4月出售受疫情影响严峻，企业出资志愿非常失落。除了单个一二手价差较大的城市，其他土地出让冷清。咱们信任，化解危险的要害在需求侧，即因城施策，托底出售。尽管商场也较为重视供应侧方针，但咱们以为供应侧方针只要在需求侧发力时，才有合作的含义。

▍出售清淡。

因为疫情的影响，商场软弱的复苏并未能继续。2022年4月至今（4月1日-4月24日），45个城市新房成交12.4万套，同比下降50.6%（3月同比下降41.4%），17个城市二手房成交4.5万套，同比下降37.8%（3月同比下降34.0%）。咱们估计4月份要点城市新房签或许在3月基础上同比降速还略有扩展。

▍企业出资志愿失落，拿地热心进一步下行。

天津4月25日土拍，30宗土地仅成交了6宗。杭州凭仗较大的新房二手价差，土地出让仍旧顺畅，但拿地主体仍旧为本地企业和国企，外地民企仅有龙湖等参加极单个地块，乃至此前积极参加拿地的单个国企也情绪转淡，只要滨江集团很多新增土地。咱们以为，除了杭州这样一二手价差极大，新房出售确定性很高的城市外，其他城市土地商场都将堕入冷清。

▍推进商场出售复苏是处理一切问题的要害点。

当时商场面对非常严峻的交给延期问题，开发出资失落问题，土地收入不及预期问题和对金融体系的应战。咱们信任，处理这些问题的要害点在于盘活存货，盘活存货的要害点则在于让出售“活”起来。要让出售“活”起来，就需要因城施策，以商场化的力气推进按揭借款利率下行，铺开不必要的限贷、限售和限购控制。只要出售开端复苏，盘活财物才有或许。

▍供应侧方针尽管评论频频，但却或许是“气氛组”。

所谓气氛组，便是这类方针商场较为重视（乃至多于需求侧方针），详细行动也不少，但对职业的影响并非根本性的。以企业融资方针为例，咱们以为做好危险企业项目并购金融服务，区别企业危险和项目危险，当然是有益于信誉危险化解的。但呵责出售不断下行，底层财物质量不断恶化，则咱们也不或许透过鼓舞并购的方法来化解危险。换言之，处理危险不是头痛医头脚痛医脚，只要在根本上化解财物质量危险，供应侧方针才有用武之地。

▍危险要素：

部分房地产企业缩表危险。房地产企业信誉环境进一步恶化的危险。

▍出资战略。

咱们以为，影响房地产职业相对收益的要害变量，不是基本面，是方针趋势。4月出售遭到疫情影响同比下降更多，宏观经济不确定性更强，咱们估计更强有力的因城施策正在酝酿之中。职业竞赛格式改变，信誉和功率统筹的企业具有出资价值。咱们引荐，招商蛇口，金地集团，万科企业，滨江集团，美的置业，绿城我国，华润置地和龙湖集团。