三个万亿商场值得等待！“特征小镇+PPP+ABS”怎么干？

在出资开发范畴，当下最热的项目是什么？一个是站在万亿级风口的本钱新宠——特征小镇，一个是一直以来遭到政府热推的政企协作——PPP开发方法，还有一个是盘活PPP财物并完结再融资的立异方法——财物证券化。

万亿商场：特征小镇、PPP、ABS

自上一年各部委联合下发告诉提出到2020年培养1000个左右的特征小镇后，这个范畴已然成为各路本钱争抢的大蛋糕，并敏捷构成万亿级的出资新风口。

资料显现，仅浙江一个区域，就方案在未来三年出资5000亿建造100个特征小镇项目。按此核算，1000个特征小镇所带来的出资额保存估量也要到达5万亿左右的规划。

另一个总出资超越万亿规划的是PPP范畴。依据财政部音讯，到2016年末，全国PPP综合信息途径入库项目11260个、总出资13.5万亿元，已签约落地项目1351个、总出资2.2万亿元。

此外，据《我国财物证券化白皮书(2017)》显现，2016年全年，我国共发行财物证券化产品便已超9000亿元人民币，同比增加近50%。也便是说，现在，我国现已发行的财物证券化规划至少超越万亿。

从特征小镇开发建造到PPP政企协作方法，再到ABS财物证券化，假如将这三个万亿等级的出资途径打通，那将发生巨大的幻想空间。

现在，在政府的强推下，PPP+ABS正以超速度作业。4月11日，华夏美好固安工业园区新式城镇化PPP项目供热收费权财物支撑专项方案、中信证券-创始股份污水处理PPP项目收费收益权财物支撑专项方案以及中信建投-鑫建投庆春路地道PPP项目财物支撑专项方案三个产品，在上交所挂牌转让。算上3月份挂牌的广发恒进-广晟东江环保虎门绿源PPP项目财物支撑专项方案，现已有四个专项方案获批生意。上一年12月发改委联合证监会印发《关于推进传统根底设施范畴政府和社会本钱协作项目财物证券化相关作业的告诉》，鼓舞PPP项目进行财物证券化，这是政府初次以告诉的方法推进财物证券化产品落地。PPP项目财物证券化是国家现在鼓舞推行的项目融资方法。

让PPP项目以出财物品的方法上市生意转让，政府背面的意图显而易见。经过与社会本钱协作，不只能够缓解当地政府债款压力，还能够引进优异的办理、人才、技能，完结工业晋级的需求，一起能够转化政府职能，进步运作功率，这也正是近几年国家力推的新式投融资途径方法之一。

可是，因为PPP项意图规划多为根底设施建造、公共设施建造等范畴，运营时间长、出资金额大、回款周期长，这不只增加了企业的债款本钱，还难以再扩大生产，社会本钱一旦进入就很难找到退出途径。因而，实际的情况是，许多社会本钱进入志愿并不高。

而PPP项意图财物证券化将有望改动这一现状。业界的专家曾表明，PPP项意图财物证券化不只能够协助政府处理债款问题，还能助力企业完结资金置换，进行新的开发建造，改进财物负债表。

从出资者来说，需求安稳的出资途径，但实际的情况是许多钱投不出去。因而，两头都有推进PPP项目财物证券化的需求，再加上政府各个部门多管齐下，促进较快的落地。

特征小镇PPP项目财物证券化

1、契合PPP项目财物证券化的条件

依据《关于推进传统根底设施范畴政府和社会本钱协作(PPP)项目财物证券化相关作业的告诉》的规则，契合PPP项目财物证券化的条件包含：

一、项目已严厉实行批阅、核准、存案手续和施行方案检查批阅程序，并签定规范有用的PPP项目合同，政府、社会本钱及项目各参加方协作顺利。

二、项目工程建造质量契合相关规范，能继续安全安稳运营，项目履约才干较强。

三、项目已建成并正常运营2年以上，已树立合理的出资报答机制，并已发生继续、安稳的现金流。

四、原始权益人信誉稳健，内部操控准则健全，具有继续运营才干，最近三年未发生严重违约或虚伪信息发表，无不良信誉记载。

2、特征小镇PPP项目财物证券化操作方法

关于特征小镇PPP项目而言，中心作业是在生意方法的规划阶段即做好安稳现金流的集协作业，即规划好能够发生安稳现金流的根底财物。

在特征小镇项意图运作之初行将非运营性项目及运营性项目分途径建立，保证有安稳运营现金流的项目能够在运营性项目途径上集合，生意方法分示图如下：

根底财物

特征小镇PPP项目财物证券化的根底财物为特征小镇基金持有的SPVA的股权。

依据SPVA其下辖的N个运营性项意图运营赢利经过股权分红方法集合到运营性途径公司，然后使运营性途径公司发生安稳现金流，也使SPVA途径公司的股权具有财物证券化的条件。

但依据特征小镇项意图详细情况，也可对SPV1等单体项目进行财物证券化，此刻的根底财物为SPVA持有的SPV1等单体项意图股权，此处首要评论上一种情况。

当然，此刻的特征小镇项目还需满意，《关于推进传统根底设施范畴政府和社会本钱协作项目财物证券化相关作业的告诉》规则的契合PPP项目财物证券化的条件。

根底财物的转让

即由特征小镇基金将SPVA的股权转让至财物支撑专项方案，然后完结基金在运营性财物途径公司的退出。在国内现在的税收系统下，股权转让比较财物转让具有更低税负本钱优势。

信誉增级

除了财物支撑证券分级外，依据特征小镇详细项目情况确认是否需求差额付出许诺或许担保。

3、财物支撑专项方案方法的生意结构与流程

——生意结构

财物支撑专项方案方法的财物证券化的一般生意方法为：由办理人建议建立一个财物支撑专项方案作为财物证券化的SPV；办理人代表财物支撑专项方案向合格的出资者发行财物支撑证券来征集资金；财物支撑专项方案征集所得资金专项用于购买原始权益人所具有的特定根底财物；财物支撑专项方案以根底财物所发生的现金流入向财物支撑证券持有人偿付本息。

典型的生意结构如下：

——根本流程

确认根底财物

办理人保证根底财物契合财物证券化的条件；一起办理人对根底财物的合法性、根底财物转让的合法性以及根底财物现金流情况尽职查询；根底财物分类首要有3种类型：收益权财物、债务财物和股权财物。

建议并推行财物支撑专项方案

办理人建议并推行财物支撑专项方案，需求完结多项作业，包含办理人与原始权益人签署《根底财物生意协议》以及专项方案的信誉增级及信誉评级。

认购财物支撑证券

财物支撑证券认购人与办理人签署《认购协议》，依据《认购协议》的约好，办理人获得认购资金，认购人获得财物支撑证券。

财物支撑专项方案建立并存案

财物支撑专项方案建立，向原始权益人付出对价完结根底财物交割。专项方案所征集的资金总额到达《方案说明书》约好的方针出售金额后，财物支撑专项方案建立。办理人应在专项方案建立完结后5个作业日内，向我国证券出资基金业协会报送存案资料，完结财物支撑专项方案的建立。

财物支撑证券的转让及挂牌

关于财物支撑证券的转让及挂牌，能够依照规则在证券生意所、全国中小企业股份转让系统、组织间私募产品报价与服务系统、证券公司货台商场以及我国证监会认可的其他证券生意场所进行挂牌、转让；财物支撑证券仅限于在合格出资者规划内转让。

转让后，持有财物支撑证券的合格出资者算计不得超越二百人；财物支撑证券初始挂牌生意单位所对应的发行面值或等值份额应不少于100万元人民币。

根底财物办理及资金监管与保管

依据保管银行与办理人《监管协议》的约好，监管银行在收回款转付日依照财物服务组织的指令将根底财物发生的现金划入专项方案账户，由保管银行依据《保管协议》对专项方案财物进行保管。

收益分配

办理人依据《方案说明书》及相关文件的约好，向保管人宣布分配指令，保管人依据分配指令，将相应资金划拨至挂号保管组织的指定账户用于付出财物支撑证券本金和预期收益。

→→事例剖析：华夏美好固安工业园区新式城镇化PPP项目供热收费收益权财物支撑专项方案

依据华夏美好于2017年2月15日发布的公告及其他对外揭露报导显现，该财物支撑专项方案的首要架构如下：

债券称号

华夏美好固安工业园区新式城镇化PPP项目供热收费收益权财物支撑专项方案

种类

财物支撑证券-ABS

拟发行金额

7.06亿元

产品结构

结构化分层规划。

1、优先级财物支撑证券征集规划为6.7亿元，分为1年至6年期6档，其间1年期优先级财物支撑证券票面利率为3.90%，均获中诚信证券评价有限公司给予的AAA评级。

2、次级财物支撑证券规划0.36亿元，期限为6年，由九通基业出资有限公司全额认购。

发行人

固安九通基业公用事业有限公司

根底财物

固安九通于特定期间内为固安PPP项目供给供热等公用事业服务而获得使用者付费收入的收益权。

补白：依据三浦威特园区建造开展有限公司与固安县人民政府签署的《托付协议》、三浦威特园区建造开展有限公司与固安九通签署的《托付运营协议》。

资金用处

拟用于弥补活动资金等契合监管要求的用处

还款来历

根底财物所发生的现金流回款

信誉增级

1、差额付出许诺：华夏美好对专项方案资金不足以付出优先级财物支撑证券持有人本金及预期收益的差额部分，承当补足职责。

2、担保：华夏美好为固安九通换回优先级财物支撑证券及换回出资者回售的优先级财物支撑证券的资金付出职责，供给连带保证职责担保。

如上所述，华夏美好的财物支撑专项方案所依据的底层财物为“使用者付费收入的收益权”，发行人固安九通基业公用事业有限公司将其具有的“使用者付费收入的收益权”转让给“收益权财物支撑专项方案”，财物支撑证券认购人与办理人签署《认购协议》，依据《认购协议》的约好，办理人获得认购资金，认购人获得财物支撑证券。

因而，在PPP项目财物证券化的操作中，能够发生安稳现金流的根底财物是能否成功发行的中心要件，特征小镇PPP项意图财物证券化当然更不能破例。

文旅小镇财物证券化怎么做

文旅特征小镇的财物证券化能够处理一些长时间出资的融资问题，也是保证项目现金流的杰出手法。在施行文旅特征小镇财物证券化中有三个关键问题需求重视。

1、优化股东结构，做好财物运营

文旅特征小镇开展的中心是把工业运营好，这是一项长时间和系统的工程，需求统筹多个范畴有实力的出资方以始为终的继续尽力，把财物运营好才干完结证券化。推进文旅特征小镇财物杰出运营有四股力气，以此构成项意图股东结构，是比较好的挑选。

工业操盘手：首要是对文旅工业有着必定操盘根底的商场化力气，以他们作为操盘手主导文旅特征小镇的全体开展，成为项意图首要股东或控股股东。

实力大靠山：引进一家有实力和有才干的城投途径或许大国企作为长时间战略出资方，这样有助于长时间出资的安稳，一起有他们的背书和支撑，能够获取优质的资源，保证财物运营的良性循环。

流量导入者：引进继续带来客源的大型旅行社或许线上途径成为项意图股东，这样能够完结项目长时间的流量导入，激活项意图人气，一起有利于沉积优质财物。

财政出资人：引进私募股权出资组织作为财政出资者，供给短期资金的需求，一起也能够优化好整个特征小镇项意图股权结构，引起本钱商场对项意图爱好，一般来说私募股权出资组织喜爱的项目对未来财物证券化的施行和发行都会起到很好的促进效果。

→→事例剖析：古北水镇的运营方法

中青旅控股是大型旅行社集团有着长时间的流量导入资源，对文旅工业的运营也有着很好的经历；乌镇旅行有着成功的古镇运营经历，两边构成控股效应成为项目操盘手，关于项意图财物运营对错常有利的。

北京动力出资集团作为国企其资金实力较为雄厚，是长时间的战略出资者，能够坚持项目股权结构和资金的安稳；而IDG、北京调和生长出资中心作为私募股权出资人关于促进整个项意图本钱输入有着杰出的推进效果。这种股东组织的规划也让今日的古北水镇沉积了十分优质的财物，假如施行财物证券化的话对错常有利的。

2、打造四类产品，优化财物装备

文旅特征小镇具有旅产居三合一的特点，决议着这样的项目一般都是长线出资，既要考虑短期收益做到翻滚开展，又要坚持定力力求长时间报答。因而，施行好轻重财物的装备至关重要。

一般来说文旅特征小镇的轻重财物份额操控在30%和70%左右比较适宜，用30%的出售类产品去翻滚开发，用70%的自我克制类产品培养人气和构成证券化的根底财物。因而就要规划好四类产品：

门票类产品

最能发生现金流的是门票、索道、缆车以及交通系统的应收账款，一方面门票类收益能够发生现金流，另一方面未来也是完结财物证券化或许IPO的重要财物包。

出售类产品

指部分房地产或许前店后坊、下商上住的出售类产品。文旅特征小镇的抱负模型便是要打造能够自我造血、自我循环的旅产居一体化方法。完结项意图宜居、宜业和宜游的有机交融，集合常驻人口至关重要。

这部分财物要与大于或许与项目首期出资相等为好，这样有利于短期收益和现金流，完结翻滚开发，保证自我克制类财物的培养。

运营类产品

首要包含主题酒店、特征民宿、大型旅行产品展销中心等运营类物业为主，这类财物依托运营收益，可作为自有财物并表证券化或许后期典当借款。

自我克制运营类物业的份额和项目所在城市特点有很大联系，一般旅行热度大的城市和旅行商场开展根底差的城市都需求进步自我克制份额，作为自有财物进行培养，一起也要发挥工业运营商的人物进行为城市增加价值，一起促进旅行开展。

租借类产品

文旅特征小镇的商业街物业在只售不租出让产权，很快收回出资的情况下，还能够只租不售，产权握在开展商手里，一方面能够典当再借款，另一方面还能够将商业物业进行财物证券化规划。

关于一些联系到当地文明特征，展示形象窗口的物业，采纳与商家联营，以物业为股本，建立专业商业运营公司，协作或合伙运营，一起享有租借收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。这样的根底财物是证券化的杰出标的。

3、构筑三大途径，施行财物活动

文旅特征小镇的财物证券化是以旅行财物的未来收益为预期，把文明旅行商场上缺少活动性的资金会聚起来，经过结构性重组，将其改变成为可在金融商场活动的证券。在实践中，可有三类财物进行证券化规划。

门票、交通等未来应收账款的财物证券化

把文旅特征小镇中能够构成门票、缆车、旅行交通等方面的财物进行打包，以未来必定期限的收益作为财物证券化进行生意。

可是这类财物证券化的规划要特别注意躲避一个问题，便是依据《证券公司及基金办理公司子公司财物证券化事务办理规则》第二十四条规则的：“根底财物不得顺便典当、质押等担保担负或许其他权力约束，但经过专项方案相关组织，在原始权益人向专项方案搬运根底财物时能够免除相关担保担负和其他权力约束的在外”。

有些文旅特征小镇在前期建造时，需投入很多资金，在向银行借款时要防止这部分财物在银行质押，或许在做ABS前需求提早还款免除根底财物的质押。

酒店住宅权的财物证券化

将酒店的客房以未来必定期限的每间/规范天的住宅权进行证券化出售生意，一般依照房间的数量把财物分解成若干份，出资人可在必定期限内进行出资生意，一起还能够衍生转化成住宅权的兑换凭据退出或许自行消费。

这种财物证券化的方法，首先能很好处理了出资人出资收益和被出资人的现金流问题，其次能有用的打通线上证券生意和线下现货生意的联系，为项目沉积客源。

这种财物证券化的中心优势在于财物证券化的盘面价远低于住宅兑换凭据的出售价，保证了出资者的收益，一起也促进财物活动性。现在在新华文明旅行影视服务生意途径上市《利川泰豪住宅兑换券》、《利川泰豪住宅权套票》便是依照这种方法规划的财物证券产品。

主题性商业的财物证券化

自我克制商业必将构成巨额重财物的沉积，这关于文旅特征小镇的开展商来说，必需要进行轻重财物的转化。

文旅特征小镇主题商业的财物证券化中心是将自我克制的重财物变成固定期限的信任出资基金，便是从在地产商场售卖商铺变为在本钱商场出售信任凭据。以万达为例，在只租不售的方法下使商业地产开发资金的收回周期大大延伸，构成巨大资金压力。

在这样的情况下，万达挑选了将老练物业打包为信任出资基金，再将基金单位在海外本钱商场揭露出售筹集资金，然后能够大规划地并购，再把物业放到REITs中去融资，完结财物的活动。

本文转自大众号TotalABS，原文来历：搜狐财经