中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家
房地产公司共同的运营特色，决议了它共同的财税特色，这就导致了房地产在交房阶段的管帐处理和税费处理与其他企业存在很大的不同，下面咱们就用事例的方法帮咱们整理一下在交房时怎么正确的进行财税处理。【事例】宏宇公司为增值税一般交税人，开发A地产住所项目，该项目占用土地面积为12亩，交纳的土地出让金21,800万元。于2018年3月份开端开发建造，开发建造总建筑面积为110,000平米。2018年10月份获得预售证并开端预售，预售证上记载的可售面积为100,000平米，估计出售收入为172,220万元。2020年6月项目竣工存案，并于8月31日办理完项目决算，决算金额为88,000万元（不含税金额）。该项目共发生的增值税进项税额合计6,320万元。2020年8月31日到达交给使用条件，实测面积为100,000平米，截止2020年8月31日前已收齐悉数价款，合计172,220万元。2020年9月开端交房，截止2020年12月合计交给房子80,000平米，承认出售房款137,776万元。企业于12月底关于交给的房子向购房人开具专用发票金额为 27,555.20万元，普通发票金额为96,443.20万元，未开票金额为13,777.60万元。截止2020年8月底，预缴增值税4,727.07万元，预缴城市保护建造税330.90万元，预缴教育费附加141.81万元；预缴当地教育费附加94.54万元；预缴水利基金94.54万元；预缴印花税78.78万元；预缴土地增值税1,575.69万元，悉数在应交税费借方挂账。项目估计毛利率为15%。根据以上材料，咱们来整理一下交房阶段的财税处理。一、增值税的财税处理（一）税务处理（1）核算销项税额=137,776/（1+9%）*9% = 11,376万元（2）核算答应扣除的土地价=21,800/（80,000/100,000）=17,440万元（3）核算销项税额抵减额=17,440/（1+9%）*9%=1,440万元（4）应交纳增值税=(11,376-1,440)-6,320=3,616万元（5）应补交增值税=3,616-4,727.07=-1,111.07万元方针根据：依照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规则，发生应税出售行为，增值税交税责任发生时间为收讫出售金钱或许获得讨取出售金钱凭证的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。国家税务总局公告2016年第18号：第四条房地产开发企业中的一般交税人出售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，依照取的得悉数价款和价外费用，扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下：出售额=（悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款）/（1+9%）第五条 当期答应扣除的土地价款依照以下公式核算当期答应扣除的土地价=（当期出售房地产项目建筑面积/房地产项目可供出售面积）*付出的土地价款。（二）账务处理1、承认销项税额借：预收账款--A项目 11,376万元贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元2、承认销项税额抵减额借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1,440万元贷：主营事务本钱--A项目 1,440万元，3、月末结转应交增值税借：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1,440万元 应交税费-应交增值税（进项税额） 6,320万元 应交税费-未交增值税 3,616万元4、结转预缴增值税借：应交税费-未交增值税 3,616万元贷：应交税费-预交增值税 3,616万元方针根据：财税（2016）22号文。 （三）交税申报表填写1、先填写增值税交税申报表附列材料（三）《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》2、再填写增值税交税申报表附列材料（一）《本期出售状况明细》3、其次填写增值税交税申报表附列材料（四）《税额抵减状况表》
二、企业所得税的财税处理（一）税务处理1、核算项目出售收入=172,220/（1+9%）=158,000万元2、核算实践毛利率=（158,000-88,000）/158,000=44.3%3、核算结转的计税本钱=126,*(1-44.30%)=70,万元 或=88,000*(80,000/100,000)=70,万元 4、核算实践毛利额=126,*44.3%=56,000万元方针根据：国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》的告诉第九条 企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。在年度交税申报时，企业须出具对该项开发产品实践毛利额与估计毛利额之间差异调整状况的陈述以及税务机关需求的其他相关材料。（二）账务处理1、结转开发本钱借：开发产品-A项目 88,000万元贷：开发本钱-A项目-本钱结转 88,000万元2、结转主营事务收入借：预收账款 126,万元贷：主营事务收入 126,万元3、结转主营事务本钱借：主营事务本钱-A项目 70,万元贷：开发产品-A项目 70,万元4、结转税金及附加借：税金及附加 2,316.27 万元 贷：应交税费-土地增值税 1,575.69万元 应交税费-城市保护建造税 330.90万元 应交税费-教育费附加 141.81万元 应交税费-当地教育费附加 94.54万元 应交税费-水利基金 94.54万元 应交税费-印花税 78.78万元补白：由于本期没有发生增值税，因而先将之前预缴的附加税费悉数转入“税金及附加”科目。（三）交税申报填写1、2020年四季度企业所得税预缴申报表填写补白：42,754,800=34,444/(1+9%)*15%-[34,444/(1+9%)*3%*(7%+3%+2%)+34,444/(1+9%)*0.05%+34,444/(1+9%)*0.06%+34,444/(1+9%)*1%]-166,437,343.64 = 1,264,000,000.00 *15%-2,316.27*100002、年度所得税汇算表填写：（1)先填写年度所得税汇算报表--"A101010 一般企业收入明细表"和"A102010 一般企业本钱开销明细表" 。
（2）再填写年度所得税汇算报表--"表A105010视同出售和房地产开发企业特定事务交税调整明细表"（3）其次填写年度所得税汇算报表--"表A105000 交税调整项目明细表"
房地产公司在项目交房阶段，税款的核算及交税申报表的填写都是极端杂乱的，因而作为财务人员一定要把握其间的技巧。<原创作者>：胡岚
