速添加转变为高质量开展。

排名：职业全体相对安稳，万科重回归纳实力榜首

依据测评陈述，2021我国房地产开发企业归纳实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占有。其间，万科上升两位，归纳实力排名榜首，恒大、碧桂园排列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城排列四至十位。与2020年比较，2021年TOP10改变率为10%，其间世茂为新晋企业；TOP50的改变率约为10%，全体相对较为安稳。

从区域区分来看，华东区域占比37.6%，东北区域占比3.0%，西部区域占比8.2%，同比有所下降；华南区域占比20.2%，华北区域占比16.6%，中部区域占比14.4%，同比有所进步。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部区域占比继续进步，开展势头杰出。

规划：龙头房企方位安定，会集趋势稳中有升

2020年，TOP500房地产开发企业总财物均值为829.89亿元，同比添加16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净财物均值为178.81亿元，同比添加17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。全体来看，TOP500房企财物规划坚持添加态势，总财物增速略收窄。

企业层面，规划房企仍旧占有优势方位，房企开展结构分解显着。碧桂园、恒大、万科等房企的财物规划继续堆集，职业方位安定。融创、华润等企业更重视赢利和质量，融创降杠杆战略成效显着，华润在一线城市拿地占比进步，优化土储结构。在方针的引导下，职业坚持安稳添加，龙头房企也在逐步发力新盈余点。

2020年，前四大房地产开发企业出售金额占比为14.30%，四企业会集度稳中有升。以出售金额核算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业商场份额别离为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其间，TOP10、TOP20、TOP50别离较上年添加0.06、0.57、0.20个百分点，TOP100较上年下降0.2个百分点。全体来看，房地产企业出售金额商场开展较为平稳，会集度上升趋势仍旧，龙头房企仍旧占有规划优势。

危险：融资环境逐步收紧，降负债成重要任务

2020年伊始，房地产职业融资环境因疫情影响相对宽松，跟着复工复产的推动，国内经济开端逐步康复正常轨迹，房地产职业也较快复苏，且呈现过热痕迹，融资方针逐步收紧。对房地产的融资监管现已进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。

“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所下降，降杠杆初显成效。长时间偿债才干方面，TOP500房企2020年财物负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来初次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，比较2019年也有大幅改进。短期偿债才干方面，2020年TOP500房企短期偿债才干略有下降，活动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年相等。

2020年在监管要求下，房企开端活跃下降杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企诺言较好，活跃推动出售回款，危险管控才干较强，部分中斗室企受融资途径收紧、出售回款缓慢，前期拿地本钱较高的影响，债款危险有所堆集，需警觉资金链危险。

开展：职业赢利空间收窄，出资情绪趋于慎重

2020年，TOP500房地产开发企业经营收入均值达183亿元，较上年添加10.36%。经营本钱均值139亿元，较上年进步17.05%。近两年来，经营收入均值增速、经营本钱均值增速均处于下滑趋势，经营收入增速不及经营本钱增速。净赢利均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净赢利均值增速近年来初次为负。

2020年，TOP500房地产开发企业总财物收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净财物收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；本钱费用赢利率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。赢利空间收窄，房企总财物逐年上涨，特别近两年房企的净赢利增幅不及财物增幅，导致总财物收益率下滑。

在事务布局方面，房企一改曩昔全面铺开的拿地战略，情绪逐步慎重，不再单纯寻求数量，开端重视土地质量。不少房企关键重视一二线城市，特别是长三角、粤港澳大湾区等地，一起重视环绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格式的改动，许多房企开端深耕关键城市，关键区域的土地储备仍然是房企久远开展的确保。

战略：运营目标小幅下降，非住范畴拓宽加快

2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年下降0.02；全体活动财物周转率均值为0.14，与2019年相等；总财物周转率均值为0.10，较2019年下降0.01。从三大运营目标看，全体数据仍然处于低位。

跟着融资环境继续趋紧，金融盈余逐步消失，办理盈余年代降临。周转才干强是办理盈余的重要表现之一，但在当时的商场环境下，驱动周转的要素发生了改动。相较于曩昔高杠杆推动的高周转，现在在融资趋严的布景下，房企更多经过进步履行功率、施行精密办理来进步企业周转速度。一起，近年来龙头房企在非住范畴纷繁测验轻财物化运营，在物业、租借、工作、商业、文旅、养老等非住范畴拓宽加快。

此外，产质量量作为产品质量的根底项，也是房企翻开和安定商场方位的重关键。近年来，房企在进步产品质量方面也投入了更多精力和认识，以进步产品口碑。一起，房企经过多元立异才干构成差异化竞赛，为企业价值添加供给新动能。以自上而下的结构进行战略立异、安排立异、办理立异、技术立异、产品立异和营销立异。

趋势：区域出售分解显着，职业分解格式加重

测评陈述显现，跟着“房住不炒”导向继续执行，各区域商品房出售状况格式分解。长时间来看，人口有向大都市圈集合的趋势。一方面户籍变革准则继续推动，添加了人口活动的自由度。更重要的是，参加人才抢夺的城市不断扩大，优惠的方针力度不断添加，也导致了区域分解显着。

房地产职业作为经济的压舱石和安稳剂，2020年仍然稳步开展，全国商品房出售面积和出售金额均创出前史新高。与此一起，越来越多的房企，包含规划房企，因为决议计划失误、杠杆过高级原因纷繁退出竞赛，职业的分解格式加重。

回忆2020年，房地产职业正处于粗豪式向精密化开展的过渡期，房企依据本身的开展格式、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住所产品精密打磨，逐步展示出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的赢利添加点；事务横向多元化并行，在存量商场上百家争鸣。

测评陈述指出，存量年代，房企在拟定规划的一起越发慎重。各大企业纷繁调整战略，依据本身定位展开事务，依据不同阶级的需求开发差异化产品，为商场供给更好的服务。房地产职业正走在转型晋级的道路上，受方针和商场的影响，房企需求坚持杰出的融资才干、精确掌握职业走向、不断开辟新的盈余添加点，才干确保企业的久远开展。

附：2021我国房地产开发企业归纳实力TOP500(前100)

修改：王亚冉