中新经纬4月14日电题：公募REITs是完成保证性租借住宅商业闭环的重要一步

作者徐跃进中指研讨院指数事业部研讨副总监

当时，保证性租借住宅发行基础设施REITs产品获得突破性开展，深圳市人才安居集团项目近来现已报送到国家开展变革委，成为全国首个正式申报的保证性租借住宅REITs项目。

据悉，这一次的保证性租借住宅REITs底层财物包共有4个优质的保证性租借住宅项目，均已获得保证性租借住宅认定书。项目坐落深圳中心区域中心地段，全体租借率达99%，共触及保证性租借住宅1830套、13.47万平方米，财物评价值约为11.58亿元，项目产权明晰，具有继续安稳的现金流。一起，项目的首要租借对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保证特点。

2021年、2022年的《政府工作报告》中均提出要“保证好大众住宅需求”。回忆我国现代住宅保证体系开展进程，从2019年至今，保证性租借住宅现已成为我国完善住宅商场体系和住宅保证体系的重要发力点。

住宅和城乡建造部指出，“十四五”期间，将以人口净流入的大城市为要点，加速开展保证性租借住宅。现在，全国已有近30个省(区、市)出台了加速开展保证性租借住宅的施行定见。

一向以来，政府各个部门从财务、金融、土地、税费等多方位、立体式地支撑全国保证性租借住宅建造，表现了政府对大众住宅需求的高度重视。但在落地开展过程中，保证性租借住宅企业的融资形式一向仍以传统债款融资为主，企业在开展过程中腾挪空间有限，债款担负较重，因而发行基础设施REITs能够盘活沉积的保证性租借住宅财物，下降相关企业财物负债率，构成“出资建造住宅—REITs盘活财物—收回资金再出资”的可顺利流通的开展格式。

2021年6月，保证性租借住宅归入国内基础设施公募REITs规模，保证性租借住宅项目的“融投管退”商业形式闭环雏形就已开始构成。

保证性租借住宅REITs之所以备受商场重视，其间很重要的考量就在于公募REITs是长时间持有型运营物业的一个重要退出途径，也是完成保证性租借住宅商业形式闭环的重要一步，公募REITs的真实落地关于推动我国保证性租借住宅开展具有里程碑式含义。

此次，深圳作为我国变革立异的前沿阵地，首先申报保证性租借住宅REITs项目，具有重要的表率作用。估计接下来全国会有更多保证性租借住宅项目将加速开展节奏。

不过，值得重视的是，因为保证性租借住宅底层财物较为杂乱，现在仍处“摸着石头过河”的阶段，仍然有较多方针空白，因而要健康平稳地推动保证性租借住宅REITs试点，需求政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。例如保证性租借住宅土地的权属界定、转让约束等。此外，保证性租借住宅的税收，以及相关配套细节性方针均有待进一步实践、参议、完善。

依据住宅和城乡建造部数据显现，“十四五”期间，将扩展保证性租借住宅供给，40个要点城市开始方案新增保证性租借住宅650万套，估计可协助1300万新市民、青年人等缓解住宅困难。

在这样的布景下，咱们以为，保证性租借住宅REITs的商场潜力具有很大的幻想空间，或许不亚于其它的财物类别，未来其将成为我国REITs的要点开展范畴。