文/袁原

孟买是印度的金融中心，这儿三面环海、人口众多，好像唯有向高处修建高楼才干处理住所严重问题。

但是，孟买高楼遍及“身高”有限。与其他寸土寸金的世界大都市比较，这儿的摩天大厦少得不幸。

方针晦气和融资困难是孟买高楼不“长个”的原因地点，成果是房价飞涨，而民众难求栖息之所。

长不高的修建

孟买并非没有高楼。留美归来的巨贾阿披实克·洛达在市中心具有一幢摩天大厦，这座高楼耸立在一片矮小修建物中，可谓孟买的共同风景线。

站在洛达的高楼望出去，整个孟买一览无遗。除了建在废旧厂区和西面临海地带的几处高楼，整个城市看上去矮小寒酸。

东面临海地带是寒酸厂房、大片专供租借的矮小住所和拥挤不堪的贫民窟。城市南面相同临海，是市中心地点。这儿的修建都有些年初，除了年代久远的码头和英国殖民时期的高楼，还有苏联风格的办公楼和住所。

间隔市中心最近的大片绿洲是一个马会沙龙及其赛马场。这是有钱人聚集的当地，沙龙会员常在这儿用黄油烤面包喂流浪狗。

孟买恰似一把嵌入阿拉伯海的弯刀，三面临海的地舆特征注定土地资源严重。更糟的是，这儿缺少有用的城际运送络，在孟买作业的人只能挑选就近而居。如此一来，孟买人口密度直线飙升，位居全球各大城市前列。

相同是土地资源严重的临海大城市，香港和纽约挑选修建高层修建进步土地运用率。除了大兴土木建高楼，孟买好像也别无出路。但是，呈现在孟买天际线的高楼屈指可数，并且大都会集在办理相对宽松的市郊和废旧厂区。

孟买只要31栋修建“身高”超越100米。而在香港和纽约，这样高度的高楼别离有500多座，连巴拿马城的高层修建也比孟买多。

住不起的高楼

孟买高楼不“长个”，形成当地房价飞涨、一屋难求。

因为人口密度大、楼市供应有限，孟买成为一个拥挤不堪的城市，人均寓居面积仅4.5平方米。

另一方面，孟买的房价高得令人难以承受。坐落城里非中心地带的一套一般公寓价格在100万至300万美元，一套93平方米粗陋住所的均匀价格为25万美元，相当于当地人均国内生产总值的90倍。

孟买城内公寓房稀疏且贵重，贫民窟的规划却日益扩展。现在，这个城市60%人口在贫民窟落户，寓居在砖瓦、木板或石棉瓦建立的简易“窝棚”中。巴西里约热内卢的贫民窟规划也不小，但其间居民也只占全城人口二成。

即使没有在贫民窟落户的孟买人，寓居条件也不容乐观，近半数以租借房为家。这些租借房不少是房主建立的简易住所，或是公务员享用的福利分房。

低效率的商场

求过于供的商场和高房价显然是孟买开展房地产的利好要素，但是，这儿的房地产非但没有一片昌盛，反而还有不少楼盘滞销。

孟买已开工或建成的地产项目中，大部分是以有钱人为潜在顾客的高档公寓。不过，孟买真有这么多有钱人吗？在开发高档楼盘时，地产商好像无暇顾及这样的问题。但是，一个开发商现在供认：“哪有百万富翁会没房住？”

房地产服务公司剖析师阿舒托什·利马耶估量，孟买至少有2.8万套已建成或在建公寓滞销。他以为，就当时成交状况而言，孟买商场需要至少3年才干消化上述存量。

咨询公司剖析师潘卡杰·卡普尔则以为，孟买的存量房不下3.8万套，至少4年才干售出。

孟买房地产商场如此低效而独占，致使呈现畸形开展态势：虽然有为数众多的楼盘滞销，房价依然居高不下。

实际上，即使传出地产公司负债和经济增加减速等晦气音讯，孟买房价依然不见松动。印度上市企业揭露账目显现，有近五分之一地产企业经营状况堪忧。

剖析人士因而忧虑，孟买房地产商场不久将全面反转。甚至有媒体报道，一个地产开发商酒后吐真言，对孟买楼市远景忧心如焚：“不久就要有报应，不管保时捷仍是兰博基尼，不管私家警卫仍是高档门禁，统统逃不过报应。”

一旦房地产商场呈现大幅动摇，孟买愈加无望处理大多数人的住所问题。曩昔10年来，这个城市现已投入100亿到200亿美元开发土地、兴修楼盘，但依然难以赶上人口增加速度。孟买现在有1200万人口，以当时建造速度，至少要60年才干让每个孟买人都有栖息之所。

孟买房地产步入今天窘境，方针要素不行忽视。

为了约束外来人口久居，孟买出台了严峻的土地运用方针，规则新建修建物房子面积最多只能是该地产项目所占地皮面积的1.3倍。在香港和纽约，修建物房子面积上限是地皮面积的5倍。难怪哈佛大学学者爱德华·格莱泽以为，在开展中国家城市里，孟买有着最严峻的土地运用约束。

严峻而繁复的方针约束令地产商望而生畏。孟买城内其实仍有可用于地产开发的地皮，但因为地价昂扬一向搁置。城里大片租借用房日益老旧，有待重建再开发，但也难寻地产商涉入。

两个月前刚刚退休的孟买市政专员苏博德·库马尔说，孟买用于租借的1.5万幢住所中，只要3%从头开发再利用。

难融入的资金

融资困难是限制孟买房地产开展的另一要素。

当地银行虽然向购房者发放典当借款，却不肯为开发商竞拍地皮供给借款。在孟买，项目开工之前预售高楼习以为常，而开发商即使不能践约交房也不会补偿现已付款的购房者。

虽然孟买地产界宣称已自动引入组织出资者、撤销这种不良操作流程，但房子预售依然屡禁不止。常见状况是，热销楼盘开工之前，购房者现已暗里缴付了悉数房款以及额定的20%费用。

银行不肯发放买地借款，是为了保持金融安稳，却带来晦气地工业开展的副作用。一旦觉察到出售晦气或资金短缺，开发商能够随时停止在建楼盘，横竖现已提早收取了购房者的房款。

此外，地工业成为招引不合法资金的最佳方针。据估量，多半以上暗仓经过出资地产“漂白”。

在与孟买主城区东岸隔海而望的新区，矗立着大片簇新的公寓住所，空荡荡的阳台和空调机位显现这些高楼至今无人入住。地产中介介绍，这些空房作为出资产品持有，现已搁置了一段时间。正是因为没有归还银行借款的压力，即使没有买家“接棒”，开发商和出资型房客也能够空置房子而不降价出售。

不合理的苛刻约束为糜烂繁殖供给了土壤。在孟买，地产商贿赂政客，成果要么能够超出规则规范盖更大的房子，要么能够用贱价拿下地皮。在孟买市政专员任上，库马尔曾企图肃清地产糜烂，却发现“修建师和开发商左右着整个系统”。