房地产是不是最大的“灰犀牛”？

“灰犀牛”这个词在全国金融作业会议之后在我国爆红。不只人民日报评论员文章提示警觉“灰犀牛”，中财办的官员在谈及我国经济时更是直面灰犀牛，指出了我国经济当时面对的五大“灰犀牛”。

在7月29日，功夫财经“炼金之夜”的讲演中，我再次呼吁咱们注重大概率发生的“灰犀牛”，而不是小概率发生的“黑天鹅”。我在现场给听众解说，“黑天鹅”是小概率事情，而“灰犀牛”是发生的或许性十分大的事情。用我国股市做比方，你在我国股市挣钱了，那是黑天鹅；你在我国股市被套了，那叫灰犀牛。

不同于以往我国经济学界热衷于炒作浅薄的词汇，我一向以为，“灰犀牛”这个词是最该被炒作的一个词。由于，就当下我国经济面对的许多危险而言，其实都是早已存在但又由于有些人一向幸运这些危险不会终究迸发而再三视若无睹，即渥克所讲的“灰犀牛”，而不是塔勒布所提出的“黑天鹅”。

渥克在他的《灰犀牛》一书中尖利地指出，人类社会最可怕的并非不行预知的小概率事情，而是那些近在眼前的大概率发生的危机。“其实，那些低概率的孤立事情聚成一体时，其发生概率就会远远超越人们的知道。在我看来，许多黑天鹅背面是不断会聚的高概率的经济危机。”

金融危机八年以来，政客、企业家以及定见首领们对火烧眉毛并且能够预见的危机常常成心视若无睹。咱们简直每天看到一些危机，比方气候改变、恐怖主义、房地产泡沫等向咱们走来，但咱们什么都没有做。一旦变成大祸，就把“黑天鹅”理论当成盾牌。这是迄今为止人类社会最大的悲痛。

曩昔多年，我国社会也是如此，面对一些危机的预兆，咱们一而再，再而三地延迟危机的处理，根本原因就在于咱们受“黑天鹅”这个理论误导太深。2013年渥克在达沃斯论坛榜首次提出灰犀牛理论，我当即被这全新的思维所倾倒和信服，并有某种心有灵犀的感觉。由于在曩昔多年，每一次听到“黑天鹅”的时分，我都揭露反击，告知咱们世界上没有什么黑天鹅。听过我现场讲演的人都应该知道，在曩昔几年，我不断的用渥克的灰犀牛理论着重全球呈现的许多危机事情的必定性。惋惜这个理论在我国一向没有得到注重，直至全国金融作业会议之后，人民日报的评论员文章总算让咱们找到了一致，让咱们感遭到那些未来有或许引发系统危险的要素，都是“灰犀牛”而不是“黑天鹅”。

在媒体热炒“灰犀牛”的一起，官方对这个词也给予了活跃的回应。中财办的官员不只供认“灰犀牛”的存在，并且罗列了现在我国存在的五大“灰犀牛”，包含影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、当地债款、违法违规集资。

我想，不论咱们怎么剖析我国面对的各种“灰犀牛”，一个根本的一致是，我国在许多范畴存在“灰犀牛”，中财办官员罗列的这五个范畴无疑是我国面对的五大应战，形式多样的影子银行问题，不只不断冲击银行业安全的堤堰，更是危及老百姓的财富安全，僵尸企业背面的高杠杆也是多年来咱们都十分注重的。

但并不意味着除了这五个“灰犀牛”，就没有其他。我在之前的文章中提及“灰犀牛”，在我看来，能够被视为有或许引发系统危险的，首要包含企业债款杠杆，房地产泡沫，各式各样的金融庞氏圈套，民营企业家不安全感导致的决心缺失，制造业面对的巨大困难，以及贫富差距等问题。

应该说，我所言的这些范畴，和中财办罗列的各种“灰犀牛”大体差不多。但我觉得，我国面对的“灰犀牛”，除了详细范畴，更重要的，还有那些看不见的，隐藏在企业家内心深处的东西，比方，影响企业家对我国经济决心的一些东西，也是真实的“灰犀牛”。贫富差距问题，是足以影响民意和“士气”的东西，对贫富差距，对企业家的决心不给予满足的注重，或许在全体上对我国经济的未来形成很大的冲击，我以为，其杀伤力乃至比那些详细的范畴还要大。

至于许多人注重的房地产，是不是当下我国最大的“灰犀牛”？房地产泡沫的问题肯定是“灰犀牛”，这是毫无疑问的。我在上一篇文章中也说到，在房地产商场现已变天的情况下，必定要警觉危险，特别是上一年的热门城市，没有必要在这个时分火中取栗。在方针的打压下，上一年15个热门城市房地产下半年走入下行通道根本是定局。

可是，我想说的是，我国房地产的泡沫问题，如果有才智的方针而不是现在十分愚笨的调控，是能够处理的，问题最少没有严重到美国次贷危机前的程度。

一些城市的房价太高，存在着泡沫，简直没有争议，但我以为，房地产范畴最大的危险却不是在热门城市，而是本年热炒的，没有任何概念，房子供大于求，经济基础一般，人口在净流出的四五线城市。

本年这些城市的房价快速上涨，支撑的理由并不充沛，这些城市原本存在很严重的“数量泡沫”，经过本年的上涨，价格上也呈现了泡沫。在这些城市房子供大于求的情况下，炒作房子有什么价值？好在管理层好像现已意识到这样玩下去的危险，在最近的高层会议上，现已不再提三线以下城市的去库存方针，这是对的。

特别要提示，在我国经济新周期悄然降临之际，每个出资者都应该具有危险意识，不要想当然。君不见，连国家地震局都开端学习全国金融作业会议精神了，你要是不留神，很或许在大周期改变的时分，成为年代转化的炮灰。

央行首提“金融周期”暗藏着什么玄机

前不久央行发布的三季度钱银方针履行陈述引发了业界高度的注重，原因之一是在陈述中初次提出了“金融周期”的概念。

为什么要注重金融周期，央行的陈述以为：“世界金融危机促进世界社会愈加注重金融周期改变，各国央行也知道到只注重以物价安稳等为表征的经济周期来施行微观调控显着现已不行，央行传统的单一调控结构存在着显着缺点，难以有用应对系统性金融危险，在必定程度上还或许怂恿财物泡沫，积累金融危险。”

而关于什么是金融周期，央行的陈述是这么说的：“金融周期首要是指由金融变量扩张与缩短导致的周期性动摇。评判金融周期，最中心的两个方针是广义信贷和房地产价格，前者代表融资条件，后者反映出资者对危险的认知和情绪。”

关于房地产和信贷的联系，央行陈述以为，由于房地产是信贷的重要抵押品，因而两者之间会彼此扩大，然后导致自我强化的顺周期动摇。而广义信贷和财物价格还会经过财物负债表等途径进一步把金融和实体经济联系起来。

而关于经济周期与金融周期的联系，央行以为：“当经济周期和金融周期同步叠加时，经济扩张或缩短的起伏都会被扩大；而当经济周期和金融周期不同步时，两者的效果方向或许不同乃至相反，会导致微观调控方针的抵触和失效。”

其实，关于金融周期的评论并非一个新鲜论题，但央行在钱银方针陈述中初次提“金融周期”，则有必要引起咱们的高度注重。由于这必定会对下一步钱银方针的结构和详细措施发生巨大的影响。我国央行在这个时分提“金融周期”，其实并非偶尔，是世界金融周期、我国经济周期以及我国金融小环境等三个要素决议的。

首要，从世界金融周期而言，全球央行在阅历八年的钱银放水之后，跟着美联储加息缩表等一系列实质性的行动，全球钱银方针转折点正式到来。

曩昔八年的放水，实体经济复苏乏力，但财物价格泡沫，特别是房价阅历了一波史诗级的上涨。不只仅我国房价在涨，全球房价都由于宽松的流动性大涨。而在全球各大央行跟着美联储的加息而开端收紧钱银的情况下，意味着全球金融周期挨近顶部，包含房价在内的财物价格将面对从头估值的危险。在全球收紧钱银的过程中，我国也不破例，突出表现在年头采纳的实质性的加息行动，以及M2增速的大起伏放缓，10月份，M2增速创下了8.8%的前史新低。一起，房贷增速相关于上一年也是大起伏的放缓，房贷占新增借款的比重正在从上一年的最高点回归至20%的合理水平。在全球印钞的直升机下降之时，包含我国房价在内的财物价格将面对危险的检测。

其次，从我国经济周期而言，十九大之后，我国经济敞开了全新的周期。

十九大陈述对我国经济的下一个三十年做了浓墨重彩的规划：榜首，在我国经济开展阶段上，提出我国经济正在从高增加阶段进入到高质量阶段，体质增效远高于量的进一步扩张；第二，在构建现代经济系统方面，经过动力系统、经济体制、区域开展战略、敞开系统等一系列的规划，推进我国经济向现代经济跨进；第三，在变革层面，提出变革下一步的重心是产权变革和要素变革这两大硬骨头；第四，在战略方针上，提出用两个15年，完结我国成为现代化强国的愿望。很显着，这种大格式的规划和曩昔赶超情况下首要寻求量的扩张现已彻底不同，需求构建一个真实的战略系统，完结这样的方针。这种周期的改换意味着，下一个30年工业和财富的风口也不同于曩昔，曩昔那种钱银推进型的增加形式也将退出前史舞台。

第三，从我国金融小环境而言。下一个五年，我国金融业防危险的使命十分深重。

除了金融本身的杠杆，包含国有企业的债款问题、当地政府债款、房地产等都检测我国金融业的神经。能够这么讲，下一个五年我国金融业首战之地的使命便是防危险。无论是现已组成的国务院金融安稳委员会，仍是十九大陈述提出的“双支柱”的钱银方针，事实上都把系统性危险的防备放到了极其重要的方位。针对系统性危险的问题，央行钱银方针陈述特别指出：“中央银行仅凭借钱银方针东西难以有用平衡好经济周期和金融周期调控。针对日益重要的金融周期问题，需求引进微观审慎方针加以应对，补偿原有调控结构存在的缺点和缺乏，加强系统性金融危险防备。”在微观审慎的结构下，央行特别提及房地产商场“买涨不买跌”的特征，指出需求微观审慎方针对杠杆水平进行逆周期的调理。

从方针玄机而言，央行在这个时分首提“金融周期”，绝非无的放矢，而是对下一个五年的钱银方针具有激烈的暗示含义，也意味着我国金融周期跟着全球钱银方针转折点的到来也根本见顶。下一步，稳健和微观审慎的双支柱的方针结构下，避免金融系统性危险，避免房地产价格泡沫，避免债款杠杆将成为钱银方针的重中之重。

从方针及对财物价格的影响而言，最少有这么几个定论：

榜首，下一年钱银方针收紧是大概率，至于经过什么样的钱银方针工详细现“紧”，央行将在增加与危险之间再次检测央行跷跷板的水平；

第二、金融业过度开展是高层的一致，十九大也提出实体经济的回归是要点，下一年全体金融业的开展，特别是金融衍生品和高收益高杠杆产品的开展会遭到显着的按捺，出资好收益产品的机会将十分少；

第三，央行陈述提及金融周期时，处处不离房地产，这也意味着，就钱银方针层面而言，房地产方针在前三季度松绑的概率比较小，我保持下一年房地产是本轮周期最困难的一年的判别，房地产本年年底将根本见顶。

作者马光远来历光远看经济ID:guangyuanview