公司丨中坤廣場：90億元收購案背後的“海淀謀局”

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中房報記者唐珊珊丨北京報道

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2月15日，一則今天頭條母公司字節跳動90億元收購北京大鐘寺中坤廣場的音讯，將這個命運多舛的項目再次帶入眾人視線。地處北京西直門、中關村、亞奧三大商圈的交會處，占據海淀區繁華商業中心，占地14萬平方米……然而在眾多光環下，大鐘寺中坤廣場依然沒有逃脫慘淡經營、空置率70%，最終被转手的命運。

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作為买卖標的的中坤廣場，自2012年以來便深陷業主維權糾紛中，至今没有解決。今天頭條此次通過第三方公司以90億元的價格完结本次收購，是否直接承受此前債務，现在尚無確切音讯。假如是以承債轉讓方法收購，那麼90億元的收購價格顯然性價比頗高。

但無論最終以何種方法收購，中坤廣場依然隐藏糾紛風險。值得註意的是，在此次收購之前，中坤廣場剛於1月18日在北京市海淀區委、區政府的牽頭下和東方資產办理股份有限公司簽訂瞭重組協議。

對於這樣一個糾紛未瞭的扎手項目，今天頭條卻義無反顧的拿下，背後意圖值得沉思。

定位搖擺、生不逢辰

“假如不是一些教育機構和東區的傢樂福撐著，這邊早都沒人氣兒瞭。现在也就C座略微有點人氣，其他幾棟樓许多商傢都已經關門撤出瞭。我們是和小業主簽的租賃合同，昨日跟業主說他计划簽回購協議，這樣我們之間的租約還不知道怎麼繼續，所以也计划撤出。”一位在中坤廣場做奶茶生意租戶這樣告訴中國房地產報記者。

這座2004年年末開工，總建築面積43萬平方米、占地上積14萬平方米、主題商業區域建築面積約21萬平方米的“龐然大物”，曾經是北京市三環內最大、仅有有地鐵通過的綜合性商業地產項目。依照中坤此前對外公佈的計劃，該項目預計2006年就悉数建成，2007年1月起開始租賃，2007年年末入駐。但該項目不僅2007年沒有按計劃開業，在此後的4年裡，中坤施工進度一向因各種原因推遲，直到2010年廣場才正式開業。

2006年，大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下北京中坤長業房地產開發有限公司進行開發，並對一部分產權進行銷售，中坤集團旗下的大鐘寺商業有限公司同時對出售的單位進行回租。

據一位業主表明，中坤集團方面當時承諾購買者每年可獲得不低於8%的租金回報。這種高額回報的“售後返租”形式以及當時中坤集團杰出的資質背書，招引瞭一大批業主以每平方米4萬至5萬元的價格購入建設中的商鋪。而中坤廣場在此後的7年裡也兌現瞭承諾租金回報。

彼時的中坤廣場也因其地理位置優勢，招引瞭眾多品牌入駐，其间回击王府井百貨旗下的品牌HQ尚客百貨。據悉，HQ尚客百貨2010年9月在中坤廣場開張，此舉一度被看作是王府井百貨將發展重心轉向北京本乡的信號。但僅過去3年，HQ尚客百貨便宣佈從中坤廣場撤出，而大型商業的租賃期限一般是10年至20年，其撤出的原因後被證實是因物業方又看中瞭寫字樓經營。

其實，在建設過程中，中坤集團對於整體項意图定位一向搖擺不定，开始該項意图名稱是“大鐘寺現代物流港”，而後更名為“大鐘寺現代商城”，期間還交叉著成為中關村電子集散地的傳聞。2014年，中坤方面決定將中坤廣場項目由此前的商業廣場項目變更為寫字樓，其對外宣稱的轉型原来由於電商對實體商業的沖擊導致盈余困難，雖然這一決定遭到瞭小業主們的集體抵抗，但由於中坤方面持有該項目大部分產權，堅持瞭項意图變更。

2014年7月24日，中坤旗下大鐘寺商業向一切的小業主公佈瞭一份《關於大鐘寺中坤廣場項目現狀及變更合同付出方法的函》，在該告诉中，中坤方面單方面宣佈，將暫時向小業主們停付租金，“為合作項意图升級裝修改造，大鐘寺中坤廣場現大部分已暫停營業，我司將於2014年7月起調整租金付出方法，待項目整體裝修改造完结回復正常運營後，一次性向您付出此期間的租金，並依照《托付經營合同》第七條第7.2款付出相應的違約金”。但直到2017年，一些小業主依然未拿到2014年至2017年間應有的租金，雙方因而僵持不下。而此時的中坤廣場物業主中坤集團自身也官司纏身，根據天眼查顯示，北京中坤投資集團有限公司所涉法令訴訟高達727起，失期信息51條。

海淀佈局的“虹吸效應”

就在今天頭條收購中坤廣場的音讯傳出的同時，中坤廣場啟動瞭分批回購程序，中國房地產報記者走訪發現，在還未營業的招待中心處放置著“大鐘寺中坤廣場業主回購簽約儀式”的布景板，但在記者調查瞭解過程中發現，從上一年年末開始，中坤廣場已經開始和業主協商按“原價回購”事宜，但因部分業主是在2016年後以7萬至8萬元/平方米不等的價格高位接盤，所以這一“原價回購”協議遭到部分業主的拒絕。記者致電寫字樓咨詢中坤廣場租賃事宜時，中介方表明，现在中坤廣場C座的寫字樓租賃並未受到收購事情影響，租金價格现在穩定在7.5元/平方米/日的價位。

“C座现在大部分業主並未承受回購協議，多在觀望狀態，部分妥協的小業主多是在2014年購買的，當時中坤集團將這部分小業主的房本典当給瞭銀行。”據知情人士泄漏，對於沒有房本的小業主來說，原價回購可能是最好的解決方法。

一位高端寫字樓署理機構相關負責人在承受中國房地產報記者采訪時表明：“不管是前段時間京東27億元買下翠宮飯店，還是此次今天頭條買下中坤廣場，都不能把它看作是一同簡單的房地產買賣买卖，這背後其實是經濟規律，兩筆买卖背後能够看到海淀區國資委的身影。對於海淀區來說，京東和今天頭條這種創新企業的入駐不僅能够帶來稅收和就業，也能够為海淀區的品牌創新帶來提高。而對於京東和今天頭條而言，收購不僅意味著擁有一個辦公樓，更重要的是高校雲集的海淀區能够為企業帶來優質的人才資源。”

2018年，高力國際曾對整個亞洲區域一些較為領先的IT互聯企業做瞭一個調研，詢問這些企業未來幾年發展的首要要素是什麼？80%以上的企業認為對人才的招引對他們來說是最重要的。

“對於京東和今天頭條來說，購買物業並不是一個簡單的房地產買賣行為，他們垂青的也並非物業資產的增值，而是海淀區的環境。從今天頭條母公司字節跳動现在的辦公地點來看，其總部位於中航廣場，辦公區涣散在知春路沿線、中關村、五道口等十多處，而大鐘寺中坤廣場就位於中航廣場後面。公司佈局一向都在海淀區內。”

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