11月1日华地国际，华地国际发布了将注销计划股份，前无锡首富陈建强将公司私有化的消息，令其股价迎来了久违的上涨。不过，华地国际高溢价63.12%也要私有化，直接指向了其多年低估值的痛楚。
11月4日，江苏本地房企华地国际控股复牌大涨，盘中飙升51.06%，最新总市值41.96亿港元。隔夜华地国际控股有限公司（后称华地国际）发布公告称，公司执行董事兼董事会主席，前无锡市首富陈建强作为要约人，要求董事会以注销及剔除计划股份的方式，将公司私有化。
截至目前，华地国际已发行19.70亿股股份（当中要约人持有合共14.425亿股股份），也就是说，这次计划注销5.275亿股股份。按照2.30港元的注销及剔除价，该计划所需现金金额为约12.13亿港元，这一注销价较停牌时收报1.41元溢价约63.12%，要约人拟通过贷款融资拨付该建议所需现金。
为何华地国际即便高溢价也要将公司私有化？实际上，自上市后华地国际股价一路走低，公司市净率一度低于0.5，为提升估值公司曾多次实施回购计划，在回购计划没有达到预期效果的时候，就有业内人士猜测陈建强会将华地国际私有化退市，此前的市值管理回购计划，也变成了为私有化而铺路。
//早有私有化迹象//
对于这次私有化，控股股东称该集团的主要业务是在中国内地经营百货店和超市（核心品牌“八佰伴”、“华地百货”商场以及“大同华”超市，主攻三四线城市的中高端消费市场），全球经济增长势头减弱，零售业的革新以及不断演变和日趋多元的消费趋势等因素对该集团的业务模式构成挑战。
不过，更重要的因素或是，作为上市平台，华地却无法为其母集团提供融资的功能。自2010年10月联交所上市以来，华地国际股份流通量长时间一直处于较低水平。
公告数据显示，在过去的90个交易日（截至最后交易日）公司平均每日交易量约为838,411股股份，仅相当于上述期间之首个交易日2019年6月19日之已发行股份约0.04%。甚至在过去的180个交易日期间，有5个交易日并无股份买卖。
低流通量的华地国际，无法运用此上市平台进行任何进一步股本资金筹集活动，亦使股东难以在发生任何对公司股价不利的事件时出售大量股份。美银美林，招商证券香港纷纷下调华地国际的目标价。在低流通量之外，长期低于1的市净率（股价/净资产），令华地国际无法进行重大资产重组。
华地国际股价在2011年之后就一直低于IPO发行价，PB曾一度低于0.5，以这个估值水平进行股权融资的话，每价值1元的企业资产只能融到0.5元的资金，其严重稀释了公司股东权益。公告称，“为了在零售行业时刻在变的环境中重新定位，华通国际可能需重新评估其战略并实施必要的变革。”私有化之后，华通国际可以寻求新的合作。
华地国际的私有化早有迹象——频繁的回购动作。如果说前期华地回购是为了提升股价，那么在估值一直无法提升的后期回购则更有可能是为私有化做准备。
根据资料，截至2019年6月30，上市公司最大股东Octopus Holdings Foundation目前拥有普通股约14.4亿股，占总股本72.85%。而集团创办人陈建华是OctopusHoldings Foundation唯一股东，因此被视作华地第一大控股股东。目前陈建华为公司董事会主席负责整体策略规划。
第二大股东为International Value Advisers, LLC一家国外投资机构。这家机构在14年投资进入华地，持股约为13.1亿股，当时占比为5.31%为第三大股东。
而当时的第二大股东Matthews International Capital Management, LLC持股17.7亿股，占比7.17%，并在2015年减持退出。同年，InternationalValue Advisers, LLC增持13.2亿股成为第二大股东。除了2016年减持了637万股，期间持股无发生重大变化，直至今年。
而2012年至今，虽然陈建华持股一直未变，但其持股比例却一直悄悄上升。在未有任何增持的举措下，陈建华持股数量不变，但控股比例上升的理由只有一个，便是公司进行回购了。早在2013年，华地便开始回购股权，尤其在2016年以后，回购速度明显加快，除了2015年牛市泡沫只在下半年回购了0.5亿，2018年港股熊市期间则大量回购达3.2亿，回购背后或是长期困扰着公司的低估值。
从数据看，上市以来华地国际的净资产并未下降，反而有所上升，而股价却一路走低。在2015年华地的PB正式跌破1，而16年PB更达到了0.5。每股净资产逐年上升，因此PB出现持续下跌是因为股价的下跌。0.5的PB意味着如果股价不变，利用如今的价格我们只需要支付华地净资产一半的成本就能买下整家公司。
华地以及整个零售行业都是2013年之后开始出现明显下滑的，而恰巧企业也是从这个时候开始进行回购，并且到2017年依然一直持续加大回购，不过，回购动作似乎并未起到市值管理的作用。
不过，华地一直维持每年拿接近净利润的50%现金进行分红，即使在13年之后利润一直下滑的艰难时期，细想近几年的频繁回购行为，大额现金分红略有“套现”的行为。
//溢出的净资产//
公告显示，江苏华地国际控股集团有限公司是一家以长江三角洲地区为战略重心,专注于零售连锁领域的投资和管理的大型企业集团，并于2010年在香港主板成功上市。
华地百货及超市主要有三种盈利模式：自主零售、联营销售、专柜出租。自主零售就是在百货或超市经营销售自己企业的商品华地国际；联营销售就是协助其他品牌商品销售按比例赚取提成；专柜出租就是直接把专柜出租给其他品牌或企业赚取租金。
2013年零售行业受到冲击，华地百货的净利润开始下滑，越来越高的人工成本以及为了发展继续往优质地段扩张，转型调整需要改造门店等，这样就会加大每年固定资产的折旧摊销，从而增加了费用。那么，华地百货该如何提高净利润呢？
实际上，华地与行业其他经营百货超市的企业有所不同的是，企业大部分旗下百货超市的物业是自身拥有的，租金支出在整体费用占比也是十分少的。财报显示，华地集团百货和超市的自有物业比例分别达到90%及32.5%，在某种程度上降低了租金风险。
华地的百货和超市是以控股子公司形式持有的，当子公司正式完工后会形成一个账面价值，而物业、建筑等以固定资产形式入账。但百货与超市的账面价值是保持不变的。虽然物业在计入固定资产后每年通过折旧方式进行贬值，但物业市场价格却是升值的。
也就是说，如果出售资产将给华地带来丰厚的收益，从而提高净利润。
根据2018年报，华地的土地和楼宇部分，购置成本94.6亿，账面净值79.6亿，累计折旧了15亿。这些资产如果按照市场价值重估，实际已经超过100亿了。有业内人士认为，华地或通过售卖资产来提升净利润，但相反的是，今年华地还耗资10亿收购了江阴的一个57802平方米的购物中心。
另外，管理层还拟通过各种手段应对，包括启动事业合伙人制度，对多家商场进行升级改造、扩大强体验业态占比，超市增加生鲜和冷链供应等措施。实际上，从2018年报和2019年中报看，公司业绩已经扭转了下滑趋势，同店销售加速增长，营业收入持续增加，净利润和经营现金流更是获得了两位数的正增长。
不过，净利润的增加，并未提升华地的估值，而常年低于1的PB令其无法进行资产重组，私有化在某种程度上来说，或是必然。